Kaufpreisfaktor je Berliner Bezirk, Oktober 2026

Kaufpreisfaktor je Bezirk

Reihe A zählt beurkundete Verkäufe von Mehrfamilienhäusern, Reihe B geforderte Preise für Eigentumswohnungen und geforderte Mieten. Beide Reihen werden nicht miteinander verrechnet. Der Abstand zwischen ihnen ist kein Verhandlungsrabatt, denn Objektart, Datengrundlage und Zeitraum unterscheiden sich.

A: Guthmann Estate, Kartendatensatz „apartment buildings“ auf Basis der Transaktionsdaten des Gutachterausschusses für Grundstückswerte in Berlin, Stand 19.08.2026, am 02.10.2026 unverändert. Nicht amtlich. „kein Wert in der Quelle“ heißt, die Quelle weist für diesen Bezirk keinen Wert aus. Der beurkundete Kaufpreis je m² liegt nur für Berlin gesamt vor. Marzahn-Hellersdorf beruht auf 8 Kauffällen und ist entsprechend unsicher.
B: Investitionsbank Berlin, IBB-Wohnungsmarktbericht 2025, Tabellenband Tab. 25 (Angebotsmieten, Median) und Tab. 27 (Angebotskaufpreise Eigentumswohnungen nach Preisklassen); der Kaufpreis ist ein aus den Preisklassen linear interpolierter Median, eigene Berechnung BBI, kein IBB-Wert. * Spandau: Der Median liegt in einer nach unten offenen Preisklasse und ist unsicherer.
Amtlich: Der Gutachterausschuss veröffentlicht Faktoren für Mietwohnhäuser nur für Berlin gesamt beziehungsweise nach Gebietsgruppen, nicht je Bezirk; daher „kein amtlicher Wert“.

Amtlicher Vergleichswert

Der Gutachterausschuss für Grundstückswerte in Berlin weist in seinen Liegenschaftszinssätzen 2025 (Stichtag 31.12.2024, Amtsblatt für Berlin Nr. 39 vom 19.09.2025) für Mietwohn- und Mietwohngeschäftshäuser ein Verhältnis von Kaufpreis zu Nettojahresrohertrag von im Mittel 26,6 aus. Grundlage sind 651 Kauffälle aus den Jahren 2022 bis 2024. 90 Prozent der Fälle liegen zwischen 18,0 und 39,3. Der mittlere Kaufpreis beträgt 2.644 Euro je m² Wohn- und Nutzfläche, die mittlere Objektmiete 8,42 Euro je m² und Monat (Tabelle 12).

Nachgerechnet: 2.644 ÷ (8,42 × 12) = 2.644 ÷ 101,04 = 26,2. Der amtliche Wert von 26,6 ist der Mittelwert der Einzelfaktoren, nicht der Quotient der Mittelwerte; deshalb weichen beide leicht ab. Der amtliche Wert ist ein Mittelwert über drei Jahre, der Wert 21,1 aus Reihe A ein Median für 2026. Beide sind nicht direkt vergleichbar.

Methode und Formel

Formel: Kaufpreisfaktor = Kaufpreis ÷ Jahresnettokaltmiete. Die Jahresnettokaltmiete ist die Monatsmiete ohne Nebenkosten mal zwölf. Je m² gerechnet: Faktor = Kaufpreis je m² ÷ (Miete je m² und Monat × 12).

• Reihe A (beurkundet): Median der Vielfachen aus Kaufverträgen für Mehrfamilienhäuser, ausgewertet von Guthmann Estate auf Basis der Transaktionsdaten des Gutachterausschusses. BBI übernimmt die Werte unverändert und rechnet nichts hinzu.
• Reihe B (Angebot): Median der geforderten Kaufpreise für Eigentumswohnungen (aus den Preisklassen der IBB-Tabelle 27 linear interpoliert) geteilt durch den Median der geforderten Monatsmiete (IBB-Tabelle 25) mal zwölf. Die IBB selbst weist keinen Faktor aus.
• Rechenbeispiel Berlin: 5.789 ÷ (15,78 × 12) = 5.789 ÷ 189,36 = 30,6.
• Rechenbeispiel Lichtenberg: 5.550 ÷ (13,33 × 12) = 5.550 ÷ 159,96 = 34,7.
• Rendite: 100 ÷ Faktor ergibt die Bruttoanfangsrendite vor allen Kosten. Bei 21,1 sind das 100 ÷ 21,1 = 4,7 Prozent.

Alle Faktoren der Reihe B sind per Skript aus Kaufpreis und Miete nachgerechnet und stimmen auf eine Nachkommastelle mit der Tabelle überein. Der Bericht enthält keine Prognose und ersetzt keine Bewertung im Einzelfall.

Veränderung zum Vormonat

Erstausgabe. Ein Vormonatswert dieses Berichts liegt noch nicht vor; die Veränderung zum Vormonat wird ab der Ausgabe November 2026 ausgewiesen. Zum Vorjahr nennt die Quelle für Reihe A: Charlottenburg-Wilmersdorf plus 0,5, Lichtenberg minus 4,9, Reinickendorf minus 4,1; Berlin gesamt von 22,4 (2025) auf 21,1 (Guthmann Estate, Stand 19.08.2026).

Zitierhinweis und Daten

Bitte nennen Sie bei Einzelwerten zusätzlich die Primärquelle der jeweiligen Reihe (Guthmann Estate auf Basis der Daten des Gutachterausschusses, IBB-Wohnungsmarktbericht 2025 oder Gutachterausschuss Berlin). Die Angebotswerte (Reihe B) und den amtlichen Vergleichswert gibt es als CSV-Datei (Semikolon, Dezimalkomma, UTF-8). Die Werte der Reihe A stehen nur in der Tabelle oben; für ihre Weiterverwendung gelten die Bedingungen von Guthmann Estate. Die eigene Zusammenstellung und Berechnung von BBI Immobilien steht unter der Lizenz Creative Commons Namensnennung 4.0 (CC BY 4.0); die Rechte der Primärquellen bleiben unberührt.

Quellen

• Guthmann Estate, Market Intelligence Berlin, Apartment Buildings: Median-Vielfaches und Kauffälle je Bezirk, Transaktionspreis 2.390 Euro je m², Stand 19.08.2026, Datenbasis Gutachterausschuss für Grundstückswerte in Berlin, abgerufen am 02.10.2026: guthmann.estate
• Investitionsbank Berlin, IBB-Wohnungsmarktbericht 2025: Berichtsseite und Tabellenband (PDF), Tab. 25 (Angebotsmieten je Bezirk) und Tab. 27 (Angebotskaufpreise Eigentumswohnungen nach Preisklassen); Faktoren eigene Berechnung
• Gutachterausschuss für Grundstückswerte in Berlin, Liegenschaftszinssätze 2025 (PDF), Stichtag 31.12.2024, Tabelle 12, Amtsblatt für Berlin Nr. 39 vom 19.09.2025
• Gutachterausschuss für Grundstückswerte in Berlin, Marktinformationen und Immobilienmarktbericht auf berlin.de

Weitere Zahlen: Kaufpreisfaktor Berlin 2026, Report Wohnungsmarkt Berlin, Marktdaten im Überblick.