Wohnungsmarkt Berlin

Kaufpreise nach Art der Wohnung, 2015 bis 2024

Der Gutachterausschuss für Grundstückswerte in Berlin wertet Kaufverträge beim Notar aus, keine Anzeigen. Das macht diese Reihe zu einer der belastbarsten Preisquellen der Stadt. Der Preis dafür ist, dass sie später kommt. Alle Werte in Euro je Quadratmeter Wohnfläche.

„Umgewandelt“ heißt: Die Wohnung war vorher Teil eines Mietshauses und wurde zur einzeln verkäuflichen Eigentumswohnung. Quelle: Gutachterausschuss für Grundstückswerte in Berlin, Zeitreihe der Kaufpreise nach Teilmärkten, Stand der ausgewerteten Kaufverträge 2024. Prozentangaben in der letzten Spalte von uns berechnet.

Was in dieser Tabelle steht

Erstens: Alle fünf Wohnungsarten hatten ihren Höchststand 2022, nicht später.

Zweitens: Der Rückgang 2023 war überall spürbar, aber nicht dramatisch. Er lag zwischen 5,7 Prozent bei neu gebauten und bei umgewandelten Altbauwohnungen, die gleichauf lagen, und 7,7 Prozent bei umgewandelten Sozialwohnungen.

Drittens, und das ist der interessanteste Punkt: 2024 laufen die Wohnungsarten auseinander. Neubau legte wieder zu, umgewandelte Wohnungen in älteren Häusern gaben weiter leicht nach. Der Neubau hat den Vorteil, dass in Berlin insgesamt weniger fertig wird und neue Wohnungen knapp bleiben.

Prozentual am stärksten gestiegen sind über die zehn Jahre die Plattenbau-Wohnungen. Das sagt nichts über ihre Qualität. Wer von einem sehr niedrigen Preis startet, legt prozentual mehr zu. In Euro je Quadratmeter liegen sie weiter am unteren Ende.

Wie viele Verträge zustande kamen

Preise reagieren langsam, weil Verkäufer ihre Vorstellung erst spät anpassen. Die Zahl der Kaufverträge reagiert schnell. Wo sich niemand einigt, wird auch nichts beurkundet.

Quelle: Gutachterausschuss für Grundstückswerte in Berlin, Umsatzstatistik. Enthalten sind alle Arten von Grundstücken, nicht nur Wohnen.

Was in dieser Tabelle steht

Zwischen 2021 und 2023 fiel die Zahl der Kaufverträge um mehr als ein Drittel. Die Summe aller Kaufpreise fiel fast um die Hälfte. Das ist eine viel schärfere Bewegung, als die Preistabelle darüber vermuten lässt.

Der Grund waren die gestiegenen Zinsen. Käufer konnten die alten Preise nicht mehr bezahlen, Verkäufer wollten sie noch nicht aufgeben. In dieser Lücke kam der Markt weitgehend zum Stillstand.

2024 stiegen die Vertragszahlen wieder um gut 18 Prozent, die Summe der Kaufpreise um rund 20 Prozent. Die verkaufte Fläche blieb dagegen auf dem Tiefstand von 2023. Bei Wohnungen läuft der Markt also wieder, bei Grundstücken stockt er weiter.

Für Verkäufer heißt das: Der Markt ist zurück, aber er zahlt andere Preise als 2022. Für Käufer heißt es: Die Zeit, in der kaum jemand mitbot, ist 2024 vorbei.

Neubau und Leerstand

Das Angebot bleibt dauerhaft knapp. Der Leerstand lag beim Zensus 2022 bei 1,97 Prozent, das sind rund 40.700 Wohnungen bei insgesamt deutlich über zwei Millionen.

Als Faustzahl gelten drei Prozent leer stehende Wohnungen als nötig, damit ein Wohnungsmarkt funktioniert. Umzüge, Sanierungen und die Zeit bis zur Neuvermietung binden immer einen Teil. Berlin liegt darunter.

29 Prozent der leeren Wohnungen standen länger als ein Jahr leer. Für den Markt sind sie damit praktisch nicht vorhanden.

Gebaut wird in Berlin sehr ungleich. Treptow-Köpenick stellte 2024 mit Abstand die meisten Wohnungen fertig, danach kommt Spandau. Am unteren Ende stehen Steglitz-Zehlendorf und Charlottenburg-Wilmersdorf, wo jeweils nur wenige Hundert Wohnungen hinzukamen. Die genauen Zahlen je Bezirk stehen auf den Bezirksseiten.

Das erklärt einen Teil der Preisunterschiede. Wo kaum neu gebaut wird, konkurriert ein Verkäufer nur mit anderen gebrauchten Wohnungen. In Treptow-Köpenick konkurriert er mit fabrikneuen.

Was das für Eigentümer bedeutet

Erstens: Der Höchststand von 2022 ist kein Maßstab mehr. Wer heute mit einem Preis aus dieser Zeit antritt, braucht vor allem länger für den Verkauf. 2023 hat gezeigt, was dann passiert: Der Wunschpreis kommt später auch nicht, dafür kennen alle im Markt die Wohnung schon, und sie wird schwerer verkäuflich.

Zweitens: Die Unterschiede sind größer geworden. Ein sanierter Altbau in guter Lage und eine unsanierte Wohnung mit hohen Heizkosten bewegen sich nicht mehr im Gleichschritt. Seit die Zinsen gestiegen sind, wirkt der Zustand von Heizung, Fenstern und Dämmung direkt auf den Preis. Käufer müssen die Sanierungskosten mitfinanzieren.

Drittens: Es gibt wieder mehr Käufer, aber sie rechnen genauer. Unterlagen, die früher nachgereicht werden konnten, entscheiden heute darüber, ob die Bank den Kredit zusagt. Wer alle Unterlagen bereithält, verkürzt den Verkauf messbar.

Aktualisierung dieses Reports

Die Preis- und Umsatzzahlen des Gutachterausschusses erscheinen einmal im Jahr, meist im Frühjahr für das Vorjahr. Dieser Report wird nach jedem Erscheinen des Grundstücksmarktberichts fortgeschrieben. Die Bezirksdaten im Marktdaten-Bereich werden davon unabhängig quartalsweise geprüft.

Quellen dieses Reports: Gutachterausschuss für Grundstückswerte in Berlin (Kaufpreis-Zeitreihen nach Teilmärkten, Umsatzstatistik), Zensus 2022 (Leerstand, Stichtag 15.05.2022), Amt für Statistik Berlin-Brandenburg (Fertigstellungen). Zusammengestellt von BBI Immobilien. Angaben ohne Gewähr. Die Auswertung ersetzt keine Bewertung einer konkreten Immobilie.