Maklerprovision in Berlin: wer zahlt wie viel?

Was sich 2020 geändert hat

Früher war es vielerorts üblich, dass der Käufer die ganze Provision zahlte, obwohl der Verkäufer den Makler geholt hatte. Das fand der Gesetzgeber schief. Wer den Makler aussucht und ihm sagt, was er tun soll, zahlte nichts. Wer zahlte, hatte nichts zu sagen.

Seit dem 23. Dezember 2020 stehen die Regeln in den §§ 656a bis 656d des Bürgerlichen Gesetzbuchs. Der Grundgedanke: Wenn beide Seiten etwas davon haben, teilen sich beide die Kosten.

Für welche Objekte die Regeln gelten

Die Regeln greifen beim Kauf von Einfamilienhäusern und Wohnungen, und nur, wenn der Käufer Verbraucher ist. Verbraucher heißt: eine Privatperson, die nicht beruflich oder gewerblich kauft. Für Mehrfamilienhäuser, Grundstücke, Gewerbeimmobilien und für Käufer, die als Unternehmer auftreten, gelten sie nicht. Dort legen Auftraggeber und Makler Höhe und Verteilung im Maklervertrag fest, vor Beginn der Vermarktung und schwarz auf weiß.

Diese Grenze wird oft übersehen. Wer ein Zinshaus kauft, kann sich nicht auf die hälftige Teilung berufen. Umgekehrt zählt bei einer Eigentumswohnung nicht, ob Sie selbst einziehen oder vermieten wollen. Solange Sie privat kaufen, sind Sie geschützt.

Die drei Regeln im Einzelnen

1. Der Vertrag muss schwarz auf weiß vorliegen, § 656a BGB. Das Gesetz nennt das Textform. Gemeint ist: lesbar und dauerhaft, also E-Mail oder Brief. Eine Unterschrift braucht es nicht. Was nicht reicht: eine Absprache am Telefon, ein Handschlag oder ein Nicken bei der Besichtigung.
2. Arbeitet der Makler für beide, zahlen beide gleich viel, § 656c BGB. Lässt er sich von Käufer und Verkäufer bezahlen, muss der Betrag auf beiden Seiten derselbe sein. Hält er sich nicht daran, bekommt er von keinem der beiden etwas.
3. Weitergeben nur zur Hälfte, § 656d BGB. Hat nur eine Seite den Makler beauftragt, darf sie höchstens die Hälfte ihrer Provision an die andere Seite weiterreichen. Und die andere Seite zahlt erst, wenn der Auftraggeber belegt hat, dass er seinen Teil überwiesen hat.

Die letzte Regel ist Ihr stärkster Hebel als Käufer. Sie zahlen erst, wenn der Verkäufer seinen Beleg vorlegt. Fordern Sie ihn an, bevor Sie überweisen. Niemand wird Ihnen das von selbst anbieten.

Was das in Berlin praktisch bedeutet

In Berlin liegt die Provision heute meist bei 7,14 Prozent des Kaufpreises, mit Umsatzsteuer, geteilt in zwei gleiche Hälften von je 3,57 Prozent. Diese Zahl steht in keinem Gesetz, sie hat sich am Markt eingespielt. Wie hoch sie ausfällt, halten Auftraggeber und Makler vor Beginn der Vermarktung schwarz auf weiß fest. Beim Verkauf einer Wohnung oder eines Einfamilienhauses an eine Privatperson wird geteilt (§ 656c, § 656d BGB).

Bei 500.000 Euro Kaufpreis sind das 17.850 Euro je Seite. Was sonst noch dazukommt, steht im Beitrag zu den Kaufnebenkosten in Berlin.

Eine Formfalle, die teuer werden kann

Die Textform nach § 656a BGB wird oft unterschätzt. Steht der Provisionshinweis nur in der Signatur einer E-Mail, also unter dem "Mit freundlichen Grüßen", reicht das nach der Rechtsprechung nicht ohne Weiteres. Es muss erkennbar sein, dass hier jemand etwas erklärt, und wer das ist.

Für Makler heißt das: Der Hinweis gehört in den Text, nicht ans Ende hinter den Gruß. Für Käufer und Verkäufer heißt es: Stimmt die Form nicht, gibt es keine Provision.

Wir arbeiten mit schriftlichen Maklerverträgen und nennen die Provision im Vertragstext, nicht in einer Fußzeile. Das ist keine Förmelei. Ohne sie wäre die Vereinbarung nichts wert.

Wann die Provision überhaupt entsteht

Egal wie aufgeteilt wird, drei Dinge müssen zusammenkommen. Es muss ein Maklervertrag bestehen. Der Makler muss die Immobilie nachgewiesen oder den Kauf vermittelt haben. Und es muss daraufhin zum Kaufvertrag kommen. Platzt der Kauf, gibt es keine Provision, auch nach fünfzig Besichtigungen nicht.

Es gibt zwei weitere Fälle ohne Provision. Der Makler gehört wirtschaftlich zum Verkäufer, etwa weil beide derselben Firma gehören. Oder er hat seine Pflichten gegenüber dem Kunden verletzt. Beides kommt selten vor, aber es kommt vor.

Quellen

• § 656a Bürgerliches Gesetzbuch, Textform des Maklervertrags
• § 656c BGB, Lohnanspruch bei Tätigkeit für beide Parteien
• § 656d BGB, Vereinbarungen über die Maklerkosten
• § 652 BGB, Entstehen des Maklerlohnanspruchs
• Gesetz über die Verteilung der Maklerkosten bei der Vermittlung von Kaufverträgen über Wohnungen und Einfamilienhäuser, in Kraft seit 23. Dezember 2020