Sie wollen nicht nur lesen, sondern verkaufen? Dann starten Sie mit Immobilie verkaufen in Berlin mit BBI: kostenlose Ersteinschätzung, Antwort in der Regel innerhalb eines Werktags.
Der Ablauf in fünf Schritten
Jeder geordnete Verkauf läuft gleich ab. Wer die Reihenfolge kennt, macht die zwei häufigsten Fehler nicht. Der eine ist ein zu hoher Startpreis. Eine Wohnung, die monatelang zu teuer im Netz steht, gilt irgendwann als Ladenhüter, und dann bekommen Sie am Ende weniger als beim richtigen Preis. Der andere sind fehlende Papiere, die den Notartermin nach hinten schieben.
Bewertung und Angebotspreis
Am Anfang steht eine ehrliche Bewertung aus Lage, Zustand, Ausstattung und echten Verkäufen aus der Nachbarschaft. Der passende Preis verkauft schneller und bringt am Ende oft mehr als ein Wunschpreis, den Sie später senken müssen.
Unterlagen und Aufbereitung
Grundbuchauszug, Flurkarte, Wohnflächenberechnung, Grundrisse und Energieausweis liegen bereit, bevor die Anzeige online geht. Bei einer Eigentumswohnung kommen die Teilungserklärung und die Protokolle der Eigentümerversammlungen dazu. Danach folgen gute Fotos und das Exposé.
Vermarktung
Die Immobilie kommt auf die passenden Portale und, wo es sich lohnt, direkt zu Käufern, die bei uns bereits suchen. Auf Wunsch läuft das ganz ohne öffentliche Anzeige, dann erfährt die Nachbarschaft nichts davon.
Besichtigung und Verhandlung
Besichtigen darf, wer sein Geld nachweisen kann. Danach wird verhandelt. Der Nachweis der Bank, dass der Käufer den Kredit bekommt, verhindert geplatzte Notartermine.
Notar und Übergabe
Der Kaufvertrag wird beim Notar unterschrieben. Danach trägt das Grundbuchamt eine Auflassungsvormerkung ein, eine Art Platzhalter, der dem Käufer die Immobilie sichert. Erst dann fließt das Geld, danach kommen die Schlüssel. Fertig ist der Verkauf, wenn der Käufer im Grundbuch steht.
Welche Kosten entstehen beim Verkauf?
Als Verkäufer zahlen Sie in Berlin meist den Energieausweis, die Vorbereitung mit Fotos, Exposé und dem Besorgen der Unterlagen, dazu Ihre Hälfte der Maklerprovision. Grunderwerbsteuer und Notar für den Kaufvertrag zahlt der Käufer.
| Position | Wer zahlt | Größenordnung in Berlin |
|---|---|---|
| Grunderwerbsteuer | Käufer | 6,0 % des Kaufpreises |
| Notar und Grundbuchamt | größtenteils Käufer | rund 1,5 bis 2,0 % |
| Maklerprovision | geteilt (§ 656c BGB) | wie vereinbart, jede Seite die Hälfte |
| Energieausweis | Verkäufer | je nach Sorte meist ein paar hundert Euro |
| Vorfälligkeitsentschädigung, also die Gebühr der Bank für die vorzeitige Rückzahlung | Verkäufer, wenn noch ein Kredit läuft | hängt davon ab, wie viel noch offen ist und wie lange der Zins noch festgeschrieben ist |
Die Sätze für Grunderwerbsteuer, Notar und Grundbuch stehen im Gesetz, daran rüttelt niemand. Was Ihre Bank für die vorzeitige Rückzahlung verlangt und wie hoch die Provision ausfällt, hängt an Ihrem Fall. Klären Sie das vor dem Verkauf mit Ihrem Steuerberater.
Die Maklerprovision und das Halbteilungsprinzip
Seit Dezember 2020 wird die Maklerprovision geteilt, wenn eine Wohnung oder ein Einfamilienhaus an eine Privatperson geht (§ 656c und § 656d BGB). Keine Seite zahlt mehr als die Hälfte. Und der Käufer überweist erst, wenn der Verkäufer belegt hat, dass er seinen Teil gezahlt hat.
Für Mehrfamilienhäuser, Gewerbeobjekte und Verkäufe zwischen Firmen gilt das nicht. Dort halten wir die Provision vor Beginn der Vermarktung mit Ihnen im Maklervertrag fest. In jedem Fall gilt: Wir bekommen nur Geld, wenn der Kaufvertrag zustande kommt.
Wann fällt Spekulationssteuer an?
Verkaufen Sie eine private Immobilie, will das Finanzamt am Gewinn mitverdienen, wenn zwischen Kauf und Verkauf weniger als zehn Jahre liegen (§ 23 EStG). Es gibt eine wichtige Ausnahme. Haben Sie im Jahr des Verkaufs und in den beiden Jahren davor selbst darin gewohnt, bleibt der Gewinn steuerfrei, auch innerhalb der zehn Jahre.
Gerechnet wird so: Verkaufspreis minus Kaufpreis minus die Kosten des Verkaufs. Was übrig bleibt, versteuern Sie mit dem Satz, den Sie auch auf Ihr Gehalt zahlen. Da kommen schnell fünfstellige Beträge zusammen. Klären Sie das vor dem Verkauf mit einem Steuerberater, nicht danach.
Unterlagen-Checkliste
Diese Papiere machen jeden Verkauf schneller. Was fehlt, lässt sich nachholen, kostet aber Wochen. Wer früh anfängt, verliert später keinen Käufer.
- Ein aktueller Grundbuchauszug, also ein Ausdruck der Grundbuchseite zu Ihrer Immobilie
- Flurkarte oder Lageplan
- Die Berechnung der Wohnfläche, bei Keller oder Hobbyraum auch der Nutzfläche
- Grundrisse aller Etagen
- Ein gültiger Energieausweis. Pflicht nach dem GModG, zeigen müssen Sie ihn spätestens bei der Besichtigung
- Bei einer Eigentumswohnung: die Teilungserklärung, also das Papier, das das Haus in einzelne Wohnungen aufteilt, die letzten drei Protokolle der Eigentümerversammlung, die Hausgeldabrechnung und der Stand der Rücklage für Reparaturen
- Nachweise über Modernisierungen und Sanierungen
- Wenn vermietet ist: die Mietverträge und eine Liste, was monatlich hereinkommt
Wo Sie jedes Papier bekommen und was es kostet: Unterlagen für den Immobilienverkauf.
Wichtig zum Energieausweis: Liegt bei Erscheinen der Anzeige ein Energieausweis vor, müssen nach dem Gebäudemodernisierungsgesetz (GModG) die wichtigsten Energiezahlen schon in der Anzeige stehen. Den Ausweis selbst zeigen Sie spätestens bei der Besichtigung. Fehlt eine Angabe, kann ein Bußgeld fällig werden.
Selbst verkaufen oder mit Makler?
Beides geht. Verkaufen Sie selbst, sparen Sie Ihre Hälfte der Provision. Dafür kosten Bewertung, Unterlagen, Anzeigen, Besichtigungen und Verhandlung Zeit. Und wenn Sie den Preis zu niedrig ansetzen, ist die Ersparnis schnell aufgebraucht.
Ein Makler bringt mit, was der Markt gerade hergibt, eine Liste wartender Käufer und jemanden, der für Sie verhandelt. Ob sich das lohnt, hängt daran, wie viel Zeit Sie haben und wie gut Sie den Markt kennen.