Vermieten
Ratgeber Vermieten
Die Modernisierungsumlage
Acht Prozent der Baukosten dürfen Sie jedes Jahr auf die Miete aufschlagen. Zwei Obergrenzen und eine saubere Trennung von Reparatur und Verbesserung entscheiden, ob die Erhöhung vor Gericht hält.
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3,00 €/m²
So viel darf die Miete durch Modernisierung in sechs Jahren höchstens steigen, je Monat
Kappung nach § 559 Abs. 3a BGB
2,00 €/m²
Diese Grenze gilt, wenn die Miete vorher unter 7 Euro je Quadratmeter lag
§ 559 Abs. 3a Satz 2 BGB
Für Ihre Adresse rechnet der Mietrechner Berlin die ortsübliche Miete nach dem Mietspiegel 2026, die Grenze der Mietpreisbremse und den Milieuschutz aus.
Was als Modernisierung gilt
Nicht jede Baustelle erlaubt eine Mieterhöhung. Das Gesetz trennt zwischen Reparieren und Verbessern. Genau darüber wird am häufigsten gestritten.
- Reparieren heißt: Die Wohnung soll wieder so sein, wie sie sein soll. Das undichte Dach wird dicht gemacht, die kaputte Heizung ersetzt. Diese Kosten dürfen Sie nicht auf die Miete umlegen. Dafür zahlt der Mieter schon mit der normalen Miete.
- Modernisieren heißt: Die Wohnung wird besser als vorher. Sie braucht weniger Energie oder weniger Wasser, lässt sich besser nutzen, oder es wohnt sich dauerhaft angenehmer darin.
Meist steckt beides in einer Baustelle. Ersetzen Sie eine dreißig Jahre alte Heizung, ist ein Teil davon schlicht Reparatur, denn die alte war ohnehin am Ende. Diesen Teil müssen Sie herausrechnen. Wer das lässt, riskiert, dass die ganze Erhöhung kippt.
Die Rechnung und ihre zwei Grenzen
Die Grundregel steht in § 559 des Bürgerlichen Gesetzbuchs. Sie dürfen die Jahresmiete um acht Prozent dessen erhöhen, was Sie für diese Wohnung ausgegeben haben. Aus 30.000 Euro werden also 2.400 Euro im Jahr. Das sind 200 Euro im Monat.
Darüber liegen zwei Obergrenzen, die Kappungsgrenzen nach § 559 Absatz 3a BGB:
- In sechs Jahren darf die Miete wegen Modernisierung um höchstens drei Euro je Quadratmeter im Monat steigen.
- Lag die Kaltmiete vorher unter sieben Euro je Quadratmeter, sind es nur zwei Euro je Quadratmeter.
| Beispiel | Wert |
|---|---|
| Wohnfläche | 70 m² |
| Baukosten, die Sie umlegen dürfen | 30.000 € |
| davon 8 % im Jahr | 2.400 € |
| pro Monat | 200 € |
| je Quadratmeter | 2,86 €/m² |
| Obergrenze, wenn die Miete vorher 7 €/m² oder mehr betrug | 3,00 €/m², die Erhöhung passt also |
| Obergrenze, wenn die Miete vorher unter 7 €/m² lag | 2,00 €/m², dann wären nur 140 € erlaubt |
Nur ein Beispiel. Von den echten Baukosten ziehen Sie vorher ab, was reine Reparatur war, und alles, was Sie an Fördergeld bekommen haben.
Abziehen müssen Sie auch Zuschüsse und billige Förderkredite vom Staat, soweit sie diese Kosten decken. Wer Fördergeld kassiert und trotzdem die vollen Kosten umlegt, kann die Erhöhung vor Gericht verlieren.
Ankündigung und Wirksamkeit
Sie müssen die Modernisierung spätestens drei Monate vorher in Textform ankündigen, ein Brief oder eine E-Mail mit Ihrem Namen genügt. In das Schreiben gehören vier Punkte. Was gemacht wird und wie viel davon. Wann es losgeht und wie lange es dauert. Wie viel mehr Miete danach fällig wird. Und wie sich die Nebenkosten ändern.
Die Mieterhöhung selbst erklären Sie nach Ende der Arbeiten, ebenfalls in Textform, mit einer Berechnung, die der Mieter nachvollziehen kann. Zahlen muss er ab dem dritten Monat, nachdem Ihr Brief bei ihm angekommen ist. Haben Sie vorher nicht richtig angekündigt, verschiebt sich das um weitere sechs Monate.
