Notartermin und Grundbuch

Warum überhaupt ein Notar

Nach § 311b Absatz 1 des Bürgerlichen Gesetzbuchs muss ein Immobilienkauf beim Notar unterschrieben werden. Ohne ihn gilt der Vertrag nicht, auch wenn sich beide einig sind und unterschrieben haben. Der Grund: Es geht um viel Geld. Niemand soll das im Vorbeigehen unterschreiben, und beide sollen wissen, worauf sie sich einlassen.

Der Notar steht auf keiner Seite. Er muss neutral bleiben und beiden erklären, was der Vertrag bedeutet. Wenn Sie jemanden brauchen, der für Sie kämpft, etwa bei Haftung oder Steuern, holen Sie sich einen eigenen Anwalt oder Steuerberater.

Die 14-Tage-Frist für Verbraucher

Kaufen Sie privat, muss der Notar Ihnen den Vertragsentwurf in der Regel zwei Wochen vor dem Termin schicken. Das steht in § 17 Absatz 2a des Beurkundungsgesetzes. Es ist kein netter Service, sondern seine Pflicht.

Diese zwei Wochen sind Ihr bestes Werkzeug. Lesen Sie den Entwurf ganz. Fragen Sie nach, was Sie nicht verstehen. Schicken Sie Änderungswünsche früh ans Notariat. Ändern lässt sich auch im Termin noch etwas, aber dann sitzen alle unter Zeitdruck und niemand denkt in Ruhe über die Folgen nach.

Schauen Sie besonders auf diese Punkte: Ist die Immobilie genau bezeichnet, mit den Daten aus dem Grundbuch? Stimmt der Kaufpreis, und wann müssen Sie ihn zahlen? Wann bekommen Sie die Schlüssel? Was steht zu Mängeln darin? Welche Möbel und Geräte sind dabei? Bei einer Eigentumswohnung außerdem: Wie viel liegt in der Rücklage, und hat die Eigentümergemeinschaft teure Arbeiten beschlossen?

Was im Termin passiert

1. Der Notar stellt die Anwesenden fest und prüft die Ausweise.
2. Er liest den ganzen Vertrag laut vor. Das muss er, und es dauert bei einem normalen Kaufvertrag vierzig bis sechzig Minuten. Überfliegen ist nicht erlaubt.
3. Er erklärt, was der Vertrag für Sie bedeutet, und beantwortet Fragen. Unterbrechen Sie ihn, wenn Sie etwas nicht verstehen. Genau dafür ist der Termin da.
4. Beide Seiten unterschreiben, danach der Notar selbst.

Mit der Unterschrift gilt der Kaufvertrag. Ihnen gehört die Immobilie damit noch nicht. Der Vertrag verpflichtet den Verkäufer nur dazu, sie Ihnen zu übertragen. Ihnen gehört sie erst, wenn Sie im Grundbuch stehen.

Was der Notar danach erledigt

• Die Auflassungsvormerkung. Das ist ein Platzhalter im Grundbuch, der Ihnen die Immobilie reserviert. Ab da kann der Verkäufer sie nicht mehr an jemand anderen verkaufen und auch nicht einfach neue Kredite darauf aufnehmen.
• Die Meldung ans Finanzamt. Der Notar meldet den Kauf, das Finanzamt schickt Ihnen den Bescheid über die Grunderwerbsteuer.
• Die Löschung alter Kredite. Er holt sich von den Banken die Erlaubnis, deren Grundschulden aus dem Grundbuch streichen zu lassen.
• Die Anfrage zum Vorkaufsrecht. Er fragt beim Bezirk nach, ob dieser selbst kaufen darf und will. Vorkaufsrecht heißt: Der Bezirk darf zu denselben Bedingungen einsteigen. In Berliner Milieuschutzgebieten ist das ein Thema für sich, mehr im Beitrag zum Vorkaufsrecht.
• Der Brief, der zum Zahlen auffordert. Erst wenn alles geregelt ist, schreibt Ihnen der Notar, dass Sie überweisen können. Zahlen Sie nie vorher, auch nicht, wenn der Verkäufer darum bittet.

Ist das Geld da und liegt die Bestätigung des Finanzamts vor, dass steuerlich nichts offen ist, beantragt der Notar die Umschreibung. Wie lange das Grundbuchamt dann braucht, ist sehr unterschiedlich. In Berlin sind mehrere Wochen bis Monate normal.

Das Grundbuch lesen

Im Grundbuch steht amtlich, welche Grundstücke es gibt, wem sie gehören und wer sonst noch Rechte daran hat. Es besteht aus einem Bestandsverzeichnis und drei Abteilungen. Lassen Sie sich vor dem Kauf einen aktuellen Auszug zeigen, und lesen Sie ihn auch.

Ein Grundbuchauszug ist nur so viel wert wie sein Datum. Bestehen Sie auf einem aktuellen, nicht auf einem aus dem Vorjahr.

Ins Grundbuch darf nicht jeder schauen. Nur wer einen guten Grund nennen kann, bekommt Einsicht. Als Kaufinteressent bekommen Sie den Auszug deshalb über den Verkäufer, den Makler oder den Notar.

Typische Stolpersteine

• Zu früh überweisen. Wer zahlt, bevor der Notar dazu auffordert, gibt sein Geld aus der Hand, ohne abgesichert zu sein.
• Schlüssel vor Geld. Kommt vor, ist für den Verkäufer aber gefährlich und gehört klar in den Vertrag.
• Unklare Regeln zu Mängeln. Kaufen Sie von einer Privatperson, schließt der Vertrag die Haftung für Mängel fast immer aus. Das ist erlaubt. Es gilt aber nicht für Mängel, die der Verkäufer kannte und Ihnen verschwiegen hat.
• Fehlende Papiere. Energieausweis, Teilungserklärung, die Protokolle der Eigentümerversammlungen und die letzte Jahresabrechnung gehören vor den Termin auf den Tisch, nicht danach.

Quellen

• § 311b Absatz 1 Bürgerliches Gesetzbuch, Form des Grundstückskaufvertrags
• § 17 Absatz 2a Beurkundungsgesetz, Zurverfügungstellung des Entwurfs bei Verbraucherverträgen
• §§ 873, 883, 925 BGB, Einigung, Vormerkung und Auflassung
• Grundbuchordnung (GBO), Aufbau und Einsicht in das Grundbuch
• § 22 Grunderwerbsteuergesetz, Unbedenklichkeitsbescheinigung