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Rechner Kapitalanlage

Mietrechner Berlin: Für wie viel können Sie Ihre Wohnung vermieten?

Adresse, Wohnfläche und Baujahr genügen: Der Rechner liest die Wohnlage aus der Adresse, zeigt die ortsübliche Miete nach dem Berliner Mietspiegel 2026, die Grenze der Mietpreisbremse und prüft den Milieuschutz.

  • Berliner Mietspiegel 2026
  • Wohnlage aus der Adresse
  • Mietpreisbremse
  • Milieuschutz

Karte von Berlin wird geladen

  • gute Wohnlage
  • mittlere Wohnlage
  • einfache Wohnlage

Ihre Angaben

Adresse
Wohnlage selbst wählen
Wohnung
Ausstattung und Zustand (verfeinert die Spanne)

Je Merkmalgruppe verschiebt die Orientierungshilfe zum Mietspiegel die Miete bis zu 20 Prozent der Strecke vom Mittelwert zum Spannenende. Sie gehört nicht zum qualifizierten Teil des Mietspiegels.

Vermietung
Ausnahmen von der Mietpreisbremse
Optional
Aktuelle Miete und Kaufpreis

Mit der aktuellen Miete zeigt der Rechner den Erhöhungsspielraum, mit dem Kaufpreis Faktor und Rendite.

Wichtig: Der Mietrechner liefert eine automatisierte Näherung aus dem Berliner Mietspiegel 2026 (Stichtag 1. September 2025) und den am 14. Oktober 2026 geltenden Berliner Verordnungen sowie Ihren Eingaben, ohne Besichtigung und ohne Prüfung Ihres Einzelfalls. Er ist kein Gutachten und keine Rechtsberatung. Ausnahmen der Mietpreisbremse (Neubau, umfassende Modernisierung, höhere Vormiete) berücksichtigt er nur nach Ihren Angaben, die er nicht prüft.

Der Knopf wird frei, sobald Straße, Wohnfläche und Baujahr eingetragen sind.

Karte: Straßen und Gebäude © OpenStreetMap-Mitwirkende (ODbL). Wohnlagen: Senatsverwaltung für Stadtentwicklung, Bauen und Wohnen Berlin (Datenlizenz Deutschland Zero 2.0), Stand 16.09.2026.

Bitte Straße, Wohnfläche und Baujahr eingeben und dann auf „Ergebnisse anzeigen“ klicken. Die Rechnung läuft in Ihrem Browser; die Adressdaten werden von unserer Seite geladen. Ihre Eingaben werden erst gesendet, wenn Sie Ihr Ergebnis freischalten.

Stand: 14. Oktober 2026

Kurz gesagt. Maßgeblich ist die ortsübliche Vergleichsmiete aus dem Berliner Mietspiegel 2026: Sie hängt von Wohnlage, Baualter und Wohnfläche ab und wird als Spanne angegeben. Bei einer Neuvermietung darf die Nettokaltmiete in Berlin grundsätzlich höchstens 10 Prozent darüber liegen (Mietpreisbremse), es sei denn, eine Ausnahme greift. Der Rechner zeigt beides für Ihre Adresse.

Methode

So rechnet der Rechner

01 Wohnlage

Die Adresse bestimmt die Lage

Der Rechner bestimmt zuerst aus der Adresse die Wohnlage nach dem Berliner Mietspiegel 2026. Wohnungen aus den Jahren 1973 bis 1990 ordnet das Verzeichnis dem Ost- oder Westteil Berlins zu; auch das übernimmt der Rechner aus der Adresse.

  • Die Wohnlage gilt je Adresse, nicht je Wohnung
  • Lärm, Straßenseite und Lage im Haus zählen nur über die Merkmale der Orientierungshilfe

02 Spanne

Aus drei Angaben wird eine Tabellenzeile

Aus Wohnlage, Baualter und Wohnfläche ergibt sich eine Zeile der Mietspiegeltabelle mit unterem Wert, Mittelwert und oberem Wert. Ohne weitere Angaben setzt der Rechner den Mittelwert an.

  • Fünf Merkmalgruppen der Orientierungshilfe: Bad, Küche, Wohnung, Gebäude, Wohnumfeld
  • Je Gruppe verschiebt sich die Miete um bis zu 20 Prozent der Strecke zum oberen oder unteren Spannenende

03 Monatsmiete

Quadratmetermiete mal Wohnfläche

Die Monatsmiete ist die angenäherte Quadratmetermiete mal Wohnfläche. Mehr steckt nicht dahinter.

