City West, in Zahlen sortiert

Editorial

Was dieser Kompass leistet, und was nicht.

City West, also die Gegend rund um den Kurfürstendamm, Charlottenburg und Wilmersdorf, wird so genau beobachtet wie kaum eine andere in Berlin. Genau deshalb kursieren hier die meisten schiefen Zahlen. Preise aus Anzeigen werden als Marktlage ausgegeben. Und ein Durchschnitt über den ganzen Bezirk verwischt, dass eine Seitenstraße und eine Ku'damm-Adresse zwei verschiedene Welten sind.

Hinter manchen Zahlen stecken nur wenige Verkäufe, besonders beim Neubau. Wir schreiben das dazu, statt eine Genauigkeit vorzugaukeln, die es gerade nicht gibt.

Inhalt

Kapitel 01 · Kaufpreise Wohnung

Gezahlt und verlangt: zwei verschiedene Zahlen.

Was in der Anzeige steht, ist ein Wunsch, kein Ergebnis. In Wilmersdorf liegen Wunsch und Wirklichkeit rund 3 Prozent auseinander, in Charlottenburg rund 7 Prozent. Wer kauft oder verkauft, richtet sich deshalb nach dem, was wirklich gezahlt wurde. Der Anzeigenpreis ist nur der Anfang des Gesprächs.

Eigentumswohnungen im Bestand, nach Ortsteil

Ein Vergleichswert für den ganzen Bezirk

Der IBB Wohnungsmarktbericht 2025 Angebotsdaten nennt für Charlottenburg-Wilmersdorf keinen mittleren Preis. Er sagt nur, wie viele Wohnungen in welche Preisklasse fallen. Wir haben daraus den mittleren verlangten Preis hochgerechnet: rund 6.400 €/m². Mittlerer Preis heißt, die Hälfte der Wohnungen liegt darüber, die andere Hälfte darunter. Die Zahl stammt aus unserer eigenen Rechnung, nicht von einer Behörde.

Die Zahl ist von 2025, also älter als die Guthmann-Werte aus 2026. Sie umfasst neben Charlottenburg und Wilmersdorf auch Grunewald, Halensee, Schmargendorf und Westend. Sie gibt einen groben Rahmen, ersetzt aber nicht den Blick auf den einzelnen Ortsteil weiter oben.

Kapitel 02 · Mieten und Grundstückswerte

Mieten und Bodenwerte: die Einordnung.

Bei Mieten trennen wir genauso. In der Mitte aller Anzeigen im Bezirk stehen 19,17 €/m² kalt Angebotsdaten, bei einer sehr breiten Spanne von 10,00 bis 28,20 €/m². In Charlottenburg und Wilmersdorf werden rund 21 €/m² kalt verlangt. Das liegt im oberen Teil dieser Spanne und deutlich über der Mitte des Bezirks.

Der Bodenrichtwert sagt, was der Boden wert ist, nicht die Wohnung

Die 1.800 €/m² sind der mittlere Wert über alle 55 Zonen des Bezirks, von der ruhigen Wohnstraße bis zur besten Adresse. In den besten Lagen des Bezirks geht der Bodenwert bis rund 2.800 €/m² amtlich, Stand 01.01.2026.

Kapitel 03 · Markt-Trend

Drei Perspektiven auf einen Trend.

Je nachdem, welche Statistik Sie lesen, geht der Berliner Wohnungsmarkt gerade abwärts, bleibt gleich oder steigt. Alle drei Aussagen stimmen. Sie messen nur verschiedene Dinge. Deshalb stellen wir sie nebeneinander, statt uns eine Zahl herauszupicken.

Kurz gesagt: es beruhigt sich, ein Aufschwung ist es nicht

Für ganz Berlin steht weiter ein leichtes Minus. Im Bezirk bleibt es ungefähr gleich. In Charlottenburg und Wilmersdorf sieht man bei den echten Verkäufen ein deutlicheres Plus. Dahinter stecken aber weniger Fälle als hinter einer großen Messreihe. Lesen Sie diese Zahl deshalb mit Vorsicht.

Unterm Strich: Der Markt in City West beruhigt sich und ist an einzelnen Stellen stark. Ein Aufschwung auf breiter Front ist das nicht.

Kapitel 04 · Kapitalanlage

Was hereinkommt und was der Kredit kostet.

