Wohnung als Kapitalanlage Berlin

Rechnen

Preis geteilt durch Jahresmiete: eine Zahl, zwei Namen.

Teilen Sie den Kaufpreis durch die Jahresmiete ohne Heiz- und Nebenkosten, kommt der Kaufpreisfaktor heraus. Dreht man die Rechnung um, steht dort die Rendite. Instandhaltung, Verwaltung, Kredit und Steuern gehen davon noch ab.

15,9 bis 24,5-fachJahresmieten im Kaufpreis, Spanne der ausgewiesenen BezirkeGuthmann Estate, neun Bezirke mit ausgewiesenem Wert, abgerufen 15.09.2026

21,1-fachJahresmieten im Kaufpreis von Mehrfamilienhäusern, mittlerer Wert der beim Notar beurkundeten Verkäufe in Berlin (2025: 22,4-fach)Guthmann Estate auf Basis der Transaktionsdaten des Gutachterausschusses, Stand 19.08.2026

24,5-fachJahresmieten im Kaufpreis, Mehrfamilienhäuser in Charlottenburg-Wilmersdorf (City West)Guthmann Estate auf Basis der Transaktionsdaten des Gutachterausschusses, Stand 2026

3,3 bis 3,9 %Liegenschaftszins, mit dem Gutachter Mieten in einen Wert umrechnen; Gebietsgruppe City, Kaltmieten 8 bis 12 Euro je QuadratmeterGutachterausschuss Berlin, Stichtag 31.12.2024, amtlich

19,17 € je m²Geforderte Miete in Charlottenburg-Wilmersdorf, mittlerer Wert, Spanne 10,00 bis 28,20 €IBB-Wohnungsmarktbericht 2025, Angebotsdaten, keine Abschlussmieten

Diese Werte stammen aus Verkäufen von Mehrfamilienhäusern, die zustande gekommen sind. Aus den geforderten Preisen und Mieten für Eigentumswohnungen errechnen sich rund 31 Jahresmieten (IBB-Wohnungsmarktbericht 2025). Der Abstand ist kein Verhandlungsrabatt, verglichen werden verschiedene Objektarten.

Die Werte aller zwölf Bezirke: Marktdaten Berlin. Die Guthmann-Werte sind nicht amtlich, amtlich sind allein die Angaben des Gutachterausschusses.

So helfen wir: Wir rechnen mit der Miete, die im Mietvertrag steht, nicht mit der, die jemand fordert. Gehört Ihnen bereits eine Wohnung, ordnen wir sie in derselben Rechnung ein: Bewertung anfordern.

Finanzierung

Der Zins entscheidet mit, was vom Ertrag bleibt.

Neben Preis und Miete entscheiden Rate, Zinsbindung und Tilgung darüber, was von der Miete übrig bleibt. Tilgung ist der Teil der Rate, der den Kredit abbezahlt. Wie sich Zinsen und Rahmenbedingungen in Berlin entwickelt haben, steht in den Marktdaten.

Objekt und Finanzierung aus einer Hand

Rate, Zinsbindung und Eigenkapital klären Sie mit unserem Finanzierungsexperten (Erlaubnis nach § 34i GewO), bevor Sie besichtigen.

Bundesweites Finanzierungsnetzwerk

Über unser bundesweites Finanzierungsnetzwerk legen wir Ihnen die Angebote mehrerer Banken im Vergleich vor.

Begleitung bis zur Zusage

Wir stellen die Unterlagen für die Bank zusammen und begleiten Sie bis zur Finanzierungsbestätigung.

So helfen wir: Wir klären Rate und Zinsbindung, bevor Sie ein Gebot abgeben. Finanzierung auf der Kaufen-Seite

Die Entscheidung bleibt bei Ihnen. Eine etwaige Vergütung zwischen uns und einem Partner legen wir vorher offen. Die Immobiliardarlehensvermittlung nach § 34i GewO erbringt Maximilian Vigansky, Registerangaben im Impressum. Allgemeine Hinweise, keine Finanzierungs-, Steuer- oder Anlageberatung.

