Off-Market-Immobilien in Berlin: diskret verkaufen und kaufen

Stand: 11. Oktober 2026 · Redaktion BBI Immobilien

Was Off-Market bei BBI heißt

Off-Market heißt: Eine Immobilie wird nicht öffentlich inseriert, sondern gezielt Interessenten angeboten, die bei uns vorgemerkt sind. Es gibt keine Anzeige und kein Schild am Haus. Ein Teil unserer Objekte wechselt den Eigentümer, ohne je öffentlich inseriert zu werden. Online geht eine Immobilie erst, wenn der Eigentümer es will.

Was „vorgemerkte Käufer“ konkret heißt

Vorgemerkt ist, wer uns vorher gesagt hat, was er sucht. Im Einzelnen heißt das:

• Ein Suchprofil mit Budget, Größe, Lage und Zweck liegt bei uns vor. Für Suchende ist es kostenlos.
• Angebote gehen an passende Profile, nicht an einen Verteiler. Bei Anlegern gleichen wir vorher ab, was jemand mindestens kaufen will, welche Art von Immobilie und welche Gegend.
• Vor einer Besichtigung ist geklärt, ob das Eigenkapital da ist und die Bank mitgeht.
• Bei Häusern und Villen sprechen wir, wo es zum Haus passt, Interessenten an, deren Zahlungsfähigkeit wir geprüft haben.
• Bei Logistikflächen gleichen wir die Anfrage mit unserem Bestand und mit dem Netzwerk von NAI apollo ab.
• Das Suchprofil lässt sich jederzeit ändern oder widerrufen.

Wer mehrere Eigentumswohnungen verkauft, bekommt beide Wege durchgerechnet: im Paket an einen Anleger oder einzeln. Im Paket gibt es einen Notartermin, einen Käufer und einen Zeitplan; dafür geht ein Abschlag ab, weil jemand alles auf einmal nimmt. Einzeln bleibt unterm Strich mehr Geld, dafür dauert es Monate bis Jahre.

Bis zum Kaufvertrag zahlen Sie nichts, die Provision entsteht erst, wenn der Kaufvertrag beim Notar beurkundet ist. Beim Verkauf von Wohnimmobilien im Alleinauftrag zahlen wir Aufnahmen, Energieausweis und Grundriss, auch wenn ein Dritter sie erstellt. Sätze und Laufzeit stehen auf der Seite Verkaufen mit BBI.

Suchprofil

Sagen Sie uns einmal, was Sie suchen: Budget, Größe, Lage und Zweck. Wir legen daraus ein Suchprofil an und melden uns bei Ihnen, bevor andere davon erfahren. Diskrete Verkäufe gehen nicht online, sondern direkt an passende Suchprofile. Sie bekommen nur, was zu Ihrem Profil passt: Kommt wochenlang nichts, hat wochenlang nichts gepasst.

Das Suchprofil kostet Sie nichts, eine Provision entsteht erst, wenn über uns ein Kaufvertrag zustande kommt. Ihre Angaben geben wir nicht an Dritte weiter. Hinterlegen können Sie das Profil oben im Reiter „Immobilie suchen“ oder auf der Seite Kaufen mit BBI.

Klären Sie die Finanzierung früh. Wir fragen Käufer beim ersten Termin danach, und eine schriftliche Bestätigung Ihrer Bank zählt, wenn mehrere Interessenten bieten.

Steckbrief bei Paketen, Portfolios und Projekten

Wohnungspakete, Portfolios und Projektentwicklungen vermarkten wir in zwei Stufen. Adresse, Mieter und Zahlen bleiben geschützt, bis feststeht, wer sie sehen darf.

1. Zuerst kommt ein Steckbrief ohne Adresse. Statt der Adresse trägt er ein Kürzel, die Lage steht nur grob darin, die Zahlen als Rahmen. Einen Kaufpreis nennen wir auf Anfrage, eine Rendite gar nicht.
2. Danach sagen Sie schriftlich zu, die Angaben für sich zu behalten, und die Provision steht in Textform fest, also mindestens per E-Mail. Erst dann bekommen Sie Adresse, Mietliste, Pläne und Zugang zu den Unterlagen.

Es folgen Besichtigung und Prüfung: Grundbuch, Baurecht, Mietverträge und die Frage, ob im Boden Altlasten stecken. Der Kaufpreis entsteht aus den Geboten. Der Verkäufer entscheidet nach Preis, nach der Sicherheit der Finanzierung und nach dem Zeitplan, und kein Bieter erfährt, was die anderen geboten haben.

Logistikflächen

Wer eine Halle sucht, schickt an logistik@bbi-immobilien.de drei Angaben: Fläche, Lage und Zeitplan. Wir melden passende Flächen, vertrauliche stellen wir nach einem kurzen Gespräch vor. Welche Angaben zur Halle dabei zählen, steht auf der Seite Logistikimmobilien in Berlin und Brandenburg.

Villen in Dahlem, Zehlendorf, Westend und Frohnau behandelt die Seite Haus verkaufen in Berlin, Portfolios aus mehreren Zinshäusern die Seite Pakete, Portfolios, Projekte.

