Immobilien-Glossar Berlin

Die Begriffe stehen alphabetisch. Über die Buchstabenleiste springen Sie zum Anfangsbuchstaben; jeder Eintrag hat einen eigenen Anker und lässt sich direkt verlinken.

A

Abgeschlossenheitsbescheinigung

Bescheinigung der Baubehörde, dass die Wohnungen oder sonstigen Räume in sich abgeschlossen sind. Sie ist der Eintragungsbewilligung zusammen mit dem Aufteilungsplan beizufügen, wenn Wohnungseigentum im Grundbuch eingetragen werden soll (§ 7 Abs. 4 WEG); Sondereigentum soll nur an abgeschlossenen Räumen eingeräumt werden (§ 3 Abs. 3 WEG).

Quelle: § 7 Wohnungseigentumsgesetz und § 3 Wohnungseigentumsgesetz

Altlast

Stillgelegte Deponien und andere Grundstücke, auf denen Abfälle lagerten (Altablagerungen), sowie Standorte stillgelegter Anlagen, auf denen mit umweltgefährdenden Stoffen gearbeitet wurde (Altstandorte), jeweils wenn von ihnen Gefahren ausgehen (§ 2 Abs. 5 BBodSchG).

Ausführlich: Altlastenkataster Berlin

Altlastenkataster

In Berlin heißt das Altlastenkataster Bodenbelastungskataster; Rechtsgrundlage ist § 6 des Berliner Bodenschutzgesetzes. Es verzeichnet über 11.650 Flächen und ist nicht öffentlich. Auskunft bekommen Eigentümer oder Bevollmächtigte beim Umweltamt des Bezirks für 5 bis 500 Euro.

Ausführlich: Altlastenkataster Berlin

Apostille

Nachweis der Echtheit einer ausländischen Urkunde, etwa einer im Wohnsitzland beglaubigten Vollmacht. In den Vertragsstaaten des Haager Übereinkommens vom 5. Oktober 1961 stellt ihn eine Behörde des Staates aus, in dem die Urkunde entstanden ist; sonst bestätigt die deutsche Auslandsvertretung die Echtheit durch eine Legalisation (§ 13 Konsulargesetz).

Ausführlich: Verkaufen, wenn Sie im Ausland leben

Auflassungsvormerkung

Ein Platzhalter im Grundbuch, der dem Käufer die Immobilie sichert, bis er selbst als Eigentümer eingetragen ist. Solange sie eingetragen ist, kann der Verkäufer nicht an jemand anderen verkaufen und ohne Zustimmung des Käufers keine neuen Kredite darauf aufnehmen.

Ausführlich: Notartermin und Grundbuch

B

Baulast

Eine öffentlich-rechtliche Verpflichtung, etwa eine Abstandsfläche oder ein Wegerecht zugunsten des Nachbarn. Sie steht nicht im Grundbuch, sondern im Baulastenverzeichnis der Bauaufsicht des Bezirks. Ist keine Baulast eingetragen, kostet die Negativbescheinigung 17 Euro je Grundstück.

Ausführlich: Unterlagen für den Immobilienverkauf

Bebauungsplan

Plan, der festlegt, was auf einem Grundstück gebaut werden darf: die Art der Nutzung, zum Beispiel Wohnen oder Gewerbe, das Maß der Nutzung wie Geschossfläche und Höhe und die Fläche, die überbaut werden darf. Ob einer gilt, zeigt das Geoportal Berlin; verbindliche Auskunft gibt das Stadtplanungsamt des Bezirks.

Ausführlich: Grundstück verkaufen in Berlin

Bedarfsausweis

Energieausweis, der rechnet, was das Gebäude braucht. Grundlage ist eine Berechnung am Gebäude aus Dämmung, Fenstern und Heizung, deshalb lässt sich das Ergebnis mit anderen Gebäuden vergleichen.

