Was Immobilien in Berlin kosten

Wir führen keine tagesgenaue Preisliste je Bezirk. Wir beobachten, wie gut die Lagen sind, wie viel gebaut wird und wie stark die Nachfrage ist, in allen zwölf Berliner Bezirken. Eine einzige Zahl für einen ganzen Bezirk sagt über eine konkrete Adresse wenig aus. Zwischen einfacher Lage und Bestlage desselben Bezirks liegen oft mehrere tausend Euro je Quadratmeter Unterschied.

Wir arbeiten mit drei Arten von Quellen. Erstens die Kaufpreise aus den Notarverträgen, die der Gutachterausschuss für Grundstückswerte in Berlin auswertet. Zweitens die amtlichen Bodenrichtwerte aus BORIS Berlin, also der Wert des Bodens je Quadratmeter ohne das Gebäude darauf. Drittens den Berliner Mietspiegel, die amtliche Übersicht, welche Miete für eine Wohnung dieser Art ortsüblich ist.

Die drei erscheinen zu verschiedenen Zeitpunkten: der Mietspiegel alle zwei Jahre, die Bodenrichtwerte jährlich zum 1. Januar, der Grundstücksmarktbericht jährlich. Zusammen ergeben sie keine tagesaktuelle Rangliste der Bezirke. Eine belastbare Preisreihe für ganz Berlin finden Sie im Report Wohnungsmarkt Berlin.

Der Kaufpreisfaktor sagt, wie viele Jahresmieten in einem Kaufpreis stecken. Gerechnet wird mit der Miete ohne Nebenkosten, der Kaltmiete. Ein Faktor von 25 bedeutet: Der Kaufpreis entspricht dem 25-Fachen der Jahresmiete. Wer eine Wohnung zum Vermieten kauft, erfährt daraus mehr als aus dem Quadratmeterpreis, weil der Faktor Preis und Mieteinnahme nebeneinanderstellt.

Warum das wichtig ist, zeigt sich in der Praxis. Der Bezirk mit dem höchsten Quadratmeterpreis ist nicht zwingend der Bezirk mit dem höchsten Faktor. Es gibt Lagen, in denen der Quadratmeterpreis mittelmäßig ist, der Faktor aber hoch, weil die Kaufpreise schneller gestiegen sind als die Mieten. Wer allein auf den Quadratmeterpreis schaut, sieht das nicht.

Aus dem Faktor lässt sich die Rendite vor Kosten ausrechnen: 100 geteilt durch den Faktor. Bei einem Faktor von 25 sind das 4 Prozent im Jahr. Abgezogen sind davon noch keine Reparaturen, keine Hausverwaltung, kein Leerstand und keine Zinsen für den Kredit. Für eine Kaufentscheidung ist der Faktor der Anfang der Rechnung, nicht das Ergebnis.

Drei Auswertungen gehen über den Bezirksüberblick hinaus: Wohnungsmarkt, Zinsen und die Gebiete mit Milieuschutz. Jede nennt ihre Quellen, den Stand und wie oft sie erneuert wird. Wo die Zahlen im Einzelnen stehen, sagt die jeweilige Karte.

Jede Bezirksseite beschreibt die Mikrolagen, den Charakter des Bezirks und die Fragen, die beim Kaufen oder Verkaufen dort zählen.

Wo BBI seit 1995 den Schwerpunkt hat, geht die Betrachtung unter die Bezirksebene. Diese fünf Portraits beschreiben Kieze, nicht Verwaltungsgrenzen.

• Kaufpreise und Mieten: Investitionsbank Berlin, Wohnungsmarktbericht. Das sind geforderte Preise aus Anzeigen, keine Preise aus Kaufverträgen. Die Quelle nennt Preisklassen statt Einzelpreise, deshalb wird der Wert in der Mitte zwischen zwei Klassen ausgerechnet. Wo die unterste Klasse nach unten offen ist, sagen wir das im Report dazu.
• Kaufpreisfaktoren: rechnen wir selbst aus diesen beiden Reihen aus. Mittlerer Kaufpreis je Quadratmeter geteilt durch zwölf Monatsmieten je Quadratmeter. Die Investitionsbank Berlin (IBB) weist diesen Wert nicht selbst aus, und die Unschärfe aus der Preisklassen-Rechnung steckt darin. Deshalb nennen wir ihn überall „rechnerisch“.
• Bodenrichtwerte: BORIS Berlin, das amtliche Auskunftssystem des Gutachterausschusses. Ein Bodenrichtwert sagt, was der Boden je Quadratmeter wert ist, ohne das Gebäude darauf. Wir zeigen den mittleren Wert über alle Wohngebiete eines Bezirks.
• Einwohner, Zahl der Wohnungen, fertig gebaute Wohnungen, Zuzüge minus Fortzüge, Wohnfläche: Amt für Statistik Berlin-Brandenburg.
• Erwartete Einwohnerentwicklung: Bevölkerungsprognose für Berlin 2024 bis 2040. Sie rechnet voraus, wie viele Menschen in Berlin leben werden, und sagt nichts über Preise. Wir geben keine Preisprognosen ab.
• Zinsen: Deutsche Bundesbank, Zinsen für Anleihen des Bundes, die in zehn Jahren zurückgezahlt werden. Wir holen sie über die offene Schnittstelle der Bundesbank. Der Wert wird bei jedem Neubau dieser Website nachgezogen, der Datenstand steht an der Grafik.

Wir rechnen nichts hinzu, was nicht in den Quellen steht. Wo ein Wert fehlt, bleibt die Zeile leer, statt geschätzt zu werden.