Zinsen und Rahmen­bedingungen

Die Bundesbank veröffentlicht jeden Tag, wie hoch die Zinsen für Anleihen des Bundes sind. Wir nehmen die Reihe für Anleihen, die in zehn Jahren zurückgezahlt werden. Sie ist der Bezugspunkt für langfristige Kredite: An ihr hängen die Pfandbriefe, mit denen Banken Baukredite refinanzieren, und daran wiederum hängen die Bauzinsen. Die Werte unten sind der Durchschnitt aller Handelstage eines Jahres.

Quelle: Deutsche Bundesbank, aus der Zinsstruktur abgeleitete Renditen für Bundeswertpapiere mit jährlichen Kuponzahlungen, Restlaufzeit zehn Jahre. Tageswerte, von uns zu Jahresdurchschnitten zusammengefasst. Der Wert für das laufende Jahr umfasst nur die bisher verstrichenen Handelstage. Balken in Grau kennzeichnen negative Jahre.

Was die Reihe zeigt

Zwischen 2019 und 2021 war dieser Zins negativ. Wer Anleihen des Bundes hielt, zahlte also drauf, statt etwas zu bekommen. In dieser Phase war praktisch jede Immobilie mit laufendem Ertrag im Vergleich attraktiv, und genau das trieb die Preise. Ab 2022 kehrte sich die Lage um. Der Zins stieg im Jahresdurchschnitt um rund anderthalb Prozentpunkte und liegt seit 2023 wieder über zwei Prozent (Grafik oben).

Was das für eine Finanzierung bedeutet, lässt sich ohne Vorhersage ausrechnen. Bei einem Kredit über 400.000 Euro kosten drei Prozentpunkte mehr Zins rund 12.000 Euro zusätzlich im ersten Jahr. Das sind etwa 1.000 Euro im Monat.

Genau dieses Geld fehlt Käufern seither. Und genau um diese Größenordnung mussten die Kaufpreise nachgeben, damit dieselben Haushalte dieselben Wohnungen noch bezahlen können. Die Preisreihen im Report Wohnungsmarkt Berlin zeigen diese Anpassung.

Der Bauzins liegt über dem Zins in der Grafik, weil Banken ihren Verdienst und ihr Risiko aufschlagen. Wir nennen bewusst keine Bauzins-Zahl, solange wir sie nicht aus einer amtlichen Reihe belegen können. Richtung und Ausmaß der Bewegung zeigt die Reihe oben zuverlässig.

Der Leerstand lag beim Zensus 2022 bei 1,97 Prozent, rund 40.700 Wohnungen. Ein funktionierender Wohnungsmarkt braucht als Faustzahl etwa drei Prozent leere Wohnungen als Reserve, damit Umzüge, Sanierungen und die Zeit bis zur Neuvermietung aufgefangen werden. Berlin liegt darunter. Von den leerstehenden Wohnungen standen 29 Prozent länger als ein Jahr leer und sind damit dem Markt praktisch entzogen.

Gebaut wird in Berlin sehr ungleich. Wir messen das als Zahl der neuen Wohnungen je tausend vorhandene Wohnungen. Treptow-Köpenick lag 2024 an der Spitze, Charlottenburg-Wilmersdorf und Steglitz-Zehlendorf am unteren Ende. In diesen beiden Bezirken kam 2024 auf rund fünfhundert vorhandene Wohnungen weniger als eine neue hinzu.