  • Die Mietspiegel-Werte beschreiben Bestandsmieten und neue Mietverträge der letzten Jahre
  • Angebotsmieten liegen in Berlin häufig darüber, dürfen bei Neuvermietung aber die Grenze der Mietpreisbremse nicht überschreiten

Neuvermietung

Mietpreisbremse und Ausnahmen

In Berlin darf die Nettokaltmiete bei Beginn eines neuen Mietverhältnisses die ortsübliche Vergleichsmiete höchstens um 10 Prozent übersteigen (§ 556d BGB). Die Mietenbegrenzungsverordnung vom 11. November 2025 erklärt ganz Berlin zum Gebiet mit angespanntem Wohnungsmarkt; sie gilt vom 1. Januar 2026 bis zum 31. Dezember 2029. Der Rechner nimmt als Vergleichsmiete die angenäherte Miete aus dem Mietspiegel und rechnet 10 Prozent darauf. Das ist eine rechnerische Obergrenze, keine Zusage.

10%

Obergrenze. So weit darf die Nettokaltmiete bei Mietbeginn über der ortsüblichen Vergleichsmiete liegen

§ 556d BGB

2029Ende

Geltung. Die Verordnung gilt vom 1. Januar 2026 bis zum 31. Dezember 2029

Mietenbegrenzungsverordnung vom 11.11.2025

30Monate

Rügefrist. Der Mieter kann eine zu hohe Miete bis 30 Monate nach Mietbeginn rügen

§ 556g Absatz 2 BGB

Vier Ausnahmen kennt das Gesetz

Neubau

Die Bremse gilt nicht für Wohnungen, die nach dem 1. Oktober 2014 erstmals genutzt und vermietet wurden (§ 556f Satz 1 BGB). Beides muss nach diesem Datum liegen.

Umfassende Modernisierung

Auf die erste Vermietung nach einer umfassenden Modernisierung wendet das Gesetz die Bremse nicht an (§ 556f Satz 2 BGB). Eine feste Mindestgrenze nennt das Gesetz nicht; als Faustregel gilt ein Aufwand von ungefähr einem Drittel der Neubaukosten, im Einzelfall entscheidet das Gericht.

Höhere Vormiete

Hat der Vormieter zuletzt mehr als die Grenze gezahlt, darf bis zur Höhe dieser Vormiete vereinbart werden (§ 556e Absatz 1 BGB). Mietminderungen und Erhöhungen im letzten Jahr vor dem Ende des Vormietvertrags bleiben dabei außer Betracht.

Modernisierung in den letzten drei Jahren

Wurde die Wohnung innerhalb der letzten drei Jahre vor Mietbeginn modernisiert, darf die Grenze um den Betrag überschritten werden, der sich bei einer Modernisierungsumlage ergäbe (§ 556e Absatz 2 BGB). Das sind höchstens 8 Prozent der Kosten im Jahr, begrenzt auf 3 Euro je Quadratmeter in sechs Jahren (§ 559 BGB). Der Rechner setzt diese Ausnahme nicht um.

Wer sich auf eine Ausnahme beruft, muss den Mieter vor Vertragsschluss unaufgefordert und in Textform informieren; sonst ist die Berufung darauf ausgeschlossen (§ 556g Absatz 1a BGB). Bei einer Staffelmiete wird jede Staffel einzeln geprüft (§ 557a Absatz 4 BGB), bei einer Indexmiete nur die Ausgangsmiete (§ 557b Absatz 4 BGB). Eine zu hohe Miete kann der Mieter rügen und das Zuviel zurückfordern; die Rüge ist bis 30 Monate nach Mietbeginn möglich (§ 556g Absatz 2 BGB).

Die Spanne des Mietspiegels bildet weitere Unterschiede zwischen Wohnungen ab. Die Orientierungshilfe zur Spanneneinordnung ist nicht Teil des qualifizierten Mietspiegels, gilt aber als anerkannte Schätzgrundlage (BGH, Urteile vom 20.04.2005 und 18.11.2020). Im Streit kann ein Gericht abweichend einordnen.

Ausstattung

Möbliert oder unmöbliert

Die Mietspiegel-Werte beziehen sich auf unmöblierte Wohnungen. Die Mietpreisbremse gilt auch für möblierte Wohnungen; das Gesetz kennt dafür keine Ausnahme. Die gedeckelte Nettokaltmiete wird deshalb für die leere Wohnung ermittelt, ein Möblierungszuschlag kommt obendrauf. Er muss angemessen sein.

Eine gesetzliche Formel gibt es heute nicht. Die Berliner Leitlinien der Senatsverwaltung für Stadtentwicklung, Bauen und Wohnen nennen einen Zuschlag von höchstens 2 Prozent des Zeitwerts der Möbel im Monat bei einer Nutzungsdauer von zehn Jahren; die Leitlinien sind nicht rechtsverbindlich. Der Rechner nimmt dafür den Neuwert, schreibt ihn linear über zehn Jahre ab und zeigt den Zuschlag.

