Die Spekulationsfrist bei Immobilien

Was die Spekulationsfrist regelt

Verkaufen Sie eine Immobilie aus Ihrem Privatvermögen, nennt das Gesetz das ein privates Veräußerungsgeschäft. Geregelt ist es in § 23 Absatz 1 Nummer 1 des Einkommensteuergesetzes. Der Gedanke dahinter ist einfach. Wer schnell kauft und wieder verkauft, um an steigenden Preisen zu verdienen, soll Steuer zahlen. Wer lange behält, nicht.

Die Grenze liegt bei zehn Jahren. Liegen zwischen Kauf und Verkauf mehr als zehn Jahre, bleibt der ganze Gewinn steuerfrei, egal wie hoch er ist. Verkaufen Sie früher, kommt der Gewinn zu Ihrem Einkommen dazu und wird mitversteuert.

Das Wichtigste zuerst: Es zählt weder der Tag der Schlüsselübergabe noch der Tag, an dem Sie ins Grundbuch kamen. Es zählt das Datum auf dem Kaufvertrag beim Notar, beim Kauf wie beim Verkauf. Wer am 3. März 2016 gekauft hat, kann ab dem 4. März 2026 steuerfrei verkaufen.

Die Ausnahme: selbst genutztes Wohneigentum

Für Immobilien, in denen Sie selbst gewohnt haben, gibt es eine Ausnahme. Der Verkauf bleibt auch innerhalb der zehn Jahre steuerfrei, wenn Sie darin gewohnt haben, und zwar entweder

• die ganze Zeit zwischen Kauf und Verkauf, ohne Unterbrechung, oder
• im Jahr des Verkaufs und in den beiden Kalenderjahren davor.

Die zweite Möglichkeit ist die wichtigere, und sie wird oft falsch verstanden. Es müssen keine vollen drei Jahre sein. Es reicht, dass Sie in drei Kalenderjahren dort gewohnt haben.

Ein Beispiel: Sie ziehen im Dezember 2024 ein, wohnen das ganze Jahr 2025 dort und verkaufen im Januar 2026. Nach dem Wortlaut des Gesetzes ist die Bedingung erfüllt, obwohl Sie kaum ein Jahr dort gewohnt haben. Genau deshalb lohnt es sich, den Verkaufstermin vorher mit dem Steuerberater durchzurechnen.

Selbst wohnen heißt: Sie wohnen dort. Gleichgestellt ist, wenn ein Kind mietfrei darin wohnt, für das Sie Kindergeld oder den Kinderfreibetrag bekommen. Lassen Sie dagegen die Eltern oder andere Verwandte darin wohnen, reicht das den Gerichten nicht. Und wer zwischendurch vermietet, kann die Steuerfreiheit verlieren.

Wie der steuerpflichtige Gewinn berechnet wird

Der Gewinn ist nicht einfach Verkaufspreis minus Kaufpreis. Gerechnet wird: Verkaufspreis minus das, was der Kauf damals insgesamt gekostet hat, minus das, was der Verkauf heute kostet. Zum Kauf zählen neben dem Preis auch die damalige Grunderwerbsteuer, Notar und Grundbuchamt sowie die Maklerprovision, die Sie damals gezahlt haben.

Einen Punkt übersehen fast alle. Haben Sie vermietet, konnten Sie jedes Jahr etwas abschreiben, also einen Teil des Kaufpreises von der Steuer absetzen. Damit sinkt der Kaufpreis, mit dem das Finanzamt beim Verkauf rechnet. Ihr Gewinn wird dadurch höher. Das kann den Betrag deutlich verschieben.

Abziehen dürfen Sie, was der Verkauf kostet: Ihre Hälfte der Maklerprovision, den Energieausweis, das Löschen alter Grundschulden. Bleibt danach ein Gewinn, zahlen Sie darauf den Steuersatz, den Sie auch auf Ihr Gehalt zahlen. Die 25 Prozent, die für Zinsen und Aktien gelten, greifen hier nicht.

Bis 1.000 Euro Gewinn im Jahr bleibt es steuerfrei (§ 23 Absatz 3 Satz 5 EStG, seit 2024). Bei Immobilien hilft das selten. Die Grenze gilt für alle privaten Verkäufe eines Jahres zusammen, und wer sie auch nur um einen Euro überschreitet, versteuert alles. Was in Ihrem Fall gilt, klärt der Steuerberater.

Sonderfall geerbte und geschenkte Immobilien

Wer erbt oder geschenkt bekommt, fängt nicht mit neuen zehn Jahren an. Erben und Schenken sind für das Gesetz kein Kauf. Sie rücken in die Position des Voreigentümers. Es zählt weiter der Tag, an dem er gekauft hat.

Für Erben ist das meist eine gute Nachricht. Hat die verstorbene Person das Haus 1998 gekauft, ist ein Verkauf durch die Erben heute steuerfrei, egal wann der Todesfall war. Es geht aber auch andersherum. Hat sie erst vor drei Jahren gekauft, läuft die Frist für Sie weiter, und ein schneller Verkauf kostet Steuer.

Auch die Ausnahme fürs eigene Wohnen kann greifen. Hat die verstorbene Person bis zuletzt selbst darin gewohnt, kann das den Erben helfen. Die Bedingungen sind eng, und es kommt auf den Einzelfall an, gerade wenn mehrere erben. Wie es dann läuft, steht im Beitrag zur Immobilie in der Erbengemeinschaft.

Die Drei-Objekt-Grenze: wenn aus Privatverkauf Gewerbe wird

Neben der Spekulationsfrist gibt es eine zweite Falle, und die wird teurer. Wer in etwa fünf Jahren mehr als drei Immobilien kauft und wieder verkauft, gilt nach der Rechtsprechung des Bundesfinanzhofs meist als gewerblicher Händler. Das Finanzamt sieht ihn dann wie einen Unternehmer. Diese Drei-Objekt-Grenze ist keine feste Regel, sondern ein Anhaltspunkt.

Die Folgen sind hart. Jeder Gewinn wird steuerpflichtig, egal wie lange Sie die Immobilie hatten. Dazu kommt Gewerbesteuer. Und die Steuerfreiheit nach zehn Jahren fällt komplett weg.

Wer mehrere Immobilien hat und verkaufen will, bespricht Reihenfolge und Abstände vorher mit dem Steuerberater. Ein Notartermin, den Sie um zwei Monate schieben, kann hier alles entscheiden.

Was das für Ihre Verkaufsplanung bedeutet

Bevor Sie einen Termin festmachen, legen Sie drei Daten nebeneinander. Wann stand Ihr Kaufvertrag beim Notar. Wann haben Sie selbst darin gewohnt. Wann wollen Sie verkaufen. Daraus ergibt sich, ob überhaupt Steuer anfällt.

Oft entscheiden wenige Wochen. Laufen Ihre zehn Jahre im Frühjahr ab, kann es sich lohnen, den Verkauf so zu planen, dass der Notartermin danach liegt.

Es geht aber auch schief. Wer wartet, während die Preise fallen, spart Steuer und verliert am Preis mehr, als er gespart hat. Diese Rechnung geht nur mit einer belastbaren Bewertung auf. Die machen wir kostenlos.

Quellen

• § 23 Einkommensteuergesetz (EStG), private Veräußerungsgeschäfte
• § 15 Absatz 2 EStG in Verbindung mit der Rechtsprechung des Bundesfinanzhofs zum gewerblichen Grundstückshandel (Drei-Objekt-Grenze)
• § 18 Grunderwerbsteuergesetz, Anzeigepflicht der Notare