Ausführlich: Energieausweis und Pflichtangaben

Bodenrichtwert

Ein durchschnittlicher Lagewert für unbebauten Boden in Euro je Quadratmeter Grundstücksfläche. In Berlin ermittelt ihn der Gutachterausschuss jedes Jahr zum 1. Januar. Er gilt für ein typisches, fiktives Grundstück der Zone und ist kein Verkaufspreis für ein bebautes Haus oder eine Wohnung.

Ausführlich: Bodenrichtwert in Berlin

BORIS Berlin

Die Anwendung, in der sich die Berliner Bodenrichtwerte kostenlos abfragen lassen: Adresse eingeben, Stichtag wählen, Zone anklicken. Die Stichtage reichen dort bis zum 1. Januar 2002 zurück; ältere ab dem 31. Dezember 1994 zeigt das Geoportal Berlin.

Ausführlich: Bodenrichtwert in Berlin

E

Eigentumsumschreibung

Die Eintragung des Käufers als Eigentümer im Grundbuch; erst damit wird er Eigentümer (§ 873 BGB). Das kann einige Wochen oder Monate nach der Übergabe sein, für die Eigentümergemeinschaft zählt grundsätzlich dieser zweite Termin.

Ausführlich: Hausgeld und Sonderumlage beim Verkauf

Energieausweis

Das Blatt, das zeigt, wie viel Energie das Gebäude verbraucht. Liegt er vor, gehören fünf Angaben daraus in jede Anzeige (§ 87 GModG, früher GEG). Beim Verkauf ist er spätestens bei der Besichtigung vorzulegen, nach der Unterschrift beim Notar bekommt ihn der Käufer.

Ausführlich: Energieausweis und Pflichtangaben

Erbbaurecht

Das veräußerliche und vererbliche Recht, auf oder unter der Oberfläche eines Grundstücks ein Bauwerk zu haben. Rechtlich ist es eine Belastung des Grundstücks zugunsten des Berechtigten (§ 1 Abs. 1 Erbbaurechtsgesetz).

Quelle: § 1 Erbbaurechtsgesetz

Erbengemeinschaft

Hinterlässt jemand mehrere Erben, gehört ihnen der Nachlass zusammen (§ 2032 BGB); niemandem gehört ein bestimmtes Stück des Hauses. Über einzelne Dinge aus dem Nachlass entscheiden die Erben nur gemeinsam (§ 2040 BGB), einen Verkauf unterschreiben also alle.

Ausführlich: Immobilie in der Erbengemeinschaft

Erbschein

Nachweis, dass jemand Erbe ist; beantragt wird er beim Nachlassgericht, die Gebühren richten sich nach dem Wert des Nachlasses. Ohne Erbschein oder Notartestament mit Eröffnungsprotokoll schreibt das Grundbuchamt nichts um, und verkaufen lässt sich auch nichts.

Ausführlich: Immobilie in der Erbengemeinschaft

Erhaltungsrücklage

Rücklage, die eine Eigentümergemeinschaft ansammelt; eine angemessene Erhaltungsrücklage gehört zur ordnungsmäßigen Verwaltung (§ 19 Abs. 2 Nr. 4 WEG). Früher hieß sie Instandhaltungsrücklage. Sie ist Vermögen der Gemeinschaft und wird beim Verkauf nicht an den Verkäufer ausgezahlt.

Ausführlich: Hausgeld und Sonderumlage beim Verkauf

Erschließungsbeitrag

Wird eine öffentliche Straße erstmals endgültig hergestellt, tragen die Eigentümer der erschlossenen Grundstücke die umlagefähigen Kosten als Erschließungsbeitrag. Ohne andere Vereinbarung im Kaufvertrag trägt der Verkäufer die Beiträge für Maßnahmen, die bis zum Vertragsschluss bautechnisch begonnen sind (§ 436 Abs. 1 BGB).