2% im Monat

Heute. Höchstens 2 Prozent des Zeitwerts der Möbel, Nutzungsdauer zehn Jahre. Die Leitlinie ist nicht rechtsverbindlich

Berliner Leitlinien

1% im Monat

Künftig. Laut Gesetzentwurf, am 14. Oktober 2026 noch nicht in Kraft

Bundestagsdrucksache 21/6807

Ein Gesetzentwurf des Bundes (Mietrecht II, Bundestagsdrucksache 21/6807) sieht 1 Prozent des Zeitwerts oder eine Pauschale von 10 Prozent bei vollständiger Möblierung vor und will den gesonderten Ausweis des Zuschlags zur Pflicht machen. Er ist am 14. Oktober 2026 noch nicht in Kraft; der Rechner zeigt den Wert deshalb nur als künftige Grenze.

Weisen Sie den Möblierungszuschlag im Mietvertrag gesondert aus und halten Sie Neuwert und Alter der Einrichtung fest. Der Mieter kann Auskunft über die für die Zulässigkeit der Miete maßgeblichen Tatsachen verlangen (§ 556g Absatz 3 BGB). Wer nur tage- oder wochenweise vermietet, braucht in Berlin eine Genehmigung des Bezirksamts und eine Registriernummer (Zweckentfremdungsverbot).

Bestand

Miete im laufenden Mietverhältnis

Im laufenden Mietverhältnis darf der Vermieter die Miete bis zur ortsüblichen Vergleichsmiete erhöhen, höchstens aber um 15 Prozent innerhalb von drei Jahren. Diese abgesenkte Kappungsgrenze gilt in ganz Berlin nach der Kappungsgrenzenverordnung vom 14. März 2023 bis zum 10. Mai 2028 (§ 558 Absatz 3 BGB). Die Mietpreisbremse gilt dafür nicht, sie betrifft nur den Beginn eines Mietverhältnisses.

Tragen Sie im Rechner die aktuelle Miete ein, nennt er die höchste Miete, die nach beiden Grenzen möglich wäre. Fristen, Form und Begründung eines Erhöhungsverlangens prüft der Rechner nicht.

15%

Kappungsgrenze. Höchste Erhöhung innerhalb von drei Jahren, in ganz Berlin bis zum 10. Mai 2028

§ 558 Absatz 3 BGB

Erhaltungsgebiet

Milieuschutz und Vermietung

Liegt die Wohnung in einem sozialen Erhaltungsgebiet (Milieuschutz), braucht fast jede bauliche Änderung, auch eine Modernisierung, die Genehmigung des Bezirksamts (§ 172 BauGB); sie ist zu erteilen, wenn die Änderung einen zeitgemäßen Ausstattungszustand einer durchschnittlichen Wohnung herstellt. Die Aufteilung eines Hauses in Eigentumswohnungen ist in ganz Berlin bei Gebäuden mit mehr als fünf Wohnungen genehmigungspflichtig (§ 250 BauGB, bis 31. Dezember 2030), in Erhaltungsgebieten zusätzlich nach § 172 BauGB (bis 12. März 2030). Beim Verkauf im Erhaltungsgebiet kann der Bezirk ein Vorkaufsrecht prüfen (§ 24 BauGB).

Milieuschutz begrenzt nicht die Miete selbst. Er wirkt über die Genehmigung von Umbau und Modernisierung, etwa wenn Sie vor der Vermietung sanieren wollen. Ob Ihre Adresse im Gebiet liegt, zeigt der Rechner nach der amtlichen Karte; alle Gebiete stehen in unserer Milieuschutz-Karte. Die Wohnlage jeder Adresse finden Sie in der Wohnlagenkarte.

Persönlich

Mietwert persönlich einschätzen lassen

Der Rechner zeigt, was Mietspiegel und Gesetz hergeben. Was Ihre Wohnung am Markt erzielt, hängt zusätzlich von Zustand, Grundriss, Lage im Haus und der Nachfrage im Kiez ab. Wir rechnen das auf Anfrage mit aktuellen Angebotsdaten durch und nennen Ihnen eine belegte Spanne für die Neuvermietung.

Anfragen über das Kontaktformular. Die Einschätzung ist unverbindlich und ersetzt keine Rechtsberatung.

Hinweis. Der Rechner liefert eine unverbindliche Orientierung nach den veröffentlichten Daten, Stand 14. Oktober 2026. Er ist keine Rechtsberatung, kein Mietgutachten und kein Verkehrswertgutachten. Die Mietspiegel-Werte beziehen sich auf den Stichtag 1. September 2025.

Häufige Fragen

Miete in Berlin: häufige Fragen.

Stand der Antworten: 14. Oktober 2026

Wie viel Miete darf ich in Berlin bei einer Neuvermietung höchstens verlangen?