Provision und Vertrag

Als Privatperson sind Sie Verbraucher, auch beim Anlegen.

Sie zahlen höchstens die Hälfte

Seit dem 23. Dezember 2020 zahlen Privatkäufer einer Eigentumswohnung oder eines Einfamilienhauses höchstens so viel Provision wie der Verkäufer (§§ 656c und 656d BGB). Hat nur der Verkäufer uns beauftragt und Sie übernehmen einen Teil davon, zahlen Sie später als er. Erst muss er gezahlt haben, und wir müssen es Ihnen belegen (§ 656d Abs. 1 S. 2 BGB).
Der Maklervertrag braucht Textform, also zum Beispiel eine E-Mail. Ein Provisionshinweis in der Signatur reicht nicht.
Kommt der Maklervertrag ohne persönliches Treffen zustande, dürfen Sie ihn widerrufen. Die Belehrung dazu bekommen Sie, bevor wir für Sie arbeiten.

Wo die Grenze liegt

Kaufen Sie über eine Firma oder als Unternehmer, gilt diese Teilung nicht. Die Provision vereinbaren wir dann vor Beginn der Vermarktung, sie steht im Maklervertrag. Die Textform nach § 656a BGB gilt trotzdem.
Bei Zinshäusern, Grundstücken und Gewerbe gilt sie nie. Kauft eine Privatperson mehrere Wohnungen auf einmal, prüfen wir es im Einzelfall. Siehe Zinshaus und Portfolio und Pakete.
Mehr im Ratgeber Halbteilungsprinzip bei der Maklerprovision.

Recht am Objekt

Vier Regeln, die den Ertrag bestimmen.

01

Mietpreisbremse

Vermieten Sie neu, dürfen Sie höchstens zehn Prozent mehr verlangen als in der Nachbarschaft üblich (§ 556d BGB, Mietenbegrenzungsverordnung für ganz Berlin, gültig bis Ende 2029). Ausnahmen: Neubau ab Oktober 2014, die Miete des Vormieters, eine Modernisierung.

So helfen wir: Wir prüfen vor dem Kauf, ob die laufende Miete zum üblichen Niveau der Nachbarschaft passt. Und ob eine Ausnahme greift. Ratgeber Mietpreisbremse

02

Umlage nach einer Modernisierung

Haben Sie modernisiert, dürfen Sie acht Prozent der Kosten pro Jahr auf die Miete schlagen (§ 559 BGB). In sechs Jahren darf die Miete dadurch um höchstens drei Euro je Quadratmeter steigen, bei einer Ausgangsmiete unter sieben Euro um zwei Euro. Tauschen Sie die Heizung mit Förderung, sind es zehn Prozent und höchstens 0,50 Euro je Quadratmeter im Monat in sechs Jahren (§ 559e BGB). Normale Reparaturen zählen nicht dazu.

So helfen wir: Wir trennen in den Protokollen der Eigentümerversammlung Reparatur und Modernisierung, bevor Sie mit einer Umlage rechnen. Ratgeber Modernisierungsumlage

03

Wenn der Mieter Vorrang hat

Wird ein vermietetes Haus in einzelne Eigentumswohnungen aufgeteilt, darf der Mieter seine Wohnung als Erster kaufen (§ 577 BGB). Danach können Sie ihm in Berlin zehn Jahre lang nicht wegen Eigenbedarfs kündigen. Gerechnet wird ab dem Verkauf (§ 577a Abs. 2 BGB, Berliner Kündigungsschutzklausel-Verordnung, gültig bis 30.09.2033).