Ausführlich: Grundstück verkaufen in Berlin

Ertragswertverfahren

Wertermittlung danach, was eine Immobilie dauerhaft einbringt (§ 27 ImmoWertV). Von den marktüblichen Jahresmieten werden die Bewirtschaftungskosten abgezogen; der Reinertrag wird um die Verzinsung des Bodenwerts gemindert, über die Restnutzungsdauer kapitalisiert und der Bodenwert wieder addiert.

Ausführlich: Wertermittlung: Vergleichs-, Ertrags- und Sachwert

F

Flurkarte

Auszug aus dem Liegenschaftskataster, der Grundstücksgrenzen und Gebäude zeigt. In Berlin gibt ihn das Vermessungsamt des Bezirks aus, in dem das Grundstück liegt; er kostet 16 Euro je Blatt.

Ausführlich: Unterlagen für den Immobilienverkauf

G

Grundbuch

Amtliches Verzeichnis, welche Grundstücke es gibt, wem sie gehören und wer sonst noch Rechte daran hat. Es besteht aus dem Bestandsverzeichnis und drei Abteilungen: Abteilung I nennt den Eigentümer, Abteilung II Rechte anderer, etwa ein Wohnrecht, dazu Vormerkungen, Abteilung III die Kredite, die auf der Immobilie lasten, also Hypotheken und Grundschulden.

Ausführlich: Notartermin und Grundbuch

Grundbuchauszug

Abschrift aus dem Grundbuch. Sie bekommt, wer ein berechtigtes Interesse darlegt, Eigentümer immer (§ 12 GBO); ein einfacher Ausdruck kostet 10 Euro, ein amtlicher Ausdruck 20 Euro. Online abrufen können Eigentümer ihr Grundbuch nicht.

Ausführlich: Unterlagen für den Immobilienverkauf

Grunderwerbsteuer

Steuer, die der Käufer einmal an das Land Berlin zahlt. Berlin nimmt seit 2014 sechs Prozent, gerechnet auf den Kaufpreis im Vertrag. Für den Einzelfall Steuerberatung einholen.

Ausführlich: Kaufnebenkosten in Berlin

Grundschuld

Eintrag in Abteilung III des Grundbuchs für einen Kredit, der auf der Immobilie lastet. Beim Verkauf holt der Notar von den Banken die Erlaubnis, alte Grundschulden aus dem Grundbuch streichen zu lassen.

Ausführlich: Notartermin und Grundbuch

Grundsteuer

Die Grundsteuer wird nach den Verhältnissen am 1. Januar festgesetzt: Wer an diesem Tag Eigentümer ist, schuldet sie dem Finanzamt für das ganze Jahr, auch wenn er im Sommer verkauft. Käufer und Verkäufer teilen die Last intern meist ab dem Tag der Übergabe. Für den Einzelfall Steuerberatung einholen.

Ausführlich: Grundsteuer beim Verkauf

Gutachterausschuss

Der Gutachterausschuss führt die Kaufpreissammlung aus den Kaufverträgen, die Notare ihm übersenden müssen (§ 195 BauGB), und leitet daraus die Bodenrichtwerte ab. Auskünfte aus der Kaufpreissammlung gibt es nur bei berechtigtem Interesse.

Ausführlich: Bodenrichtwert in Berlin

H

Halbteilungsprinzip

Regel für die Maklerprovision seit dem 23. Dezember 2020: Beim Verkauf einer Wohnung oder eines Einfamilienhauses an eine Privatperson teilen sich Käufer und Verkäufer die Provision. Arbeitet der Makler für beide, zahlen beide gleich viel (§ 656c BGB); hat nur eine Seite ihn beauftragt, darf sie höchstens die Hälfte weiterreichen, und die andere Seite zahlt erst nach Beleg (§ 656d BGB).

Ausführlich: Maklerprovision in Berlin

Hausgeld

Der monatliche Vorschuss, den jeder Wohnungseigentümer an die Gemeinschaft zahlt. Über die Höhe beschließen die Eigentümer auf Grundlage des Wirtschaftsplans (§ 28 Abs. 1 WEG); gegenüber der Gemeinschaft zahlt, wer bei Fälligkeit Eigentümer ist.