Wer eine Immobilie als Anlage kauft, schaut auf einen Abstand: Was bringt sie im Jahr, und was kostet der Kredit? Eine verlässliche Orientierung geben die Liegenschaftszinssätze des Gutachterausschusses. Der Liegenschaftszins sagt, wie viel Prozent des Kaufpreises eine Immobilie in dieser Lage im Jahr erwirtschaftet.

Der Kaufpreisfaktor sagt, wie viele Jahreskaltmieten ein Käufer für das Haus zahlt. In Charlottenburg-Wilmersdorf sind es 24,5, in Berlin in der Mitte 21,1. Hier zahlen Käufer also mehr Jahresmieten als im Rest der Stadt. Über die ausgewiesenen Bezirke reicht die Spanne von 15,9 in Marzahn-Hellersdorf bis 24,5.

Kapitel 05 · Neubau

Neubau: die amtliche Zahl und die Preise der Anzeigen.

Für neu gebaute Wohnungen, die zum ersten Mal verkauft werden, nennt der Gutachterausschuss Berlin eine verlässliche Zahl für die ganze Stadt. Für City West allein gibt es keine amtliche Statistik dieser Güte. Die Preisspanne aus den Anzeigen für diese Lage bestätigen inzwischen mehrere unabhängige Quellen für 2026.

Zwei Zahlen, die Verschiedenes messen

Die 7.878 €/m² sind der mittlere Preis, der 2024 in ganz Berlin für einen Neubau wirklich gezahlt wurde. Dahinter stehen viele Verkäufe, die Zahl ist also gut abgesichert.

Die 10.000 bis 13.000 €/m² sind das, was in City West 2026 verlangt wird. Mehrere unabhängige Quellen bestätigen die Spanne. Was am Ende wirklich gezahlt wurde, sagt sie nicht, dafür gibt es für diese Lage keine amtliche Statistik.

Die beiden Zahlen gegeneinander zu rechnen wäre unsinnig, sie messen nicht dasselbe. Wer ein bestimmtes Neubauprojekt einschätzen will, muss es sich einzeln ansehen.

Kapitel 06 · Einordnung

Ein Bezirk, zwei Märkte.

Charlottenburg-Wilmersdorf ist nicht ein Markt, sondern zwei. Die besten Adressen am Kurfürstendamm ziehen die Preise nach oben. In den Seitenlagen wird deutlich weniger gezahlt. Wie sich die Preise im Bezirk verteilen, zeigt die nächste Grafik (IBB, Angebotsdaten).

Mehr als ein Drittel aller angebotenen Wohnungen im Bezirk liegt bei 7.000 €/m² oder darüber, gut ein Fünftel sogar bei 8.000 €/m² oder mehr. Das zeigt die Spaltung: oben die teuren Lagen am Ku'damm, darunter ein breites Mittelfeld. Ein Durchschnitt über den ganzen Bezirk hilft Ihnen für Ihre Adresse deshalb wenig.

Rund um den Kurfürstendamm: was sanierter Altbau bringt

Für sanierte Altbauwohnungen in den besten Lagen am Kurfürstendamm zeigen die beim Notar beurkundeten Verkäufe eine Spanne von rund 7.500 bis 9.000 €/m². In der Spitze werden 10.000 bis 11.000 €/m² erreicht, im Einzelfall auch mehr.

Dahinter stehen die mittleren Preise einzelner Straßenzüge: George-Grosz-Platz 8.650 €/m², Savignyplatz 7.570 €/m² und Breitscheidplatz 6.920 €/m² (Guthmann, Auswertung beim Notar beurkundeter Verkäufe, Juni und Juli 2026).

In Charlottenburg und Wilmersdorf liegen die Preise 4 bis 5 Prozent über dem Vorjahr, während für ganz Berlin noch ein Minus von 2,0 Prozent steht. Möglicherweise erholt sich City West also früher als die Stadt insgesamt. Diese Aussage stützt sich allerdings auf die kleinere Datenbasis aus Kapitel 03. Lesen Sie sie mit Vorsicht.

Kapitel 07 · Belege

Quellenverzeichnis.

Hinter jeder Zahl in diesem Kompass steht eine Quelle. Amtliche Statistiken und die Beobachtungen von Maklerhäusern sind unterschiedlich verlässlich. Deshalb weisen wir sie durchgehend getrennt aus.