Immobilie in der Erbengemeinschaft

Was eine Erbengemeinschaft rechtlich ist

Hinterlässt jemand mehrere Erben, gehört der Nachlass ihnen allen zusammen (§ 2032 des Bürgerlichen Gesetzbuchs). Juristen nennen das Gesamthandsgemeinschaft. Dahinter steckt ein sehr praktischer Satz: Niemandem gehört ein bestimmtes Stück des Hauses. Es gibt kein eigenes Zimmer und keine eigene Etage, die einer allein verkaufen könnte. Allen gehört alles zusammen.

Über einzelne Dinge aus dem Nachlass entscheiden die Erben nur gemeinsam (§ 2040 BGB). Für den Verkauf heißt das: Alle unterschreiben. Auch wer nur fünf Prozent geerbt hat, kann den Verkauf aufhalten.

Allein verkaufen kann ein Erbe nur seinen ganzen Erbteil, also seinen Platz in der Gemeinschaft. Die anderen Erben haben dabei ein Vorkaufsrecht (§ 2034 BGB). Vorkaufsrecht heißt: Sie dürfen zu denselben Bedingungen selbst zugreifen, bevor ein Fremder zum Zug kommt. Es gibt Firmen, die solche Erbteile aufkaufen, und zwar deutlich unter Wert. Für die Übrigen wird die Lage dadurch meist schlechter, nicht besser.

Die vier Wege aus der Gemeinschaft

1. Gemeinsam verkaufen. Alle verkaufen zusammen an einen Käufer und teilen das Geld in dem Verhältnis, in dem sie geerbt haben. Das bringt fast immer am meisten, weil ein normaler Verkauf am Markt den besten Preis erzielt.
2. Einer übernimmt. Einer behält die Immobilie und zahlt die anderen aus. Dafür braucht es zwei Dinge: eine Bewertung, die alle akzeptieren, sonst streitet man über den Auszahlungsbetrag, und einen Kredit, den die Bank auch wirklich gibt.
3. Aufteilen. Gehören mehrere Dinge zum Nachlass, kann jeder etwas anderes bekommen. Einer nimmt das Haus, ein anderer die Wertpapiere. Wer weniger bekommt, wird mit Geld ausgeglichen.
4. Versteigern lassen. Der letzte Ausweg, wenn nichts anderes geht. Das Gericht versteigert die Immobilie, das Geld wird verteilt. Jeder Erbe kann das allein beantragen (§ 180 des Zwangsversteigerungsgesetzes). Der Fachbegriff lautet Teilungsversteigerung.

Warum die Teilungsversteigerung meist die teuerste Lösung ist

Die Teilungsversteigerung klingt nach einer sauberen Notlösung, und rechtlich ist sie das auch. Beim Geld ist sie fast immer die schlechteste Wahl. Dafür gibt es vier Gründe.

• Es kommen wenige Bieter. Im Gerichtssaal sitzen meist Profis, die von vornherein mit einem Abschlag rechnen.
• Besichtigen kann man meist nicht. Wer eine Wohnung nicht von innen gesehen hat, bietet vorsichtiger.
• Es dauert, oft mehr als ein Jahr. So lange laufen Grundsteuer, Hausgeld und Reparaturen weiter.
• Gericht und Gutachter kosten Geld. Das wird vom Erlös abgezogen und trifft damit alle Erben.

Der Unterschied zwischen einer Versteigerung und einem ordentlich geführten Verkauf ist nach unserer Erfahrung erheblich. Wer in der Familie mit der Versteigerung droht, droht deshalb auch sich selbst.

Was Sie zuerst brauchen

• Erbschein oder Notartestament mit Eröffnungsprotokoll. Solange Sie nicht belegen können, dass Sie Erbe sind, schreibt das Grundbuchamt nichts um, und verkaufen lässt sich auch nichts. Den Erbschein beantragen Sie beim Nachlassgericht. Er kostet Gebühren, und die richten sich danach, wie viel der Nachlass wert ist.
• Die Namen im Grundbuch ändern lassen. In den ersten zwei Jahren nach dem Todesfall kostet das keine Grundbuchgebühr. Viele Erbengemeinschaften verpassen diese Frist, weil sie sich in der Zeit über anderes streiten.
• Eine Bewertung, der alle glauben. Ohne sie gibt es keine Einigung. Solange jeder eine andere Zahl im Kopf hat, redet man aneinander vorbei.
• Einen Überblick über die Schulden. Wer erbt, übernimmt auch laufende Kredite. Dazu kommen aufgeschobene Reparaturen, offene Nebenkosten und die Grundsteuer. Das läuft alles weiter.

Die Steuerfrage, die oft übersehen wird

Als Erben rücken Sie in die Position der verstorbenen Person. Für die Spekulationsfrist zählt deshalb der Tag, an dem sie gekauft hat, nicht der Todestag. Spekulationsfrist heißt: die zehn Jahre, in denen der Staat am Gewinn mitverdient. Liegt der Kauf mehr als zehn Jahre zurück, kostet Sie der Verkauf keine Einkommensteuer. Liegt er kürzer zurück, kann Steuer anfallen. Mehr dazu im Beitrag zur Spekulationsfrist.

Die Erbschaftsteuer ist etwas ganz anderes. Wie hoch sie ausfällt, hängt davon ab, wie nah Sie mit der verstorbenen Person verwandt waren und welcher Betrag deshalb steuerfrei bleibt. Sie fällt an, ob Sie verkaufen oder nicht. Die beiden Steuern haben nichts miteinander zu tun und werden trotzdem ständig verwechselt.

Wie sich Blockaden vermeiden lassen

Die meisten festgefahrenen Erbengemeinschaften scheitern nicht am Recht. Sie scheitern daran, dass keiner sagt, was er eigentlich will. Einer möchte das Elternhaus behalten. Einer braucht dringend Geld. Und einer fühlt sich seit dreißig Jahren übergangen. Darüber wird nicht geredet. Über den Quadratmeterpreis dafür stundenlang.

Drei Dinge helfen: eine Bewertung von außen, an der sich alle festhalten können, ein Zeitplan mit festen Terminen, und jemand, der die Sache führt, ohne selbst etwas davon zu haben. Sind die Fronten schon hart, holen Sie einen Anwalt oder einen Vermittler dazu. Das kostet, aber weniger als ein Verfahren über mehrere Jahre.

Quellen

• § 2032 Bürgerliches Gesetzbuch, Erbengemeinschaft
• § 2033 und § 2034 BGB, Verfügung über den Erbteil und Vorkaufsrecht der Miterben
• § 2040 BGB, Verfügung über Nachlassgegenstände
• § 180 Zwangsversteigerungsgesetz, Teilungsversteigerung
• § 23 Einkommensteuergesetz, Fortführung der Frist bei unentgeltlichem Erwerb