Kaufnebenkosten in Berlin

Die vier Posten im Überblick

Kaufnebenkosten sind kein Kleingedrucktes. An ihnen entscheidet sich, ob die Bank Ja oder Nein sagt. In Berlin sind es vier Posten. Wie viel Kaufpreis nach Abzug der Nebenkosten zu Ihrem Einkommen passt, rechnet der Leistbarkeitsrechner vor.

Die Prozente für Notar und Grundbuch sind Erfahrungswerte. Berechnet werden sie nach dem Gerichts- und Notarkostengesetz. Je teurer die Immobilie, desto kleiner fällt der Anteil aus.

Grunderwerbsteuer: der größte Brocken

Berlin nimmt seit 2014 sechs Prozent Grunderwerbsteuer. Damit liegt die Stadt im oberen Feld der Bundesländer. Gerechnet wird auf das, was Sie für die Immobilie geben, also normalerweise auf den Kaufpreis im Vertrag.

Einen erlaubten Trick übersehen viele. Auf Dinge, die nicht fest zum Haus gehören, fällt keine Grunderwerbsteuer an. Steht die Einbauküche mit 12.000 Euro als eigener Posten im Kaufvertrag, sparen Sie 720 Euro Steuer.

Zwei Bedingungen: Die Preise müssen stimmen, und die Sachen müssen sich wirklich herausnehmen lassen. Wer zu dick aufträgt, fällt beim Finanzamt auf. Und die Bank zieht den Betrag von dem ab, was sie zu beleihen bereit ist.

Der Steuerbescheid kommt einige Wochen nach dem Notartermin. Erst wenn Sie gezahlt haben, schickt das Finanzamt seine Unbedenklichkeitsbescheinigung, also die Bestätigung, dass steuerlich nichts offen ist. Ohne dieses Blatt trägt das Grundbuchamt Sie nicht als Eigentümer ein.

Notar und Grundbuch

Ohne Notar geht es nicht. Nach § 311b des Bürgerlichen Gesetzbuchs muss ein Kaufvertrag über eine Immobilie beim Notar unterschrieben werden, sonst gilt er nicht. Was der Notar kostet, steht im Gerichts- und Notarkostengesetz. Es ist überall gleich. Handeln ist zwecklos.

Der Notar rechnet mehrere Schritte ab. Den Termin selbst. Die Auflassungsvormerkung, also den Platzhalter im Grundbuch, der Ihnen die Immobilie sichert. Die Abwicklung danach. Und die Zeit, in der er Ihr Geld treuhänderisch verwaltet. Diese Kosten zahlt normalerweise der Käufer. Der Verkäufer zahlt dafür, alte Kredite aus dem Grundbuch löschen zu lassen.

Das Grundbuchamt verlangt Geld für drei Einträge: den Platzhalter, die Umschreibung auf Ihren Namen und, wenn Sie einen Kredit aufnehmen, die Grundschuld der Bank. Wie das der Reihe nach abläuft, steht im Beitrag zum Notartermin und Grundbuch.

Maklerprovision seit dem Halbteilungsprinzip

Seit dem 23. Dezember 2020 gilt beim Verkauf von Einfamilienhäusern und Eigentumswohnungen an Privatleute eine Regel: Hat der Verkäufer den Makler beauftragt oder arbeitet der Makler für beide Seiten, zahlt der Käufer höchstens so viel Provision wie der Verkäufer, also nie mehr als die Hälfte. Nachzulesen in den §§ 656a bis 656d des Bürgerlichen Gesetzbuchs.

In Berlin liegt die Provision deshalb meist bei 7,14 Prozent mit Umsatzsteuer, geteilt in zwei Hälften von je 3,57 Prozent. Für Sie als Käufer wichtig: Sie zahlen erst, wenn der Verkäufer seinen Teil belegt hat. Mehr dazu im Ratgeber Maklerprovision in Berlin.

Das gilt nicht für jede Immobilie. Beim Kauf eines Mehrfamilienhauses, eines Grundstücks oder einer Gewerbeimmobilie greift die Regel nicht. Dort halten Auftraggeber und Makler die Provision im Maklervertrag fest. Wie hoch sie ist, steht im Exposé.

Ein Rechenbeispiel

Nehmen wir an, Sie kaufen in Berlin eine Eigentumswohnung für 500.000 Euro über einen Makler.

Beispiel, gerundet. Was Notar und Grundbuchamt bei Ihnen kosten, hängt vom Fall ab, vor allem davon, ob eine Grundschuld für die Bank eingetragen wird.

Das sind rund 11,4 Prozent obendrauf. Banken leihen Ihnen dieses Geld normalerweise nicht. Sie brauchen die 56.850 Euro also zusätzlich zu dem Eigenkapital, das die Bank für den Kaufpreis sehen will.

Was Käufer oft vergessen

• Kosten nach dem Kauf. Umzug, Küche, Renovierung und im Zweifel eine neue Heizung stehen nicht im Kaufvertrag, fallen aber trotzdem an.
• Die Rücklage für Reparaturen. Bei einer Eigentumswohnung gehört die Erhaltungsrücklage der Eigentümergemeinschaft, nicht dem Verkäufer. Mit dem Kauf werden Sie Mitglied dieser Gemeinschaft; die Rücklage ist kein Teil des Kaufpreises. Schauen Sie nach, wie viel darauf liegt und was die Eigentümer zuletzt beschlossen haben.
• Beschlossene Sonderumlagen. Haben die Eigentümer ein neues Dach beschlossen, kann das schnell fünfstellig werden. Es gehört in den Kaufvertrag, wer das zahlt. Sonst streiten Sie später darüber.
• Grundsteuer. Sie läuft ab der Übergabe auf Ihren Namen weiter. Seit der Reform ist sie in vielen Fällen anders hoch als früher.

Quellen

• § 11 Grunderwerbsteuergesetz in Verbindung mit dem Berliner Landesrecht (Steuersatz sechs Prozent seit 2014)
• §§ 656a bis 656d Bürgerliches Gesetzbuch, Maklervertrag über Wohnungen und Einfamilienhäuser
• § 311b Absatz 1 BGB, notarielle Beurkundung von Grundstückskaufverträgen
• Gerichts- und Notarkostengesetz (GNotKG), Kostenverzeichnis