Die Nettokaltmiete darf bei Beginn eines Mietverhältnisses die ortsübliche Vergleichsmiete höchstens um 10 Prozent übersteigen (§ 556d BGB). Die Mietenbegrenzungsverordnung erklärt ganz Berlin zum Gebiet mit angespanntem Wohnungsmarkt und gilt vom 1. Januar 2026 bis zum 31. Dezember 2029. Vier Ausnahmen kennt das Gesetz: Neubau, umfassende Modernisierung, höhere Vormiete und Modernisierung in den letzten drei Jahren.

Was ist die ortsübliche Vergleichsmiete und woher kommt sie?

Die ortsübliche Vergleichsmiete steht im Berliner Mietspiegel 2026 (Stichtag 1. September 2025, in Kraft seit 28. Mai 2026). Sie hängt von Wohnlage, Baualter und Wohnfläche ab und wird als Spanne mit unterem Wert, Mittelwert und oberem Wert angegeben. Der Rechner setzt ohne weitere Angaben den Mittelwert an.

Wie bestimmt der Mietrechner die Wohnlage meiner Adresse?

Der Rechner liest die Wohnlage (einfach, mittel oder gut) aus dem amtlichen Wohnlagenverzeichnis zum Berliner Mietspiegel 2026, Stand 16. September 2026. Die Wohnlage gilt je Adresse, nicht je Wohnung. Lärm, Straßenseite und Lage im Haus berücksichtigt der Mietspiegel nur über die Merkmale der Orientierungshilfe.

Welche Ausnahmen von der Mietpreisbremse gibt es?

Die Bremse gilt nicht für Wohnungen, die nach dem 1. Oktober 2014 erstmals genutzt und vermietet wurden (Neubau), und nicht für die erste Vermietung nach einer umfassenden Modernisierung. Hat der Vormieter zuletzt mehr gezahlt, darf bis zu dieser Vormiete vereinbart werden. Wer sich auf eine Ausnahme beruft, muss den Mieter vor Vertragsschluss in Textform informieren.

Gilt die Mietpreisbremse auch für möblierte Wohnungen?

Ja, das Gesetz kennt dafür keine Ausnahme. Die Nettokaltmiete wird für die leere Wohnung ermittelt, ein angemessener Möblierungszuschlag kommt obendrauf. Die Berliner Leitlinien nennen höchstens 2 Prozent des Zeitwerts der Möbel im Monat bei zehn Jahren Nutzungsdauer; sie sind nicht rechtsverbindlich.

Wie viel darf ich die Miete im laufenden Mietverhältnis erhöhen?

Der Vermieter darf die Miete bis zur ortsüblichen Vergleichsmiete erhöhen, höchstens aber um 15 Prozent innerhalb von drei Jahren. Diese abgesenkte Kappungsgrenze gilt in ganz Berlin bis zum 10. Mai 2028. Die Mietpreisbremse gilt dafür nicht, sie betrifft nur den Beginn eines Mietverhältnisses.

Was bedeutet Milieuschutz für die Vermietung?

Milieuschutz begrenzt nicht die Miete selbst. Er wirkt über die Genehmigung von Umbau und Modernisierung durch das Bezirksamt und kann beim Verkauf ein Vorkaufsrecht des Bezirks auslösen. Der Rechner zeigt nach der amtlichen Karte, ob Ihre Adresse in einem sozialen Erhaltungsgebiet liegt.

Ist der Mietrechner kostenlos und verbindlich?

Der Rechner ist kostenlos. Er liefert eine automatisierte, unverbindliche Näherung aus dem Berliner Mietspiegel 2026 und Ihren Eingaben, ohne Besichtigung und ohne Prüfung Ihres Einzelfalls; er ist kein Gutachten und keine Rechtsberatung. Das Ergebnis sehen Sie nach der Anmeldung und erhalten es zusätzlich als PDF per E-Mail.

Wie erfahre ich, was meine Wohnung am Markt erzielt?

Die Mietspiegel-Werte beschreiben Bestandsmieten und neue Mietverträge der letzten Jahre; Angebotsmieten liegen in Berlin häufig darüber, dürfen bei Neuvermietung aber die Grenze der Mietpreisbremse nicht überschreiten. Wir rechnen den Mietwert auf Anfrage mit aktuellen Angebotsdaten durch und nennen Ihnen eine belegte Spanne.

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Mehr zur Lage und zum Wert.

Wohnlagenkarte BerlinDie Wohnlage jeder Adresse nach dem Mietspiegel. Milieuschutz-Karte BerlinAlle sozialen Erhaltungsgebiete auf einer Karte. Kaufpreisfaktor BerlinVergleichswerte für Berlin. Immobilienbewertung BerlinWie ein Wert entsteht und was die Einschätzung vom Gutachten unterscheidet.

Belege

Quellen

Alle Quellen abgerufen am 14. Oktober 2026.

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