Milieuschutz­gebiete in Berlin

Was in Milieuschutzgebieten gilt

Soziale Erhaltungsgebiete sollen die Zusammensetzung der Wohnbevölkerung in einem Quartier erhalten. Rechtsgrundlage ist § 172 Abs. 1 Satz 1 Nr. 2 BauGB. In Berlin wird jedes Gebiet per Rechtsverordnung festgesetzt und im Gesetz- und Verordnungsblatt veröffentlicht.

Umbau und Modernisierung

Rückbau, Änderung und Nutzungsänderung baulicher Anlagen brauchen eine Genehmigung (§ 172 Abs. 1 BauGB). Sie ist zu erteilen, wenn die Änderung den zeitgemäßen Ausstattungszustand einer durchschnittlichen Wohnung herstellt (§ 172 Abs. 4 Satz 3 Nr. 1 BauGB). Vorhaben, die darüber hinausgehen, kann der Bezirk ablehnen, wenn sie die Zusammensetzung der Wohnbevölkerung gefährden.

Aufteilung in Eigentumswohnungen

Die Aufteilung von Bestandsgebäuden mit mehr als fünf Wohnungen in Wohnungseigentum braucht in ganz Berlin bis Ende 2030 eine Genehmigung (§ 250 BauGB, Berliner Umwandlungsverordnung), in Erhaltungsgebieten zusätzlich nach § 172 BauGB.

Berlin hat per Umwandlungsverordnung auch die Begründung von Wohnungseigentum in diesen Gebieten genehmigungspflichtig gemacht (Ermächtigung in § 172 Abs. 1 Satz 4 BauGB). Die Genehmigung ist unter anderem zu erteilen, wenn sich der Eigentümer verpflichtet, die Wohnungen sieben Jahre lang nur an die Mieter zu verkaufen (§ 172 Abs. 4 Satz 3 Nr. 6 BauGB).

Verkauf und Vorkaufsrecht

Der Verkauf selbst ist nach § 172 BauGB nicht genehmigungspflichtig. Beim Verkauf eines Grundstücks im Gebiet steht dem Bezirk aber grundsätzlich ein Vorkaufsrecht zu (§ 24 Abs. 1 Satz 1 Nr. 4 BauGB), beim Kauf einer einzelnen Eigentumswohnung nicht (§ 24 Abs. 2 BauGB).

Nach dem Urteil des Bundesverwaltungsgerichts vom 9. November 2021 (4 C 1.20) ist die Ausübung ausgeschlossen, wenn das Grundstück den Zielen der Verordnung entsprechend bebaut und genutzt wird und das Gebäude keine Missstände oder Mängel aufweist (§ 26 Nr. 4 BauGB).

Alle Gebiete je Bezirk

Die Liste nennt jedes festgesetzte Gebiet mit Datum des Inkrafttretens, letzter Änderung, Fläche und Zahl der Adressen im Gebiet. Ein Klick auf den Namen zeigt das Gebiet auf der Karte.

Gebiete mit Aufstellungsbeschluss

Hat ein Bezirk beschlossen, ein Gebiet festzusetzen, kann er Anträge für Vorhaben bis zu zwölf Monate zurückstellen (§ 172 Abs. 2 in Verbindung mit § 15 Abs. 1 BauGB). Die zusätzliche Genehmigungspflicht für die Aufteilung in Eigentumswohnungen nach § 172 BauGB gilt dort noch nicht, die stadtweite nach § 250 BauGB für Häuser mit mehr als fünf Wohnungen schon.

Laut Straßenliste des Berliner Mietervereins (Stand 05.03.2026) liegt ein solcher Beschluss für 5 Gebiete vor, für die das Geoportal noch keine Fläche führt. Sie fehlen deshalb auf der Karte:

• Friedrichshain-Kreuzberg: Ritterstraße
• Spandau: Germersheimer Platz, Freiheit, Rohrdamm/Siemensdamm, Rudolf-Wissell-Großsiedlung

So entsteht die Karte

Grundlage sind die Gebietsgrenzen der Senatsverwaltung für Stadtentwicklung, Bauen und Wohnen und die amtlichen Adresspunkte, beide aus dem Geoportal Berlin. Für den Adress-Check haben wir geprüft, welche der 402.756 Berliner Adressen mit ihrem Punkt innerhalb eines Gebiets liegen. Das trifft auf 51.633 Adressen zu.

Grenzt ein Gebiet an eine Straße, liegt oft nur eine Straßenseite darin. Die Karte ist für die Darstellung vereinfacht, der Adress-Check rechnet mit den vollständigen Grenzen.

Quellen

• Senatsverwaltung für Stadtentwicklung, Bauen und Wohnen: Erhaltungsverordnungsgebiete nach § 172 BauGB, Geoportal Berlin, Datenlizenz Deutschland Zero 2.0, abgerufen am 16.09.2026
• Geoportal Berlin: Adressen Berlin, Datenlizenz Deutschland Zero 2.0, abgerufen am 16.09.2026
• Geoportal Berlin: ALKIS Berlin Bezirke und Ortsteile, Datenlizenz Deutschland Zero 2.0
• Berliner Mieterverein: Straßenliste der Berliner Milieuschutzgebiete, Stand 05.03.2026
• Baugesetzbuch, §§ 15, 24, 26, 172 und 250
• Bundesverwaltungsgericht, Urteil vom 9. November 2021, 4 C 1.20

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