So helfen wir: Wir klären vor dem Kaufvertrag, ob die Wohnung aus einer solchen Aufteilung stammt und ob der Mieter Vorrang hat. Ratgeber Vorkaufsrecht

04

Milieuschutz

In 82 Berliner Gebieten schützt der Bezirk die Bewohner vor Verdrängung, das nennt sich Milieuschutz (Geoportal Berlin, Stand 16.09.2026). Wer dort abreißt, umbaut oder die Nutzung ändert, braucht eine Genehmigung (§ 172 Abs. 1 BauGB). Erteilt wird sie, wenn die Wohnung durch den Umbau den Standard einer durchschnittlichen Wohnung erreicht (§ 172 Abs. 4 Satz 3 Nr. 1 BauGB). Kaufen Sie eine einzelne Eigentumswohnung, hat der Bezirk kein Vorkaufsrecht (§ 24 Abs. 2 BauGB).

So helfen wir: Wir prüfen die Adresse vor dem Kaufvertrag und sagen Ihnen, was eine Modernisierung dort noch zulässt. Milieuschutz-Karte mit Adress-Check

Vor der Entscheidung

Was Sie sehen sollten, bevor Sie rechnen.

Zur Wohnung

Mietvertrag mit Miete, Nebenkostenvorauszahlung, Kaution und Laufzeit.
Energieausweis, spätestens zur Besichtigung, mit Effizienzklasse und Energieträger.
Grundbuchauszug mit Abteilung II und III, dort stehen Rechte Dritter und Schulden auf dem Grundstück.

Zur Gemeinschaft

Die Teilungserklärung, also das Papier, das festlegt, welcher Teil des Hauses wem gehört, samt Gemeinschaftsordnung.
Protokolle der Eigentümerversammlungen der letzten drei Jahre, Wirtschaftsplan und die Abrechnung des Hausgelds, also des monatlichen Beitrags an die Gemeinschaft.
Wie viel Geld die Gemeinschaft für Reparaturen zurückgelegt hat und welche Sanierungen beschlossen sind. Vollständige Liste: Immobilie kaufen.

Nebenkosten beim Kauf in Berlin: sechs Prozent Grunderwerbsteuer an das Land, dazu Notar, Grundbuch und die Provision. Rechenbeispiel im Ratgeber Kaufnebenkosten. Allgemeine, unverbindliche Information, keine Steuer-, Rechts- oder Anlageberatung.

Häufige Fragen

Wohnung als Kapitalanlage: häufige Fragen.

Stand der Antworten: 18. September 2026

Zahle ich die halbe Provision auch, wenn ich die Wohnung vermieten will?

Ja, solange Sie als Privatperson kaufen. Es kommt darauf an, wer kauft, nicht darauf, was Sie später mit der Wohnung machen (§§ 656c und 656d BGB). Der Maklervertrag braucht Textform, also mindestens eine E-Mail (§ 656a BGB).

Welche Rendite bringt eine Wohnung in Berlin?

Mehrfamilienhäuser kosteten in Berlin zuletzt im Mittel 21,1 Jahresmieten, in Charlottenburg-Wilmersdorf 24,5 (Guthmann Estate, Stand 2026). 24,5 Jahresmieten sind rund 4,1 Prozent im Jahr, bevor irgendwelche Kosten abgezogen sind. Zusagen können wir das nicht. Es hängt an Ihrem Kredit, an der Instandhaltung und an Ihren Steuern.

Darf ich die Miete nach dem Kauf erhöhen?

Nur in engen Grenzen. Die Mietpreisbremse deckelt die Miete bei einer Neuvermietung. Die Kappungsgrenze begrenzt Erhöhungen im laufenden Vertrag. Nach einer Modernisierung dürfen Sie einen Teil der Kosten umlegen. Verlangen Sie zu viel, kann der Mieter das beanstanden.

Wie erfahre ich von Wohnungen, die nie inseriert werden?

Über das Investoren-Suchprofil. Wer uns vorher gesagt hat, was er sucht, hört zuerst von uns, noch vor einem möglichen Inserat.

Was an dieser Stelle wirklich weiterhilft.

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Wohnung als Kapitalanlage, mit klarem Blick.