Die Mietpreisbremse in Berlin

Was die Regelung verlangt

Die Mietpreisbremse steht in den §§ 556d bis 556g des Bürgerlichen Gesetzbuchs. Sie gilt nur dort, wo ein Bundesland erklärt hat, dass Wohnungen knapp sind. Berlin hat das für die ganze Stadt getan.

Die Regel ist einfach. Zieht ein neuer Mieter ein, darf die Miete höchstens zehn Prozent über dem liegen, was für vergleichbare Wohnungen in der Gegend üblich ist. Gemeint ist die Kaltmiete. Die Nebenkosten zählen nicht mit.

Das gilt nur, wenn neu vermietet wird. Laufende Mietverträge sind nicht betroffen. Wollen Sie die Miete im laufenden Vertrag erhöhen, gelten andere Regeln. Zum einen die Kappungsgrenze nach § 558 BGB, also die Obergrenze dafür, wie stark die Miete in drei Jahren steigen darf. Zum anderen die Modernisierungsumlage nach § 559 BGB, zu der wir einen eigenen Beitrag haben.

Der Bund hat die Mietpreisbremse mehrfach verlängert. Zuletzt so, dass die Länder sie bis Ende 2029 gelten lassen dürfen. Berlin hat das getan. Die Mietenbegrenzungsverordnung des Senats erklärt die ganze Stadt vom 1. Januar 2026 bis zum 31. Dezember 2029 erneut zum Gebiet mit knappem Wohnraum.

Wie die ortsübliche Vergleichsmiete ermittelt wird

Die ortsübliche Vergleichsmiete ist kein Bauchgefühl. Gemeint sind die Mieten, die in der Stadt zuletzt für ähnliche Wohnungen vereinbart oder geändert wurden. Ähnlich heißt: gleiche Art, gleiche Größe, gleiche Ausstattung, gleicher Zustand, gleiche Lage.

In Berlin schaut man dafür in den Mietspiegel. Er sortiert Wohnungen nach Baujahr, Größe und Ausstattung in Felder und nennt je Feld eine Spanne von bis. Wo genau in dieser Spanne Ihre Wohnung liegt, entscheiden Merkmale wie ein zweites Bad oder ein fehlender Aufzug. Genau darüber wird vor Gericht gestritten.

Halten Sie vor der Unterschrift schriftlich fest, wie Sie die Wohnung im Mietspiegel einordnen. Beschwert sich der Mieter später, ist das Ihr Beleg. Ohne ihn steht Aussage gegen Aussage.

Die vier Ausnahmen

1. Der Vormieter zahlte schon mehr. Lag dessen Miete bereits über der Grenze, dürfen Sie diesen Betrag weiter verlangen. Hat der Vormieter im letzten Jahr weniger gezahlt, weil die Heizung kaputt war oder Sie ihm etwas erlassen haben, zählt das nicht mit.
2. Sie haben in den letzten drei Jahren modernisiert. Dann dürfen Sie so viel aufschlagen, wie Sie auch einem bestehenden Mieter nach einer Modernisierung hätten aufschlagen dürfen.
3. Neubau. Wohnungen, die nach dem 1. Oktober 2014 zum ersten Mal bewohnt und vermietet wurden, fallen nicht unter die Mietpreisbremse. Dieses Datum gilt in ganz Deutschland.
4. Sie haben die Wohnung von Grund auf erneuert. Kommt eine alte Wohnung nach dem Umbau einem Neubau nahe, gilt die Ausnahme auch. Die Hürde ist hoch. Neue Bäder und frische Farbe reichen den Gerichten nicht, es muss richtig gebaut worden sein.

Die Auskunftspflicht, an der viele scheitern

Wer eine der vier Ausnahmen nutzen will, muss den Mieter vor dessen Unterschrift darüber informieren, von selbst und schwarz auf weiß. Wer das vergisst, kann sich später nicht mehr darauf berufen. Die höhere Miete gilt dann nicht.

Daran scheitern die meisten Vermieter vor Gericht. Die Ausnahme lag vor. Sie wurde nur nicht rechtzeitig mitgeteilt, oder nur mündlich. Ein Satz bei der Besichtigung reicht nicht. Es muss geschrieben sein, mindestens als E-Mail.

Und es muss etwas drinstehen. Bei der Vormiete nennen Sie den Betrag. Bei der Modernisierung schreiben Sie auf, was Sie gemacht haben. Ein allgemeiner Satz genügt nicht.

Was passiert, wenn zu viel verlangt wurde

Der Mieter kann sich beschweren. Das Gesetz nennt das Rüge. Sie braucht keine bestimmte Form, sollte aber schriftlich kommen, damit sie sich beweisen lässt. Ab dem Tag, an dem sie beim Vermieter ankommt, zahlt der Mieter nur noch die erlaubte Miete.

Zu viel gezahltes Geld bekommt er zurück. Beschwert er sich innerhalb von 30 Monaten nach Einzug, bekommt er alles zurück, was er seit Vertragsbeginn zu viel gezahlt hat. Beschwert er sich später, nur das ab dem Tag der Beschwerde (§ 556g Absatz 2 BGB, für Mietverträge seit April 2020).

Der Mietvertrag selbst bleibt gültig. Ungültig ist nur der Teil der Miete, der zu hoch war. Für Sie als Vermieter heißt das: Der Mieter bleibt, die Miete sinkt, und Sie zahlen etwas zurück.

Was das für Kapitalanleger bedeutet

Wer eine vermietete Wohnung kauft, kauft den Mietvertrag mit. Die Miete auf Marktniveau anzuheben, geht nur in engen Grenzen. Und zieht ein neuer Mieter ein, greift die Mietpreisbremse. Wer seine Rendite mit der Miete aus den Anzeigen rechnet, rechnet sich deshalb regelmäßig reich.

Wie weit laufende Mieten und Mieten aus den Anzeigen inzwischen auseinanderliegen, steht im Report zu Zinsen und Rahmenbedingungen. Kurz gesagt: Die amtliche Messzahl für alle Mieten ist seit 2020 deutlich langsamer gestiegen als die Mieten in den Inseraten.

Beim Wert eines Zinshauses zählen die Mietverträge deshalb oft mehr als die Adresse. Zwei Häuser in derselben Straße können weit auseinanderliegen, wenn in einem überwiegend alte Verträge laufen.

Quellen

• §§ 556d bis 556g Bürgerliches Gesetzbuch, Mietpreisbremse, Ausnahmen, Auskunftspflicht und Rüge
• Berliner Mietenbegrenzungsverordnung nach § 556d Absatz 2 BGB, gültig vom 1. Januar 2026 bis 31. Dezember 2029 (Pressemitteilung des Senats vom 11. November 2025)
• § 558 BGB, Mieterhöhung bis zur ortsüblichen Vergleichsmiete und Kappungsgrenze
• Berliner Mietspiegel als qualifizierter Mietspiegel im Sinne des § 558d BGB