Steuern
Ratgeber Finanzierung
Die Vorfälligkeitsentschädigung beim Immobilienverkauf
Der Kredit läuft noch, die Wohnung soll verkauft werden. Was das Gesetz erlaubt, was die Bank verlangen darf und wie Sie vor dem Notartermin rechnen.
Seit 1995 in BerlinIVD-Mitglied seit über 20 Jahren4,6 von 5 bei Google, Stand 18. Juli 2026
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Kurz gesagt. Wer eine finanzierte Immobilie verkauft, darf den Kredit während der Zinsbindung vorzeitig kündigen, der Verkauf ist dafür ausdrücklich ein berechtigtes Interesse (§ 490 Abs. 2 BGB). Die Bank darf dann den Schaden ersetzt verlangen, die Vorfälligkeitsentschädigung. Sie entfällt, wenn die Zinsbindung abgelaufen ist, wenn seit der Auszahlung mehr als zehn Jahre vergangen sind oder wenn der Kreditvertrag die nötigen Angaben nicht enthält.
Ihr Recht zur vorzeitigen Kündigung
Ein Immobilienkredit mit fester Zinsbindung lässt sich normalerweise nicht einfach zurückzahlen. Für Verbraucher sagt das Gesetz das ausdrücklich: Während der Zinsbindung dürfen Sie ein Immobiliar-Verbraucherdarlehen nur vorzeitig zurückzahlen, wenn Sie ein berechtigtes Interesse haben (§ 500 Abs. 2 Satz 2 BGB).
Der Verkauf ist so ein Interesse. § 490 Abs. 2 BGB nennt das Bedürfnis, die beliehene Immobilie anderweitig zu verwerten, als Beispiel. Voraussetzung ist außerdem, dass seit der vollständigen Auszahlung sechs Monate vergangen sind. Gekündigt wird mit den Fristen des § 488 Abs. 3 Satz 2 BGB.
Wann die Bank eine Entschädigung verlangt
Kündigen Sie wegen des Verkaufs, muss die Bank den Kredit früher zurücknehmen, als sie kalkuliert hat. Den Schaden daraus müssen Sie ihr ersetzen (§ 490 Abs. 2 Satz 3 BGB). Bei Verbraucherdarlehen ist der Anspruch an einen gebundenen Sollzinssatz geknüpft und muss angemessen sein (§ 502 Abs. 1 BGB).
Wann keine Entschädigung anfällt
- Zinsbindung abgelaufen: Ohne gebundenen Sollzins gibt es keinen Anspruch nach § 502 BGB.
- Mehr als zehn Jahre seit Auszahlung: Dann dürfen Sie in jedem Fall mit sechs Monaten Frist kündigen (§ 489 Abs. 1 Nr. 2 BGB), auch bei 15 oder 20 Jahren Zinsbindung. Wurde später eine neue Zinsvereinbarung getroffen, zählt deren Datum.
- Unzureichende Angaben im Vertrag: Fehlen bei einem Verbraucherdarlehen ausreichende Angaben zur Laufzeit, zum Kündigungsrecht oder zur Berechnung der Entschädigung, entfällt sie (§ 502 Abs. 2 Nr. 2 BGB). Ob das bei Ihnen zutrifft, prüft eine Verbraucherzentrale oder eine Anwältin.
Wovon die Höhe abhängt
Für Baufinanzierungen gibt es keine feste Obergrenze. Die Grenze von einem Prozent, bei weniger als einem Jahr Restlaufzeit 0,5 Prozent, gilt nach § 502 Abs. 3 BGB nur für Allgemein-Verbraucherdarlehen. Bei Immobiliar-Verbraucherdarlehen rechnet die Bank den Schaden: Entscheidend sind die Restschuld, die verbleibende Zinsbindung und der Abstand zwischen Ihrem Vertragszins und dem Zins, zu dem die Bank das Geld heute wieder anlegen kann. Je länger die Zinsbindung noch läuft und je tiefer die Zinsen seit Vertragsschluss gefallen sind, desto höher wird der Betrag.
Lassen Sie sich die Berechnung schriftlich geben. Sie ist Grundlage für Ihre Entscheidung, nicht die Schätzung am Telefon.