Ausführlich: Hausgeld und Sonderumlage beim Verkauf

Hebesatz

Prozentsatz, mit dem die Grundsteuer berechnet wird: Messbetrag mal Hebesatz ergibt die Jahressteuer. In Berlin gilt seit 2025 ein Hebesatz von 470 Prozent, bis 2024 waren es 810 Prozent nach altem Recht. Für den Einzelfall Steuerberatung einholen.

Ausführlich: Grundsteuer beim Verkauf

I

Instandhaltungsrücklage

Früherer Name der Erhaltungsrücklage, also der Rücklage einer Eigentümergemeinschaft (§ 19 Abs. 2 Nr. 4 WEG). Ihren Stand weist der Verwalter jedes Jahr im Vermögensbericht aus (§ 28 Abs. 4 WEG).

Siehe Erhaltungsrücklage. Ausführlich: Hausgeld und Sonderumlage beim Verkauf

J

Jahresabrechnung

Abrechnung, die der Verwalter nach Ablauf des Kalenderjahres aufstellt. Die Eigentümer beschließen danach über Nachschüsse oder die Anpassung der Vorschüsse (§ 28 Abs. 2 WEG); den Betrag, der nachzuzahlen oder zu erstatten ist, nennt die Praxis Abrechnungsspitze.

Ausführlich: Hausgeld und Sonderumlage beim Verkauf

K

Kappungsgrenze

Obergrenze für Mieterhöhungen. Im laufenden Vertrag begrenzt sie nach § 558 BGB, wie stark die Miete in drei Jahren steigen darf. Nach einer Modernisierung darf die Miete in sechs Jahren um höchstens drei Euro je Quadratmeter im Monat steigen, bei einer Kaltmiete unter sieben Euro je Quadratmeter nur um zwei Euro (§ 559 Abs. 3a BGB).

Ausführlich: Modernisierungsumlage und Mietpreisbremse in Berlin

Kaufnebenkosten

Kosten, die zum Kaufpreis hinzukommen. In Berlin sind es vier Posten: Grunderwerbsteuer, Notar, Grundbuchamt und, falls ein Makler dabei ist, die Maklerprovision; mit Makler kommen rund elf bis zwölf Prozent auf den Kaufpreis. Banken leihen dieses Geld in aller Regel nicht.

Ausführlich: Kaufnebenkosten in Berlin

Kaufpreisfaktor

Kaufpreis als Vielfaches der Jahresnettokaltmiete. Bei den Berliner Mietwohnhäusern, die der Gutachterausschuss für die Liegenschaftszinssätze 2025 ausgewertet hat, zahlten Käufer im Mittel das 26,6-Fache der Jahresnettokaltmiete.

Ausführlich: Wertermittlung: Vergleichs-, Ertrags- und Sachwert

Kündigungssperrfrist

Die Frist schützt den Mieter nach einer Umwandlung in Eigentum davor, dass der neue Eigentümer ihm kündigt, weil er selbst einziehen oder besser verkaufen will (§ 577a BGB). Normalerweise sind es drei Jahre ab dem Verkauf; wo Wohnungen knapp sind, dürfen die Länder bis zu zehn Jahre daraus machen, und Berlin hat das getan.

Ausführlich: Vorkaufsrecht des Mieters

L

Liegenschaftszins

Der Zins, mit dem Grundstücke einer Art im Durchschnitt marktüblich verzinst werden (§ 21 Abs. 2 ImmoWertV); er ist die zentrale Größe im Ertragswertverfahren. Für Berliner Mietwohnhäuser nennt der Gutachterausschuss 2,6 bis 4,9 Prozent (Liegenschaftszinssätze 2025).

