Die Immobilie bei einer Scheidung

Wem gehört das Haus eigentlich?

Die Antwort ist einfach und überrascht trotzdem viele. Es zählt, wer im Grundbuch steht. Die Ehe allein macht daraus kein gemeinsames Eigentum. Wer ohne Ehevertrag geheiratet hat, lebt zwar in einer Zugewinngemeinschaft, aber das heißt nur, dass am Ende der Vermögenszuwachs geteilt wird. Es heißt nicht, dass beiden alles gehört. Steht nur ein Name im Grundbuch, gehört das Haus dieser einen Person. Auch dann, wenn der andere jahrelang die Raten gezahlt hat.

Stehen beide im Grundbuch, meist mit je einer Hälfte, gehört das Haus beiden. Verkaufen können Sie es dann nur zusammen. Theoretisch kann jeder seine Hälfte allein verkaufen. Praktisch will die kaum jemand haben, denn der Käufer säße mit einem Fremden in einem Haus.

Zwei Dinge, die oft durcheinandergehen: Wer im Grundbuch steht, ist Eigentümer. Wer die Raten gezahlt hat, kann dafür Geld zurückverlangen, wird aber nicht automatisch Miteigentümer. Wer das trennt, streitet weniger.

Der Zugewinnausgleich und die Immobilie

Ohne Ehevertrag wird bei der Scheidung der Zugewinn ausgeglichen. Das geht so: Man schaut, wie viel Vermögen jeder während der Ehe dazugewonnen hat. Wer mehr dazugewonnen hat, zahlt dem anderen die Hälfte des Unterschieds.

Das Haus geht mit seinem Marktwert in diese Rechnung ein, abzüglich der Schulden, die noch darauf liegen. Gerechnet wird mit dem Tag, an dem der Scheidungsantrag zugestellt wurde. Deshalb ist eine saubere Bewertung hier keine Nebensache. Sie entscheidet direkt darüber, wie viel Geld Sie bekommen oder zahlen.

Hat einer das Haus mit in die Ehe gebracht oder während der Ehe geerbt, zählt es nicht voll mit. Dann geht nur der Wertzuwachs während der Ehe in die Rechnung ein, nicht der ganze Wert. Belegen müssen Sie das allerdings selbst. Suchen Sie die alten Unterlagen früh heraus, nicht erst vor Gericht.

Die vier Wege im Vergleich

Das gemeinsame Darlehen: die häufigste Fehlannahme

Die Scheidung ändert nichts an Ihrem Kreditvertrag. Haben beide unterschrieben, schulden auch nach der Scheidung beide der Bank das ganze Geld, nicht jeder die Hälfte. Die Bank darf sich aussuchen, bei wem sie es holt. Sie wählt den, bei dem etwas zu holen ist.

Wer das Haus übernimmt, muss die Bank dazu bringen, den anderen aus dem Vertrag zu entlassen. Das ist kein Papierkram. Die Bank rechnet nach, ob der Verbleibende den Kredit allein schafft, und sagt nur Ja, wenn Einkommen und Schufa reichen. Genau daran platzen solche Absprachen laufend, und zwar Wochen nach dem Handschlag am Küchentisch.

Verkaufen Sie und zahlen den Kredit vorzeitig zurück, will die Bank oft eine Entschädigung. Sie heißt Vorfälligkeitsentschädigung und gleicht die Zinsen aus, die der Bank entgehen. Läuft Ihr fester Zinssatz noch lange, kann das viel Geld sein. Es gibt Ausnahmen, etwa zehn Jahre nachdem Sie das Geld vollständig erhalten haben. Lassen Sie sich den Betrag von der Bank schriftlich nennen, bevor Sie entscheiden.

Nutzungsentschädigung: wer bleibt, zahlt möglicherweise

Zieht einer aus und der andere bleibt mit den Kindern im Haus, kann der Ausgezogene Geld dafür verlangen. Das heißt Nutzungsentschädigung. Als Maßstab dient die Miete, die das Haus am Ort bringen würde, gekürzt um den Anteil, der dem Verbleibenden ohnehin gehört.

Meist wird das mit dem Unterhalt verrechnet. Wer mietfrei wohnt, spart Geld, und dieser Vorteil zählt beim Unterhalt mit. Die Rechnung dahinter ist heikel. Überlassen Sie sie einem Fachanwalt für Familienrecht.

Die Steuerfalle nach der Scheidung

Das hier merken viele erst, wenn der Steuerbescheid im Briefkasten liegt. Gibt einer seine Haushälfte an den anderen ab und bekommt Geld dafür, ist das für das Finanzamt ein Verkauf. Liegt der Kauf des Hauses weniger als zehn Jahre zurück und wohnt der Abgebende nicht mehr darin, kann auf den Gewinn Steuer anfallen.

Und jetzt die Tücke: Mit dem Auszug endet das eigene Wohnen. Wer im Trennungsjahr auszieht und zwei Jahre später seine Hälfte abgibt, hat den Steuervorteil für selbst bewohntes Eigentum womöglich verloren. Wie das genau läuft, steht im Beitrag zur Spekulationsfrist. Was in Ihrem Fall gilt, rechnet der Steuerberater aus.

Eine gute Nachricht gibt es. Wenn Geschiedene im Zuge der Vermögensaufteilung eine Immobilie aufeinander übertragen, fällt keine Grunderwerbsteuer an. Das wissen die wenigsten.

Was in dieser Lage praktisch hilft

Drei Dinge machen den Unterschied. Erstens eine Bewertung von außen, die keiner von beiden bezahlt hat und die deshalb beide gelten lassen. Zweitens ein Schreiben der Bank, ob sie einen von Ihnen überhaupt aus dem Vertrag entlassen würde. Holen Sie das ein, bevor Sie über eine Übernahme reden. Drittens ein Zeitplan. Ein Verkauf unter Druck kostet meist mehr, als beide sich im Streit gegenseitig abringen.

Wir behandeln in solchen Fällen beide Seiten gleich und schicken beiden dieselbe Einschätzung. Sonst wird am Ende über die Zahl gestritten statt über die Sache.

Quellen

• §§ 1363 ff. Bürgerliches Gesetzbuch, Zugewinngemeinschaft und Zugewinnausgleich
• § 1568a BGB, Ehewohnung bei Scheidung
• § 3 Nummer 5 Grunderwerbsteuergesetz, Befreiung bei Vermögensauseinandersetzung nach der Scheidung
• § 23 Einkommensteuergesetz, private Veräußerungsgeschäfte
• § 490 Absatz 2 und § 489 BGB, Kündigung und Vorfälligkeit bei Immobiliardarlehen