Energieausweis und Pflichtangaben

Welche Angaben in die Anzeige gehören

Wer eine Wohnung oder ein Haus anbietet, muss fünf Dinge in die Anzeige schreiben. So steht es in § 87 des Gebäudemodernisierungsgesetzes (GModG, früher GEG). Das gilt, sobald ein Energieausweis da ist. Der Energieausweis ist das Blatt, das zeigt, wie viel Energie das Gebäude verbraucht.

• Welche Art von Ausweis es ist: Bedarfsausweis oder Verbrauchsausweis. Was das unterscheidet, steht im nächsten Abschnitt.
• Der Energiekennwert, also die Zahl, die sagt, wie viel Energie das Gebäude je Quadratmeter und Jahr braucht. Sie steht in Kilowattstunden im Ausweis.
• Womit geheizt wird, etwa Gas, Fernwärme oder Öl.
• Das Baujahr des Gebäudes, so wie es im Ausweis steht.
• Die Energieeffizienzklasse. Das ist der Buchstabe von A+ bis H, der den Kennwert einordnet. Manche älteren Ausweise haben keinen.

Die Pflicht greift, sobald ein Ausweis vorliegt. Einfach keinen machen zu lassen hilft nicht: Spätestens bei der Besichtigung müssen Sie ihn zeigen, und beim Verkauf gehört er dem Käufer.

Bedarfsausweis oder Verbrauchsausweis

Es gibt zwei Sorten, und sie messen etwas anderes. Der Bedarfsausweis rechnet, was das Gebäude braucht. Der Verbrauchsausweis zeigt, was die Bewohner tatsächlich verbraucht haben.

Ob Sie wählen dürfen oder den Bedarfsausweis nehmen müssen, hängt an drei Dingen: am Baujahr, an der Zahl der Wohnungen und daran, was am Haus schon saniert wurde.

Für Käufer ist der Unterschied bares Geld wert. Ein niedriger Verbrauchswert kann einfach heißen, dass die Vormieter sparsam geheizt haben oder die Wohnung zeitweise leer stand. Ihre eigene Heizkostenrechnung sieht dann anders aus. Der Bedarfsausweis beschreibt dagegen das Gebäude selbst.

Vorlage und Übergabe

Neben der Anzeige gibt es zwei weitere Pflichten. Die erste: Sie zeigen den Ausweis spätestens bei der Besichtigung, ohne dass jemand danach fragen muss. Kommt es zu keiner Besichtigung, zeigen Sie ihn, sobald ein Interessent danach fragt, und zwar ohne Verzögerung.

Die zweite: Nach der Unterschrift beim Notar bekommt der Käufer den Ausweis, im Original oder als Kopie. Das ist kein guter Ton, sondern Gesetz.

Zuständig ist der Verkäufer, beim Vermieten der Vermieter. Wer die Anzeige schaltet, haftet zusätzlich selbst. Deshalb inseriert kein ordentlicher Makler, solange die Energiedaten fehlen.

Was ein Verstoß kostet

Fehlt eine der fünf Angaben, ist das eine Ordnungswidrigkeit nach § 108 GModG. Ordnungswidrigkeit heißt: kein Strafverfahren, aber ein Bußgeld. Es kann bis zu 10.000 Euro betragen. Und jede einzelne fehlende Angabe kann für sich zählen.

Dazu kommt der Ärger mit der Konkurrenz. Andere Makler oder Verbände dürfen Sie abmahnen, also schriftlich zur Unterlassung auffordern und Ihnen die Anwaltskosten in Rechnung stellen. Diese Rechnung liegt regelmäßig um ein Vielfaches über dem, was ein Energieausweis kostet.

Ein Energieausweis gilt zehn Jahre. Schauen Sie früh nach, ob Ihrer noch läuft. Ein neuer dauert je nach Sorte ein paar Tage bis mehrere Wochen. Am Ausweis scheitert ein Verkauf selten, verzögern tut er ihn oft.

Warum der energetische Zustand zum Preisfaktor geworden ist

Seit Kredite wieder Zinsen kosten, rechnen Käufer genauer. Eine hohe Verbrauchszahl führt heute nicht mehr zu einem vagen Abschlag im Kopf. Der Käufer holt ein Angebot für neue Fenster ein und legt es auf den Tisch.

Daraus folgt etwas für Sie als Verkäufer. Legen Sie die Energiedaten von Anfang an offen. Wer sie erst nachreicht, verhandelt schwächer, denn schlechte Zahlen, die spät kommen, wirken wie ein verschwiegener Mangel. Rechtlich sind sie das nicht. Am Verhandlungstisch zählt der Eindruck trotzdem.

Wie sich das auf die Preise am Berliner Markt auswirkt, steht in unserem Report zum Wohnungsmarkt.

Quellen

• § 87 Gebäudemodernisierungsgesetz (GModG), Pflichtangaben in Immobilienanzeigen
• § 80 GModG, Ausstellung, Vorlage und Übergabe von Energieausweisen
• § 108 GModG, Bußgeldvorschriften
• § 79 GModG, Bedarfs- und Verbrauchsausweis