Ausführlich: Wertermittlung: Vergleichs-, Ertrags- und Sachwert

Löschungsbewilligung

Erklärung, mit der die Bank die Löschung einer Grundschuld bewilligt. Gelöscht wird, wenn die Bank die Löschung bewilligt und der Eigentümer zustimmt (§§ 19, 27 GBO); beim Verkauf klärt der Eigentümer früh, ob die Bank sie gegen Zahlung aus dem Kaufpreis erteilt.

Ausführlich: Unterlagen für den Immobilienverkauf

M

Maklerprovision

Die Maklerprovision entsteht nur, wenn ein Maklervertrag besteht, der Makler die Immobilie nachgewiesen oder den Kauf vermittelt hat und es daraufhin zum Kaufvertrag kommt. In Berlin liegt sie meist bei 7,14 Prozent des Kaufpreises mit Umsatzsteuer, geteilt in zwei Hälften von je 3,57 Prozent; diese Zahl steht in keinem Gesetz.

Ausführlich: Maklerprovision in Berlin

Mietpreisbremse

Regel der §§ 556d bis 556g BGB: Zieht ein neuer Mieter ein, darf die Kaltmiete höchstens zehn Prozent über der ortsüblichen Vergleichsmiete liegen. Berlin hat die ganze Stadt vom 1. Januar 2026 bis zum 31. Dezember 2029 erneut zum Gebiet mit knappem Wohnraum erklärt; vier Ausnahmen gibt es, etwa für Neubau.

Ausführlich: Mietpreisbremse in Berlin

Mietspiegel

Übersicht, die Wohnungen nach Baujahr, Größe und Ausstattung in Felder sortiert und je Feld eine Spanne nennt. In Berlin ist er der Maßstab für die ortsübliche Vergleichsmiete; wo eine Wohnung in der Spanne liegt, entscheiden Merkmale wie ein zweites Bad oder ein fehlender Aufzug.

Ausführlich: Mietpreisbremse in Berlin

Milieuschutz (soziales Erhaltungsgebiet)

Soziale Erhaltungsgebiete sollen die Zusammensetzung der Wohnbevölkerung in einem Quartier erhalten (§ 172 Abs. 1 Satz 1 Nr. 2 BauGB). Rückbau, Änderung und Nutzungsänderung baulicher Anlagen brauchen dort eine Genehmigung; in Berlin gelten 82 solcher Gebiete (Stand 16.09.2026).

Ausführlich: Milieuschutz-Karte Berlin

Modernisierungsumlage

Mieterhöhung nach einer Modernisierung: Die Jahresmiete darf um acht Prozent dessen steigen, was der Vermieter für die Wohnung ausgegeben hat (§ 559 BGB). Reine Reparaturkosten und Fördergeld werden vorher abgezogen, zwei Kappungsgrenzen begrenzen die Erhöhung.

Ausführlich: Modernisierungsumlage

N

Negativattest

Bescheinigung des Bezirksamts, dass für eine Nutzung keine Genehmigung nach dem Zweckentfremdungsverbot nötig ist, etwa weil Räume kein geschützter Wohnraum sind (§ 5 ZwVbVO). Es kostet 77 bis 231 Euro, mit Renditeberechnung 231 bis 693 Euro.

Ausführlich: Zweckentfremdungsverbot beim Verkauf

Nießbrauch

Das Recht, die Nutzungen einer Sache zu ziehen (§ 1030 BGB): Der Berechtigte kann selbst einziehen oder vermieten und die Miete behalten. Der Nießbrauch steht in Abteilung II des Grundbuchs und bleibt beim Verkauf bestehen.

Ausführlich: Mit Wohnrecht oder Nießbrauch verkaufen

Notaranderkonto

Sonderkonto für fremde Gelder, dem der Notar ihm anvertrautes Geld unverzüglich zuführen muss (§ 58 Abs. 1 BeurkG). Geld zur Verwahrung darf er nur entgegennehmen, wenn dafür ein berechtigtes Sicherungsinteresse der Beteiligten besteht (§ 57 Abs. 2 BeurkG).

