Kaufpreisfaktor in Berlin 2026

Was der Kaufpreisfaktor aussagt

Der Kaufpreisfaktor ist der Kaufpreis geteilt durch die Jahresmiete, gerechnet ohne Nebenkosten. Er sagt, wie viele Jahresmieten ein Käufer bezahlt. Beim Berliner Wert von 21,1 steckt im Kaufpreis eines Mehrfamilienhauses also das 21,1-Fache der Jahreskaltmiete.

Wer zum Vermieten kauft, erfährt aus dem Faktor mehr als aus dem Quadratmeterpreis. Er stellt Preis und Mieteinnahme nebeneinander. Der Bezirk mit dem höchsten Quadratmeterpreis hat nicht automatisch den höchsten Faktor. Kosten, Leerstand und Zinsen bleiben außen vor. Der Faktor ist der Anfang einer Rechnung.

Abschluss oder Angebot: zwei Faktoren

Es sind zwei Arten von Faktoren im Umlauf, und sie liegen weit auseinander. Die eine beruht auf Kaufverträgen beim Notar, die andere auf Anzeigen. Wer beide vermischt, kommt zu falschen Schlüssen.

So rechnen wir das für Berlin. Der geforderte Kaufpreis in der Mitte aller Angebote liegt bei 5.789 Euro je Quadratmeter. Geteilt durch 189,36 Euro Jahresmiete je Quadratmeter (15,78 Euro mittlere Angebotsmiete mal zwölf) ergibt das 30,6. Die IBB selbst weist keinen Faktor aus. Objektart, Datengrundlage und Zeitpunkt sind verschieden. Der Abstand zwischen 30,6 und 21,1 ist deshalb kein Rabatt, den man beim Verhandeln herausholt.

Kaufpreisfaktor je Bezirk

Guthmann Estate weist für neun der zwölf Bezirke einen Abschlussfaktor aus, für Steglitz-Zehlendorf, Tempelhof-Schöneberg und Treptow-Köpenick nicht. Die rechnerischen Angebotsfaktoren liegen für alle zwölf Bezirke vor.

Abschluss: Guthmann Estate, Kartendatensatz „apartment buildings“ auf Basis der Transaktionsdaten des Gutachterausschusses, abgerufen am 15.09.2026; „–“ heißt, die Quelle weist keinen Wert aus. Marzahn-Hellersdorf beruht auf 8 Kauffällen und ist entsprechend unsicher.

Angebot: IBB-Wohnungsmarktbericht 2025, Tabellenband Tab. 25 und 27, eigene Berechnung. * Der mittlere Kaufpreis stammt hier aus einer Preisklasse, die nach unten offen ist, und ist deshalb unsicherer.

Gegenüber 2025 hält im Datensatz nur Charlottenburg-Wilmersdorf seinen Faktor (plus 0,5). Die stärksten Rückgänge zeigen Lichtenberg mit minus 4,9 und Reinickendorf mit minus 4,1. Wie weit Angebot und Abschluss auseinanderfallen, zeigt Lichtenberg: rechnerisch 34,7, beurkundet 18,1. Einzelheiten stehen auf den Bezirksseiten.

Von 32,1 auf 21,1: der Verlauf seit 2021

Der mittlere Abschlussfaktor für Berliner Mehrfamilienhäuser lag 2021 bei 32,1, 2022 bei 31,1, 2023 bei 25,3, 2024 bei 22,8 und 2025 bei 22,4. Mit 21,1 im Jahr 2026 ist er laut Guthmann Estate so niedrig wie seit 2014 nicht mehr (damals 19,7). Aus dieser Reihe leiten wir keine Prognose ab.

Rechenweg: vom Faktor zur Rendite

Teilen Sie 100 durch den Faktor, dann haben Sie die Rendite in Prozent. Gemeint ist die Miete eines Jahres im Verhältnis zum Kaufpreis, vor allen Kosten. Im Fachwort heißt sie Bruttoanfangsrendite. Umgekehrt ergibt 100 geteilt durch die Rendite wieder den Faktor.

• Berlin, Wert in der Mitte 21,1: 100 ÷ 21,1 = 4,74, also rund 4,7 Prozent. Guthmann Estate nennt denselben Wert vor Betriebskosten.
• Charlottenburg-Wilmersdorf, 24,5: 100 ÷ 24,5 = 4,08, also rund 4,1 Prozent.
• Faktor aus Angeboten, Berlin, 30,6: 100 ÷ 30,6 = 3,27, also rund 3,3 Prozent.

In dieser Rendite fehlen Reparaturen, Hausverwaltung, ausgefallene Mieten, die Kosten rund um den Kauf, Zinsen und Steuern. Ob sich ein Haus rechnet, zeigt erst die Mietliste des konkreten Hauses.

Faktor und Liegenschaftszins

Gutachter bewerten ein vermietetes Haus über seine Mieteinnahmen. Das Ergebnis heißt Ertragswert. Dafür brauchen sie den Liegenschaftszins: die Verzinsung, die Käufer solcher Häuser am Markt erzielen. Der Gutachterausschuss leitet ihn aus echten Kaufpreisen ab. Für die Gebietsgruppe City liegt er bei Kaltmieten von 8 bis 12 Euro je Quadratmeter zwischen 3,3 und 3,9 Prozent (Stichtag 31.12.2024). Wie wir beides bei einer Bewertung zusammenführen, steht auf der Seite Zinshaus verkaufen in Berlin.

Quellen

• Guthmann Estate, Market Intelligence Berlin, Apartment Buildings: Median-Vielfaches 2021 bis 2026, Stand 19.08.2026; Bezirkswerte und Kauffälle aus dem Kartendatensatz der Seite, Datenbasis Gutachterausschuss für Grundstückswerte in Berlin, abgerufen am 15.09.2026
• Investitionsbank Berlin, IBB-Wohnungsmarktbericht 2025, Tabellenband, Tab. 25 (Angebotsmieten je Bezirk) und Tab. 27 (Angebotskaufpreise Eigentumswohnungen nach Preisklassen); Faktoren eigene Berechnung
• Gutachterausschuss für Grundstückswerte in Berlin, Liegenschaftszinssätze zum Stichtag 31.12.2024, Gebietsgruppe City

Weitere Zahlen: Report Wohnungsmarkt Berlin, Marktdaten im Überblick, Kapitalanlage in Berlin, Immobilienbewertung in Berlin.