Während der Bauzeit darf der Mieter unter Umständen weniger zahlen, weil er die Wohnung nicht normal nutzen kann. Bei Arbeiten, die Energie sparen, schließt das Gesetz das für die ersten drei Monate weitgehend aus.
Der Härtefalleinwand
Der Mieter kann sich wehren, und zwar zweimal: gegen die Bauarbeiten selbst und gegen die Mieterhöhung. Das Gesetz nennt das Härteeinwand. Bei der Miete zieht er, wenn die Erhöhung dem Mieter nicht zuzumuten ist, vor allem weil er sie schlicht nicht bezahlen kann. Die Interessen des Vermieters werden dabei mitgewogen.
Der Einwand hat eine Frist, und der Mieter muss ihn begründen. Für Sie als Vermieter heißt das: Ein Härtefall bei der Miete stoppt den Umbau nicht. Aber bei diesem einen Mieter können Sie die Erhöhung ganz oder teilweise nicht durchsetzen. Rechnen Sie das ein, bevor Sie bauen.
Was das beim Verkauf bedeutet
Wer eine vermietete Immobilie kauft, sieht in der Umlage zwei Seiten. Sie ist ein Weg, die Miete zu erhöhen, wo die Mietpreisbremse das sonst verhindert. Und sie ist langsam, sie kostet viel Geld im Voraus, und rechtlich geht dabei leicht etwas schief.
Wer ein Zinshaus kauft, um die Mieten über Modernisierung zu heben, rechnet das vorher durch. Acht Prozent Umlage bei den heutigen Baupreisen und Zinsen ergeben ein ganz anderes Bild als in den Jahren, in denen Geld fast nichts kostete. Wie sich das im Preis eines Mietshauses niederschlägt, steht auf der Seite Zinshaus verkaufen in Berlin.
Rechtlicher Hinweis. Dieser Beitrag gibt den Stand vom 29. Juli 2026 wieder und dient der ersten Orientierung. Er ersetzt weder eine Rechts- noch eine Steuerberatung im Einzelfall. Als Immobilienmakler dürfen und wollen wir keine Rechtsberatung erbringen. Für verbindliche Auskünfte wenden Sie sich bitte an eine Rechtsanwältin, einen Rechtsanwalt, eine Steuerberaterin oder einen Steuerberater.
Quellen
- § 555b Bürgerliches Gesetzbuch, Begriff der Modernisierungsmaßnahme
- § 555c BGB, Ankündigung der Modernisierung
- § 555d BGB, Duldungspflicht und Härteeinwand
- § 559 BGB, Mieterhöhung nach Modernisierung, einschließlich der Kappungsgrenzen in Absatz 3a
- § 559b BGB, Geltendmachung der Erhöhung
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Häufige Fragen
Modernisierungsumlage: häufige Fragen.
Stand der Antworten: 29. Juli 2026
Wie viel darf die Miete nach einer Modernisierung steigen?
Um acht Prozent der Kosten im Jahr, die Sie für diese Wohnung ausgegeben haben und umlegen dürfen. Dazu gibt es eine Obergrenze: höchstens drei Euro je Quadratmeter im Monat, gerechnet über sechs Jahre. Lag die Miete vorher unter sieben Euro je Quadratmeter, sind es nur zwei Euro.
Zählt eine neue Heizung als Modernisierung?
Zum Teil. Soweit die alte Heizung ohnehin fällig war, ist das Reparatur, und diesen Teil dürfen Sie nicht umlegen. Umlegen dürfen Sie nur, was wirklich besser wird, etwa der geringere Energieverbrauch. Wie Sie das aufteilen, müssen Sie als Vermieter vorrechnen.
Muss ich als Mieter die Modernisierung dulden?
Im Grundsatz ja, wenn sie richtig angekündigt wurde. Sie müssen es nicht dulden, wenn der Umbau für Sie oder Ihre Familie eine unzumutbare Härte wäre. Diesen Einwand müssen Sie fristgerecht erheben und begründen.
Kann ich die Umlage auch bei einer Neuvermietung nutzen?
Eine Modernisierung aus den letzten drei Jahren kann eine Ausnahme von der Mietpreisbremse sein. Das ist aber eine eigene Regel und nicht dasselbe wie die Umlage im laufenden Mietvertrag. Die beiden werden oft verwechselt.
Zinshaus im Bestand?
Wir bewerten mit Blick auf Mietstruktur, Sanierungsstand und Bodenwert.