Quelle: § 58 Beurkundungsgesetz und § 57 Beurkundungsgesetz

Nutzungsentschädigung

Geld, das ein ausgezogener Ehepartner verlangen kann, wenn der andere im gemeinsamen Haus bleibt. Maßstab ist die Miete, die das Haus am Ort bringen würde, gekürzt um den Anteil, der dem Verbleibenden ohnehin gehört; meist wird das mit dem Unterhalt verrechnet.

Ausführlich: Immobilie bei Scheidung

O

Ortsübliche Vergleichsmiete

Die Mieten, die in der Stadt zuletzt für ähnliche Wohnungen vereinbart oder geändert wurden; ähnlich heißt gleiche Art, Größe, Ausstattung, Zustand und Lage. In Berlin schaut man dafür in den Mietspiegel.

Ausführlich: Mietpreisbremse in Berlin

S

Sachwertfaktor

Faktor, mit dem der vorläufige Sachwert an den Markt angepasst wird, weil Käufer nicht einfach die Baukosten zahlen (§§ 21 Abs. 3, 39 ImmoWertV). Für Ein- und Zweifamilienhäuser in Berlin lag er im Mittel bei 1,06 und sinkt mit steigendem Sachwert.

Ausführlich: Wertermittlung: Vergleichs-, Ertrags- und Sachwert

Sachwertverfahren

Wertermittlung danach, was die Gebäude neu kosten würden, abzüglich Alterswertminderung, plus Bodenwert (§§ 35, 36 ImmoWertV). Den vorläufigen Sachwert passt der Sachwertfaktor an den Markt an; den Bodenwert leitet man in der Regel aus dem Bodenrichtwert ab.

Ausführlich: Wertermittlung: Vergleichs-, Ertrags- und Sachwert

Sonderumlage

Eine einmalige Zahlung, mit der die Eigentümergemeinschaft eine größere Ausgabe finanziert, etwa ein neues Dach oder eine Heizung. Nach dem Bundesgerichtshof schuldet sie gegenüber der Gemeinschaft, wer Eigentümer ist, wenn der Verwalter sie abruft, auch wenn sie vorher beschlossen wurde (V ZR 257/16).

Ausführlich: Hausgeld und Sonderumlage beim Verkauf

Spekulationsfrist

Zehnjahresfrist für ein privates Veräußerungsgeschäft (§ 23 Abs. 1 Nr. 1 EStG): Liegen zwischen Kauf und Verkauf einer Immobilie mehr als zehn Jahre, bleibt der Gewinn steuerfrei; es zählt das Datum der Kaufverträge beim Notar, und für selbst bewohnte Immobilien gibt es eine Ausnahme. Für den Einzelfall Steuerberatung einholen.

Ausführlich: Spekulationsfrist bei Immobilien

T

Teilungserklärung

Erklärung, die das Grundstück in Miteigentumsanteile mit Sondereigentum teilt (§ 8 WEG) und regelt, was zur Wohnung gehört. Sie kann vorsehen, dass ein Verkauf die Zustimmung des Verwalters braucht.

Ausführlich: Unterlagen für den Immobilienverkauf

Teilungsversteigerung

Versteigerung einer gemeinsamen Immobilie durch das Gericht, das Geld wird verteilt. In einer Erbengemeinschaft kann jeder Erbe sie allein beantragen (§ 180 Zwangsversteigerungsgesetz); sie gilt als letzter Ausweg, wenn nichts anderes geht.

Ausführlich: Immobilie in der Erbengemeinschaft

Textform

Form, die § 656a BGB für den Maklervertrag über eine Wohnung oder ein Einfamilienhaus verlangt: lesbar und dauerhaft, also E-Mail oder Brief; eine Unterschrift braucht es nicht. Eine Absprache am Telefon reicht nicht, und stimmt die Form nicht, gibt es keine Provision.