Diskret sehen weniger Menschen das Angebot, dafür bekommt die Nachbarschaft wenig mit. Ein Inserat auf den großen Portalen erreicht mehr Suchende, und Wohnungen, die viele suchen, gehen auf diesem Weg schneller. Eine Anzeige mit Adresse und Fotos schützt dagegen selten die Privatsphäre einer Villa.

Beides lässt sich verbinden: erst die Vorgemerkten, dann die Portale, wenn Sie es wollen. Ob diskret oder öffentlich vermarktet wird, besprechen wir im Erstgespräch. Zugesichert ist dabei kein Ergebnis, der Verlauf hängt von Objekt, Lage und Marktlage ab.

Recht und Pflichten

Was beim diskreten Verkauf und Kauf rechtlich gilt:

• Provision in Textform. Die Höhe der Provision halten wir in Textform fest, nicht in einer Nebenabrede (§ 656a BGB); eine E-Mail reicht. Bei Paketen und Portfolios steht sie fest, bevor Adresse und Unterlagen weitergehen.
• Teilung nur bei Wohnung und Einfamilienhaus. Die Teilung der Provision nach §§ 656c und 656d BGB gilt nur, wenn eine Privatperson eine Wohnung oder ein Einfamilienhaus kauft; dann zahlen Käufer und Verkäufer bei uns je 3,57 Prozent inklusive Umsatzsteuer. Bei Portfolios, Zinshäusern, Grundstücken und Gewerbe gilt sie nicht, bei Logistik vereinbaren wir die Provision mit dem Auftraggeber vor Beginn der Vermarktung. Kauft eine Privatperson ein Wohnungspaket, prüfen wir es im Einzelfall.
• Energieausweis. Bei bestehenden Gebäuden bekommen Kaufinteressenten den Energieausweis spätestens zur Besichtigung, auch im Ablauf mit Steckbrief (§ 80 GModG). Wird die Immobilie später doch inseriert und liegt der Ausweis vor, muss die Anzeige die Pflichtangaben nach § 87 GModG enthalten.
• Mieter und Vorkaufsrecht. Vermietete Wohnungen bleiben vermietet, die Mietverhältnisse gehen auf den Käufer über (§ 566 BGB). Ein Mieter darf seine Wohnung nur dann als Erster kaufen, wenn erst nach seinem Einzug aufgeteilt wurde (§ 577 BGB). Das prüfen wir vorab.
• Vertraulichkeit. Mit der Schweigezusage dienen die Unterlagen allein der eigenen Prüfung des Käufers. An Dritte gehen sie nur, wenn wir in Textform zustimmen.
• Widerruf. Wer als Unternehmer kauft (§ 14 BGB), darf nicht widerrufen. Privatkäufer bekommen die Belehrung über ihr Widerrufsrecht, bevor wir für sie arbeiten.

Weiterlesen

• Verkaufen mit BBI: Ablauf, Leistungen und was die Zusammenarbeit kostet.
• Kaufen mit BBI: Suchprofil, Kaufnebenkosten und Unterlagen vor der Unterschrift.
• Pakete, Portfolios, Projekte: Steckbrief ohne Adresse und Ablauf in zwei Stufen.
• Zinshaus verkaufen: der Weg für das einzelne Mehrfamilienhaus.
• Wohnung verkaufen in Berlin: Ablauf für Eigentumswohnungen und Preise je Bezirk.
• Haus verkaufen in Berlin: Bodenwert, Unterlagen und Villenlagen.
• Logistikimmobilien: Hallen, Lager- und Logistikflächen in Berlin und Brandenburg.
• Immobilienmakler in Berlin finden: Vermarktungsweg und Fragen für das erste Gespräch.
• Maklerprovision in Berlin: Textform, Objektarten, Fälligkeit.
• Vorkaufsrecht des Mieters: was bei umgewandelten Wohnungen gilt.
• Energieausweis und Pflichtangaben: was in die Anzeige gehört.
• Immobilienbewertung in Berlin: wie wir den Wert ermitteln.

Quellen und Stand

• § 14 Bürgerliches Gesetzbuch (BGB), Unternehmer
• § 566 BGB, Kauf bricht nicht Miete
• § 577 BGB, Vorkaufsrecht des Mieters
• § 656a BGB, Textform des Maklervertrags
• § 656c BGB, Maklerlohn bei Tätigkeit für beide Seiten
• § 656d BGB, Vereinbarungen über die Maklerkosten
• § 80 Gebäudemodernisierungsgesetz (GModG), Vorlage des Energieausweises
• § 87 GModG, Pflichtangaben in Immobilienanzeigen

Gesetzestexte abgerufen am 11. Oktober 2026. Die Angaben zu Ablauf, Leistungen und Konditionen von BBI stehen so auf diesen Seiten der eigenen Website, Stand 11. Oktober 2026: Startseite, Verkaufen mit BBI, Kaufen mit BBI, Pakete, Portfolios, Projekte, Haus verkaufen in Grunewald, Logistikimmobilien.