Was das für Ihren Verkauf bedeutet
Holen Sie die Zahl, bevor Sie einen Preis festlegen. Die Entschädigung schmälert Ihren Erlös genauso wie Notarkosten oder Steuer. Prüfen Sie dann zwei Wege, die nur mit Zustimmung der Bank gehen: den Tausch der Sicherheit auf eine neu gekaufte Immobilie und die Übernahme des Kredits durch den Käufer.
Manchmal lohnt es sich, den Notartermin auf die Zeit nach dem Ende der Zinsbindung oder nach Ablauf der zehn Jahre zu legen. Das rechnet sich nur, wenn der Markt in der Zwischenzeit nicht nachgibt. Diese Abwägung machen wir mit Ihnen anhand einer aktuellen Bewertung.
Rechtlicher Hinweis. Dieser Beitrag gibt den Stand vom 1. Oktober 2026 wieder und dient der ersten Orientierung. Er ersetzt weder eine Rechts- noch eine Finanzierungsberatung im Einzelfall. Als Immobilienmakler dürfen und wollen wir keine Rechtsberatung erbringen. Für verbindliche Auskünfte wenden Sie sich bitte an eine Rechtsanwältin, einen Rechtsanwalt oder eine Verbraucherzentrale.
Quellen
- § 490 BGB, außerordentliches Kündigungsrecht, Absatz 2
- § 489 BGB, ordentliches Kündigungsrecht nach zehn Jahren
- § 488 BGB, Kündigungsfristen
- § 500 BGB, vorzeitige Rückzahlung bei Verbraucherdarlehen
- § 502 BGB, Vorfälligkeitsentschädigung
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Häufige Fragen
Vorfälligkeitsentschädigung: häufige Fragen.
Stand der Antworten: 1. Oktober 2026
Darf ich meinen Immobilienkredit kündigen, wenn ich verkaufe?
Ja. Ist das Darlehen durch eine Grundschuld gesichert und läuft die Zinsbindung noch, dürfen Sie vorzeitig kündigen, wenn Sie ein berechtigtes Interesse haben und seit der Auszahlung sechs Monate vergangen sind. Der Verkauf der beliehenen Immobilie gilt nach dem Gesetz ausdrücklich als solches Interesse (§ 490 Abs. 2 BGB). Die Bank darf dafür eine Vorfälligkeitsentschädigung verlangen.
Wann fällt keine Vorfälligkeitsentschädigung an?
Wenn die Zinsbindung schon abgelaufen ist, wenn seit der vollständigen Auszahlung mehr als zehn Jahre vergangen sind und Sie mit sechs Monaten Frist kündigen (§ 489 Abs. 1 Nr. 2 BGB) oder wenn bei einem Verbraucherdarlehen die Angaben im Vertrag zu Laufzeit, Kündigungsrecht oder Berechnung der Entschädigung unzureichend sind (§ 502 Abs. 2 Nr. 2 BGB).
Gilt die Obergrenze von einem Prozent auch für Baufinanzierungen?
Nein. Die Grenze von einem Prozent, bei kurzer Restlaufzeit 0,5 Prozent, gilt nach § 502 Abs. 3 BGB nur für Allgemein-Verbraucherdarlehen, nicht für Immobiliar-Verbraucherdarlehen. Bei einer Baufinanzierung richtet sich die Höhe nach dem Schaden der Bank, vor allem nach dem Zinsunterschied und der Restlaufzeit der Zinsbindung.
Kann der Käufer meinen Kredit übernehmen?
Nur wenn die Bank zustimmt, ein Anspruch darauf besteht nicht. Häufiger ist der Tausch der Sicherheit: Sie kaufen eine neue Immobilie, und die Bank nimmt deren Grundschuld statt der alten. Auch das geht nur mit Zustimmung der Bank. Fragen Sie vor dem Notartermin nach, dann können Sie Angebote vergleichen.
Lohnt sich der Verkauf trotz Entschädigung?
Wir rechnen Marktwert und Kosten nebeneinander, damit Sie den richtigen Zeitpunkt wählen.