Immobilie verkaufen in Berlin.

Auf einen Blick

Warum dieser Leitfaden.

Die meisten Menschen verkaufen ein- oder zweimal im Leben eine Immobilie. Es geht um viel Geld, und manche Entscheidung lässt sich später nicht mehr zurücknehmen.

Wer zu teuer anbietet, verliert Wochen und am Ende oft auch die Käufer. Wer die Papiere erst beim Notar zusammensucht, schiebt alles nach hinten.

Dieser Leitfaden geht mit Ihnen durch alle Stationen eines Verkaufs in Berlin City West, vom richtigen Zeitpunkt bis zur Schlüsselübergabe. Er ersetzt keine Beratung. Er gibt Ihnen die Fragen, die Sie sich und jedem Makler stellen sollten, bevor Sie etwas unterschreiben.

Was dieser Leitfaden enthält

1 · Timing

Der richtige Verkaufszeitpunkt.

Den einen besten Zeitpunkt gibt es nicht. Er hängt an zwei Dingen, und die passen selten gleichzeitig: wie der Markt steht und wie es bei Ihnen aussieht. Wer beides nüchtern anschaut, verkauft weder überstürzt noch zu spät.

Die Marktlage in City West

Lebensereignisse als Verkaufsanlass

2 · Bewertung

Was ist Ihre Immobilie wert?

Was Ihre Immobilie wert ist, sagt Ihnen kein Schätzwert von einem Portal. Dafür gibt es feste Verfahren. In Deutschland sind es drei, geregelt in der Immobilienwertermittlungsverordnung (ImmoWertV). Welches davon zählt, hängt davon ab, was Sie verkaufen.

Die drei Bewertungsverfahren im Überblick

• Eine ordentliche Bewertung schaut auf Lage, Zustand, Ausstattung, Baujahr, Grundriss und aktuelle Marktdaten, nicht nur auf die Quadratmeter.
• Sofortbewertungen im Netz geben eine grobe Richtung. Auf ihnen einen Verkaufspreis aufzubauen, geht schief.
• Wenn es vor Gericht standhalten muss, etwa bei einer Erbteilung oder einer Scheidung, brauchen Sie ein Gutachten von einem öffentlich bestellten Sachverständigen. Die Einschätzung eines Maklers reicht dafür nicht.

Eine Zahl für Ihre Immobilie nennen wir erst, wenn wir sie gesehen und Ihre Unterlagen geprüft haben. Unverbindlich und ohne Gewähr.

3 · Vorbereitung

Welche Papiere Sie brauchen.

Nichts spart beim Verkauf so viel Zeit wie vollständige Unterlagen. Das Exposé steht schneller, Käufer fühlen sich sicher, und der Notartermin rückt näher. Diese Papiere sollten Sie früh zusammensuchen:

• Ein aktueller Grundbuchauszug, nicht älter als drei Monate. Daraus geht hervor, wem die Immobilie gehört und welche Rechte Dritter darauf liegen (Abteilung II und III)
• Der Energieausweis nach § 80 GModG. Ohne ihn sollten Sie nicht inserieren, spätestens bei der Besichtigung müssen Sie ihn zeigen (mehr in Kapitel 6)
• Grundriss und die Berechnung der Wohnfläche, am besten mit Maßen
• Die Teilungserklärung mit den Hausregeln, falls Sie eine Eigentumswohnung verkaufen. Also das Papier, das das Haus in einzelne Wohnungen aufteilt, samt allen späteren Änderungen
• Die Protokolle der letzten drei Eigentümerversammlungen und der aktuelle Wirtschaftsplan, wenn das Haus einer Eigentümergemeinschaft gehört
• Die Nebenkostenabrechnungen der letzten zwei bis drei Jahre
• Die Baubeschreibung und ein Nachweis über das Baujahr, dazu Rechnungen über Modernisierungen an Fenstern, Heizung oder Dach
• Wenn vermietet ist: der aktuelle Mietvertrag, alle Mieterhöhungen und ein Beleg über die Kaution
• Die Flurkarte, also der amtliche Lageplan Ihres Grundstücks, bei Häusern und Grundstücken

Wo Sie die Unterlagen erhalten

Fehlen einzelne Unterlagen, unterstützen wir bei der Beschaffung. Das ersetzt keine rechtliche Prüfung durch Notar oder Anwalt.

4 · Preisstrategie

Welcher Preis in die Anzeige gehört.

Keine Entscheidung wirkt so stark wie der Preis in der Anzeige. An ihm hängt, wie viele ernsthafte Käufer sich melden, wie lange es dauert und was am Ende wirklich gezahlt wird.

Wie Preis und Dauer zusammenhängen

Was bei der Preisfindung mitspielt

• Das Ergebnis der Bewertung (Kapitel 2) als Ausgangspunkt, nicht als festes Ziel
• Wie der Markt gerade steht und was in denselben Straßen sonst angeboten wird
• Zustand, was zuletzt modernisiert wurde und wie viel Energie das Gebäude braucht
• Wie viel Zeit Sie haben. Wer schnell verkaufen muss, setzt den Preis besser vorsichtig an

5 · Vermarktung

Exposé, Fotos, Portale und der stille Verkauf.

