Die Modernisierungs­umlage

Was als Modernisierung gilt

Nicht jede Baustelle erlaubt eine Mieterhöhung. Das Gesetz trennt zwischen Reparieren und Verbessern. Genau darüber wird am häufigsten gestritten.

• Reparieren heißt: Die Wohnung soll wieder so sein, wie sie sein soll. Das undichte Dach wird dicht gemacht, die kaputte Heizung ersetzt. Diese Kosten dürfen Sie nicht auf die Miete umlegen. Dafür zahlt der Mieter schon mit der normalen Miete.
• Modernisieren heißt: Die Wohnung wird besser als vorher. Sie braucht weniger Energie oder weniger Wasser, lässt sich besser nutzen, oder es wohnt sich dauerhaft angenehmer darin.

Meist steckt beides in einer Baustelle. Ersetzen Sie eine dreißig Jahre alte Heizung, ist ein Teil davon schlicht Reparatur, denn die alte war ohnehin am Ende. Diesen Teil müssen Sie herausrechnen. Wer das lässt, riskiert, dass die ganze Erhöhung kippt.

Die Rechnung und ihre zwei Grenzen

Die Grundregel steht in § 559 des Bürgerlichen Gesetzbuchs. Sie dürfen die Jahresmiete um acht Prozent dessen erhöhen, was Sie für diese Wohnung ausgegeben haben. Aus 30.000 Euro werden also 2.400 Euro im Jahr. Das sind 200 Euro im Monat.

Darüber liegen zwei Obergrenzen, die Kappungsgrenzen nach § 559 Absatz 3a BGB:

• In sechs Jahren darf die Miete wegen Modernisierung um höchstens drei Euro je Quadratmeter im Monat steigen.
• Lag die Kaltmiete vorher unter sieben Euro je Quadratmeter, sind es nur zwei Euro je Quadratmeter.

Nur ein Beispiel. Von den echten Baukosten ziehen Sie vorher ab, was reine Reparatur war, und alles, was Sie an Fördergeld bekommen haben.

Abziehen müssen Sie auch Zuschüsse und billige Förderkredite vom Staat, soweit sie diese Kosten decken. Wer Fördergeld kassiert und trotzdem die vollen Kosten umlegt, kann die Erhöhung vor Gericht verlieren.

Ankündigung und Wirksamkeit

Sie müssen die Modernisierung spätestens drei Monate vorher schriftlich ankündigen. In das Schreiben gehören vier Punkte. Was gemacht wird und wie viel davon. Wann es losgeht und wie lange es dauert. Wie viel mehr Miete danach fällig wird. Und wie sich die Nebenkosten ändern.

Die Mieterhöhung selbst schicken Sie nach Ende der Arbeiten, ebenfalls schriftlich, mit einer Rechnung, die der Mieter nachvollziehen kann. Zahlen muss er ab dem dritten Monat, nachdem Ihr Brief bei ihm angekommen ist. Haben Sie vorher nicht richtig angekündigt, verschiebt sich das um weitere sechs Monate.

Während der Bauzeit darf der Mieter unter Umständen weniger zahlen, weil er die Wohnung nicht normal nutzen kann. Bei Arbeiten, die Energie sparen, schließt das Gesetz das für die ersten drei Monate weitgehend aus.

Der Härtefalleinwand

Der Mieter kann sich wehren, und zwar zweimal: gegen die Bauarbeiten selbst und gegen die Mieterhöhung. Das Gesetz nennt das Härteeinwand. Bei der Miete zieht er, wenn die Erhöhung dem Mieter nicht zuzumuten ist, vor allem weil er sie schlicht nicht bezahlen kann. Die Interessen des Vermieters werden dabei mitgewogen.

Der Einwand hat eine Frist, und der Mieter muss ihn begründen. Für Sie als Vermieter heißt das: Ein Härtefall bei der Miete stoppt den Umbau nicht. Aber bei diesem einen Mieter können Sie die Erhöhung ganz oder teilweise nicht durchsetzen. Rechnen Sie das ein, bevor Sie bauen.

Was das beim Verkauf bedeutet

Wer eine vermietete Immobilie kauft, sieht in der Umlage zwei Seiten. Sie ist ein Weg, die Miete zu erhöhen, wo die Mietpreisbremse das sonst verhindert. Und sie ist langsam, sie kostet viel Geld im Voraus, und rechtlich geht dabei leicht etwas schief.

Wer ein Zinshaus kauft, um die Mieten über Modernisierung zu heben, rechnet das vorher durch. Acht Prozent Umlage bei den heutigen Baupreisen und Zinsen ergeben ein ganz anderes Bild als in den Jahren, in denen Geld fast nichts kostete.

Quellen

• § 555b Bürgerliches Gesetzbuch, Begriff der Modernisierungsmaßnahme
• § 555c BGB, Ankündigung der Modernisierung
• § 555d BGB, Duldungspflicht und Härteeinwand
• § 559 BGB, Mieterhöhung nach Modernisierung, einschließlich der Kappungsgrenzen in Absatz 3a
• § 559b BGB, Geltendmachung der Erhöhung