Ausführlich: Maklerprovision in Berlin

U

Umwandlungsverordnung (Umwandlungsverbot)

Nach § 250 BauGB und der Berliner Umwandlungsverordnung braucht die Aufteilung von Bestandsgebäuden mit mehr als fünf Wohnungen in Wohnungseigentum in ganz Berlin bis Ende 2030 eine Genehmigung. In Milieuschutzgebieten gilt zusätzlich § 172 BauGB; zu erteilen ist die Genehmigung dort unter anderem, wenn sich der Eigentümer verpflichtet, die Wohnungen sieben Jahre lang nur an die Mieter zu verkaufen.

Ausführlich: Milieuschutz-Karte Berlin

Unbedenklichkeitsbescheinigung

Bestätigung des Finanzamts, dass steuerlich nichts offen ist; sie kommt, wenn die Grunderwerbsteuer gezahlt ist. Ohne dieses Blatt trägt das Grundbuchamt den Käufer nicht als Eigentümer ein. Für den Einzelfall Steuerberatung einholen.

Ausführlich: Kaufnebenkosten in Berlin

V

Verbrauchsausweis

Energieausweis aus den echten Verbrauchszahlen der letzten drei Jahre; er zeigt, was die Bewohner tatsächlich verbraucht haben. Der Wert schwankt deshalb mit dem Heizverhalten, mit Leerstand und mit dem Wetter.

Ausführlich: Energieausweis und Pflichtangaben

Vergleichswertverfahren

Wertermittlung aus einer ausreichenden Zahl von Kaufpreisen ähnlicher Grundstücke, die zeitnah zum Stichtag verkauft wurden (§§ 24, 25 ImmoWertV). Es setzt genug Verkäufe voraus und wird in der Praxis vor allem bei Eigentumswohnungen genutzt.

Ausführlich: Wertermittlung: Vergleichs-, Ertrags- und Sachwert

Verkehrswert

Der Preis, der am Stichtag im gewöhnlichen Geschäftsverkehr nach den rechtlichen Gegebenheiten und tatsächlichen Eigenschaften, der sonstigen Beschaffenheit und der Lage zu erzielen wäre, ohne Rücksicht auf ungewöhnliche oder persönliche Verhältnisse. Ermittelt wird er mit dem Vergleichs-, dem Ertrags- oder dem Sachwertverfahren (§ 6 ImmoWertV).

Ausführlich: Wertermittlung: Vergleichs-, Ertrags- und Sachwert

Verwalterzustimmung

Zustimmung des Verwalters zum Verkauf einer Eigentumswohnung, falls die Teilungserklärung sie verlangt. Ohne sie ist der Kaufvertrag schwebend unwirksam (§ 12 WEG); in der Regel holt sie der Notar ein.

Ausführlich: Unterlagen für den Immobilienverkauf

Vorfälligkeitsentschädigung

Ersatz des Schadens, den die Bank verlangen darf, wenn ein Immobilienkredit wegen eines Verkaufs während der Zinsbindung vorzeitig gekündigt wird (§ 490 Abs. 2 BGB). Sie entfällt unter anderem, wenn die Zinsbindung abgelaufen ist oder seit der Auszahlung mehr als zehn Jahre vergangen sind.

Ausführlich: Vorfälligkeitsentschädigung beim Verkauf

Vorkaufsrecht der Gemeinde

Recht des Bezirks, beim Verkauf eines Grundstücks zu denselben Bedingungen zu kaufen wie der Käufer, etwa in einem sozialen Erhaltungsgebiet (§ 24 Abs. 1 Satz 1 Nr. 4 BauGB). Ob eines besteht und ausgeübt wird, fragt der Notar nach der Beurkundung beim Bezirk an; erst danach darf das Grundbuchamt den Käufer eintragen (§ 28 Abs. 1 BauGB).

