Das Vorkaufsrecht des Mieters

Wann das Vorkaufsrecht entsteht

Vorkaufsrecht heißt: Der Mieter darf die Wohnung zu genau denselben Bedingungen selbst kaufen wie der Käufer, den Sie gefunden haben. Dieses Recht nach § 577 BGB gibt es nur in einem Fall. Die vermietete Wohnung wurde erst nach dem Einzug des Mieters zur Eigentumswohnung gemacht, oder das ist geplant, und sie wird dann an einen Fremden verkauft.

Zwei Punkte entscheiden. Erstens der Zeitpunkt: Die Umwandlung muss nach dem Einzug passiert sein. War die Wohnung schon eine Eigentumswohnung, als der Mieter einzog, hat er kein Vorkaufsrecht. Zweitens zählt nur der erste Verkauf nach der Umwandlung. Wird die Wohnung später noch einmal verkauft, gilt die Regel nicht mehr.

Kein Vorkaufsrecht gibt es, wenn Sie an die eigene Familie oder an jemanden aus Ihrem Haushalt verkaufen. Diese Ausnahme steht so im Gesetz. Manche legen sie großzügiger aus, als sie gemeint ist.

Die Mitteilungspflicht und die Zweimonatsfrist

Steht der Kaufvertrag mit dem Käufer, müssen Sie dem Mieter schreiben, was darin steht. Und zwar so vollständig, dass er beurteilen kann, worauf er sich einließe. Am einfachsten schicken Sie ihm eine Kopie des Vertrags.

Ab dem Tag, an dem Ihr Schreiben bei ihm ankommt, hat der Mieter zwei Monate Zeit. Will er kaufen, muss er Ihnen das schriftlich erklären (§ 577 Abs. 3 BGB).

Die zwei Monate laufen erst ab einem vollständigen Schreiben. Fehlt etwas oder stimmt etwas nicht, läuft die Frist gar nicht erst los. Wer als Verkäufer schludert oder das Schreiben ganz weglässt, riskiert, dass der Mieter das Vorkaufsrecht Jahre später noch geltend macht und Schadensersatz verlangt.

Greift der Mieter zu, gilt der Kaufvertrag mit ihm, zu genau denselben Bedingungen. Er zahlt also denselben Preis. Ihr bisheriger Käufer geht leer aus. Deshalb steht in Kaufverträgen über umgewandelte Wohnungen fast immer, was in diesem Fall passiert.

Was das für Verkäufer bedeutet

• Früh klären, ob es überhaupt ein Vorkaufsrecht gibt. Es kommt darauf an, ob die Umwandlung nach dem Einzug des heutigen Mieters stattfand. Das steht in der Teilungserklärung und im Mietvertrag.
• Die zwei Monate einplanen. So lange steht nach dem Notartermin noch nicht fest, wer die Wohnung bekommt. Sagen Sie das Ihrem Käufer, bevor er seinen Kredit fest zusagt.
• Das Schreiben sauber machen. Ein unvollständiges Schreiben ist schlimmer als ein spätes. Es startet die Frist nicht, und damit bleibt das Risiko länger offen.
• Früh mit dem Mieter reden. Manche wollen kaufen und sind nur nie auf den Gedanken gekommen. Ein Gespräch vor der Vermarktung spart beiden Seiten Umwege.

Das gemeindliche Vorkaufsrecht in Milieuschutzgebieten

Neben dem Mieter hat auch die Stadt ein Vorkaufsrecht, geregelt im Baugesetzbuch. Das eine hat mit dem anderen nichts zu tun. In Berlin war das lange ein großes Thema, weil die Bezirke in den Milieuschutzgebieten regelmäßig zugegriffen haben. Milieuschutz heißt: Gebiete, in denen die Stadt verhindern will, dass die alteingesessenen Bewohner verdrängt werden.

Damit ist seit November 2021 weitgehend Schluss. Das Bundesverwaltungsgericht entschied: Der Bezirk darf nicht zugreifen, nur weil er befürchtet, dass ein Käufer das Haus später so nutzt, wie es der Milieuschutz verhindern soll, etwa durch teure Umbauten oder die Aufteilung in Eigentumswohnungen. Es zählt, wie es zum Zeitpunkt des Kaufvertrags aussieht.

In der Praxis heißt das: Solche Fälle sind viel seltener geworden. Weg ist das Vorkaufsrecht der Stadt aber nicht. Und in diesen Gebieten brauchen Sie weiterhin eine Genehmigung, wenn Sie umbauen oder das Haus in Eigentumswohnungen aufteilen wollen. Lassen Sie das vor dem Notartermin prüfen.

Ob eine Immobilie in einem Milieuschutzgebiet liegt, sagt Ihnen das zuständige Bezirksamt. Der Notar fragt bei der Abwicklung ohnehin nach, ob die Stadt ihr Vorkaufsrecht nutzt.

Kündigungssperrfrist: der zweite Schutz

Mit dem Vorkaufsrecht wird oft die Kündigungssperrfrist nach § 577a BGB verwechselt. Sie schützt den Mieter nach einer Umwandlung davor, dass der neue Eigentümer ihm kündigt, weil er selbst einziehen oder besser verkaufen will.

Normalerweise sind es drei Jahre ab dem Verkauf. Wo Wohnungen knapp sind, dürfen die Länder daraus bis zu zehn Jahre machen. Berlin hat das getan. Wer eine vermietete Eigentumswohnung kauft, um selbst einzuziehen, rechnet also besser genau nach, ab wann das ginge.

Quellen

• § 577 Bürgerliches Gesetzbuch, Vorkaufsrecht des Mieters
• § 577a BGB, Kündigungsbeschränkung bei Wohnungsumwandlung
• §§ 24 ff. Baugesetzbuch, gemeindliches Vorkaufsrecht
• § 172 BauGB, Erhaltungssatzung und Genehmigungspflichten
• Bundesverwaltungsgericht, Urteil vom 9. November 2021, Aktenzeichen 4 C 1.20