An der Vermarktung hängt, ob die richtigen Leute Ihre Immobilie überhaupt sehen und ob sie ein zutreffendes Bild davon haben, bevor sie zur Besichtigung kommen.

Das Exposé

In ein vollständiges Exposé gehören die harten Daten: Wohnfläche, Zahl der Zimmer, Baujahr, die Pflichtangaben aus dem Energieausweis und die Nebenkosten. Dazu eine nüchterne Beschreibung von Lage und Zustand und ein lesbarer Grundriss. Werbliche Übertreibungen schaden mehr, als sie nützen. Sie wecken Erwartungen, die die Besichtigung enttäuscht.

Fotografie

Gute Fotos bringen deutlich mehr Klicks: Weitwinkel, richtiges Licht, bei leeren Wohnungen auch möbliert hergerichtet. Ist die Wohnung vermietet, müssen Sie den Mieter vor dem Fototermin informieren.

Portale und Reichweite

Besichtigungen strukturiert organisieren

• Fragen Sie vor der Besichtigung, ob die Finanzierung steht und wie ernst es dem Interessenten ist. Das spart Zeit und hält Neugierige aus Ihrer Wohnung.
• Mehrere Interessenten an einem festen Termin statt lauter Einzelbesuche. Dann sehen die Leute, dass es noch andere gibt.
• Halten Sie nach jeder Besichtigung fest, was gesagt wurde. Das brauchen Sie, wenn der Preis doch angepasst werden muss.

6 · Pflichtangaben

Energieausweis: die Pflichtangaben nach § 87 GModG.

Wenn Sie eine Immobilie anbieten und zu diesem Zeitpunkt schon einen Energieausweis haben, müssen bestimmte Zahlen daraus in die Anzeige. Egal ob die Anzeige in einem Portal, in der Zeitung oder sonst wo im Netz steht. Geregelt ist das in § 87 des Gebäudemodernisierungsgesetzes (GModG).

Die fünf Pflichtangaben im Überblick

Das hier ersetzt keine Rechtsberatung. Bei Einzelfragen zur Ausweispflicht helfen Energieberater oder ein Fachanwalt für Bau- und Immobilienrecht.

7 · Abschluss

Vom Angebot zum Notartermin.

Sobald ein Interessent ein verbindliches Angebot macht, geht es in die letzte Runde. Die folgenden Schritte in dieser Reihenfolge schützen beide Seiten.

Was beim Notartermin passiert

• Der Notar liest den ganzen Kaufvertrag laut vor und erklärt beiden Seiten, was er bedeutet.
• Danach lässt er den Platzhalter ins Grundbuch eintragen, die Auflassungsvormerkung. Sie sichert den Käufer, bis ihm die Immobilie wirklich gehört.
• Gezahlt wird erst, wenn alles geregelt ist: der Platzhalter steht im Grundbuch, und die Löschung alter Kredite ist vorbereitet.
• Auf den Käufer umgeschrieben wird die Immobilie erst, wenn der ganze Kaufpreis da ist.

Das hier ist allgemein gehalten und ersetzt keine Beratung durch Notar oder Anwalt.

8 · Praxis

Die häufigsten Fehler beim Verkauf.

Die meisten Probleme beim Verkauf sind kein Pech. Sie entstehen bei der Vorbereitung und lassen sich vermeiden. Hier die häufigsten, und wie Sie ihnen aus dem Weg gehen.

9 · Zusammenfassung

Verkaufs-Checkliste.

• Klären, warum und bis wann Sie verkaufen: Wie viel Zeit haben Sie wirklich? (Kapitel 1)
• Bewerten lassen: nach einem anerkannten Verfahren, nicht mit einem Schätzwert aus dem Netz (Kapitel 2)
• Alle Papiere zusammensuchen: Grundbuchauszug, Energieausweis, Grundriss, Teilungserklärung, Nebenkosten (Kapitel 3)
• Den Preis für die Anzeige festlegen: nach der Bewertung, nicht nach dem Wunsch (Kapitel 4)
• Exposé und Fotos vom Profi machen lassen (Kapitel 5)
• In jeder Anzeige prüfen, ob die fünf Angaben aus dem Energieausweis drinstehen (Kapitel 6)
• Interessenten vor Besichtigung qualifizieren und Finanzierungsnachweis einfordern (Kapitel 7)
• Notartermin erst nach geprüftem Kaufvertragsentwurf vereinbaren (Kapitel 7)

10 · Quellen und Rechtsstand

Woher die Aussagen stammen.

Dieser Leitfaden nutzt bevorzugt amtliche Quellen und benennt Marktdaten mit Anbieter und Stand. Er unterscheidet transparent zwischen gesicherten amtlichen Werten und markt-basierten Angaben.

Werte gerundet; Angebotspreise sind keine Marktwerte. Dieser Leitfaden ist eine allgemeine Marktinformation und ersetzt keine Wertermittlung, kein Gutachten nach § 194 BauGB und keine Rechts- oder Steuerberatung. Gesetzesänderungen nach Redaktionsschluss vorbehalten.