Ausführlich: Grundstück verkaufen in Berlin

Vorkaufsrecht des Mieters

Recht des Mieters nach § 577 BGB, die Wohnung zu denselben Bedingungen zu kaufen wie der Käufer, den der Verkäufer gefunden hat. Es besteht nur beim ersten Verkauf einer Wohnung, die nach dem Einzug des Mieters zur Eigentumswohnung gemacht wurde; ab dem vollständigen Schreiben des Verkäufers hat der Mieter zwei Monate Zeit.

Ausführlich: Vorkaufsrecht des Mieters

W

Wertrelevante Geschossflächenzahl (WGFZ)

Verhältnis der oberirdischen Geschossflächen zur Grundstücksfläche (§ 16 Abs. 4 ImmoWertV). Ein Bodenrichtwert mit „W 2,5“ gilt für ein Wohngrundstück, für das der Gutachterausschuss eine typische Geschossfläche vom Zweieinhalbfachen der Grundstücksfläche annimmt.

Ausführlich: Bodenrichtwert in Berlin

Wirtschaftsplan

Plan, den der Verwalter einer Eigentümergemeinschaft für jedes Kalenderjahr aufstellt (§ 28 Abs. 1 WEG). Auf seiner Grundlage beschließen die Eigentümer die Höhe der Hausgeld-Vorschüsse und der Zahlungen in die Rücklage.

Ausführlich: Hausgeld und Sonderumlage beim Verkauf

Wohnlage

Merkmal des Berliner Mietspiegels mit drei Stufen: einfach, mittel und gut. Sie ist ein Baustein der ortsüblichen Vergleichsmiete; welche Adresse welche Wohnlage hat, steht im Straßenverzeichnis zum Mietspiegel 2026. Ein Urteil über den Kaufpreis ist die Wohnlage nicht.

Ausführlich: Wohnlagenkarte Berlin

Wohnrecht

Das Recht, ein Gebäude oder einen Teil davon unter Ausschluss des Eigentümers als Wohnung zu benutzen (§ 1093 BGB, im Gesetz Wohnungsrecht). Vermieten darf der Berechtigte nur, wenn das gestattet ist; das Recht steht in Abteilung II des Grundbuchs und bleibt beim Verkauf bestehen.

Ausführlich: Mit Wohnrecht oder Nießbrauch verkaufen

Z

Zugewinnausgleich

Ausgleich bei der Scheidung ohne Ehevertrag: Wer während der Ehe mehr Vermögen dazugewonnen hat, zahlt dem anderen die Hälfte des Unterschieds. Eine Immobilie geht mit ihrem Marktwert abzüglich der Schulden ein; gerechnet wird mit dem Tag, an dem der Scheidungsantrag zugestellt wurde.

Ausführlich: Immobilie bei Scheidung

Zweckentfremdungsverbot

Berliner Regel, nach der Wohnraum seit dem 1. Mai 2014 nur mit Genehmigung des Bezirksamts anders als zum Wohnen genutzt werden darf (§ 1 ZwVbG). Erfasst sind etwa Leerstand von mehr als drei Monaten, Ferienvermietung, Büronutzung und Abriss; eine Ausnahme für die Zeit des Verkaufs sieht das Gesetz nicht vor.

Ausführlich: Zweckentfremdungsverbot beim Verkauf

Quellen

Die Erklärungen fassen die jeweils verlinkten BBI-Ratgeber zusammen, gelesen am 10. Oktober 2026; deren Quellen stehen dort. Für die Begriffe ohne eigenen Ratgeber gilt der Gesetzeswortlaut:

• § 7 Wohnungseigentumsgesetz (WEG), Grundbuchvorschriften
• § 3 WEG, vertragliche Einräumung von Sondereigentum
• § 1 Erbbaurechtsgesetz (ErbbauRG), gesetzlicher Inhalt
• § 58 Beurkundungsgesetz (BeurkG), Durchführung der Verwahrung
• § 57 BeurkG, Antrag auf Verwahrung

Alle Quellen abgerufen am 10. Oktober 2026.