Mehrfamilienhaus in Brandenburg: Kauf, Verkauf und Kennzahlen

Kaufpreisfaktor und Liegenschaftszins in Brandenburg

Ein vermietetes Mehrfamilienhaus wird über seine Miete bewertet. Zwei Kennzahlen beschreiben das. Der Rohertragsfaktor teilt den Kaufpreis durch die Jahresnettokaltmiete (Marktbericht Potsdam 2025, S. 115); auf unseren Berliner Seiten heißt dieselbe Rechnung Kaufpreisfaktor. Der Faktor 20,7 aus dem Berliner Umland heißt also: Käufer zahlten im Durchschnitt das 20,7-Fache der Jahresmiete ohne Nebenkosten. Der Liegenschaftszins ist der Zinssatz, mit dem der Markt solche Häuser verzinst. Gutachter setzen ihn im Ertragswertverfahren ein und lesen ihn als Marktanpassung (Liegenschaftszinssätze 2025, S. 4).

Der Obere Gutachterausschuss leitet beide Werte aus Verkäufen der Jahre 2023 bis 2025 ab, getrennt für das Berliner Umland ohne Potsdam, den weiteren Metropolenraum ohne kreisfreie Städte und die kreisfreien Städte ohne Potsdam. Berücksichtigt sind nur nachhaltig vermietete Häuser mit höchstens 20 Prozent gewerblichem Mietanteil und mindestens 20 Jahren Restnutzungsdauer (Liegenschaftszinssätze 2025, S. 5, S. 33 f.). Für Potsdam ermittelt der Gutachterausschuss der Stadt eigene Werte.

Die Liegenschaftszinssätze sind Durchschnitte und müssen auf das einzelne Haus angepasst werden. Für Gutachten gehen die Werte der regionalen Gutachterausschüsse vor, vor allem in Potsdam (Liegenschaftszinssätze 2025, S. 5). Die regionalen Gutachterausschüsse veröffentlichen in ihren Marktberichten auch eigene Liegenschaftszinssätze (Landesbericht 2025, S. 108).

Im Berliner Umland ist der Liegenschaftszins von 2,5 Prozent (Kaufjahre 2021 bis 2023) auf 3,2 Prozent (2023 bis 2025) gestiegen. Aus den Verkäufen des Jahres 2025 allein ergeben sich 3,4 Prozent bei 25 Kauffällen, im weiteren Metropolenraum 3,9 Prozent bei 82 Kauffällen und in den kreisfreien Städten ohne Potsdam 2,9 Prozent (Liegenschaftszinssätze 2025, S. 7, S. 8, S. 10). Bei gleicher Miete bedeutet ein höherer Liegenschaftszins einen niedrigeren Ertragswert.

Für Berlin stehen Kaufpreisfaktoren je Bezirk und der Liegenschaftszins des Berliner Gutachterausschusses auf der Seite Kaufpreisfaktor Berlin. Wer vergleicht, sollte beachten: Dort ist der Faktor der Wert in der Mitte aller Verkäufe, also ein Median aus einer anderen Auswertung; hier ist es der Durchschnitt der Stichprobe des Gutachterausschusses.

Mehrfamilienhaus in Brandenburg kaufen: worauf Anleger achten

Die folgenden Punkte sind allgemeine Prüfpunkte vor einem Kauf. Sie ersetzen keine Rechts- oder Steuerberatung im Einzelfall.

• Mietliste und Mietverträge. Mit dem Haus übernehmen Sie die laufenden Mietverhältnisse (§ 566 BGB). Gutachter setzen die tatsächlichen Nettokaltmieten an, wenn sie mit den marktüblich erzielbaren Mieten hinreichend übereinstimmen (Liegenschaftszinssätze 2025, S. 33). Vergleichen Sie deshalb jede Miete mit der ortsüblichen Vergleichsmiete.
• Mietpreisbremse und Kappungsgrenze. In 36 Brandenburger Gemeinden darf die Miete bei einer neuen Vermietung seit dem 1. Januar 2026 höchstens 10 Prozent über der ortsüblichen Vergleichsmiete liegen; die Verordnung gilt bis zum 31. Dezember 2029. In denselben Gemeinden darf die Miete im laufenden Vertrag innerhalb von drei Jahren um höchstens 15 Prozent statt 20 Prozent steigen, befristet bis zum 31. Dezember 2030 (§ 556d, § 558 Abs. 3 BGB). Die Gemeinden stehen unter dieser Liste.
• Zustand und Restnutzungsdauer. In der Stichprobe des Gutachterausschusses hatten die Häuser im Berliner Umland im Mittel noch 45 Jahre Restnutzungsdauer, im weiteren Metropolenraum 34 Jahre. Für die Instandhaltung rechnet sein Modell ab 2025 mit 14,0 Euro je Quadratmeter Wohnfläche und Jahr, für die Verwaltung mit 359 Euro je Wohnung und für das Mietausfallwagnis mit 2 Prozent (Liegenschaftszinssätze 2025, S. 7 f., S. 32). Ist an Dach, Heizung oder Leitungen viel liegen geblieben, gehört das in die Kaufpreisrechnung.
• Energieausweis. Der Verkäufer muss ihn spätestens bei der Besichtigung vorlegen (§ 80 Abs. 4 GModG). Fragen Sie danach, bevor Sie ein Gebot abgeben. Was in eine Anzeige gehört, erklärt der Ratgeber Energieausweis und Pflichtangaben.
• Bebauungsplan und Bodenwert. Ob auf dem Grundstück mehr gebaut werden darf, richtet sich nach dem Bebauungsplan (§ 30 BauGB). Innerhalb bebauter Ortsteile ohne Bebauungsplan kommt es darauf an, ob sich ein Vorhaben in die Eigenart der näheren Umgebung einfügt (§ 34 BauGB). Fragen Sie bei der Gemeinde nach. Den Bodenwert zeigt der Bodenrichtwert, kostenfrei im Portal BORIS Land Brandenburg (Landesbericht 2025, S. 105).
• Kaufnebenkosten. Die Grunderwerbsteuer beträgt in Brandenburg 6,5 Prozent. Die Teilung der Maklerprovision nach § 656c BGB gilt nur beim Kauf einer Wohnung oder eines Einfamilienhauses, beim Mehrfamilienhaus nicht. Mehr dazu im Ratgeber Maklerprovision.

Gemeinden mit Mietpreisbremse und abgesenkter Kappungsgrenze seit 1. Januar 2026: Kreisfreie Stadt: Potsdam; Landkreis Barnim: Ahrensfelde, Bernau bei Berlin, Biesenthal, Panketal; Landkreis Dahme-Spreewald: Bestensee, Eichwalde, Königs Wusterhausen, Schönefeld, Schulzendorf, Wildau, Zeuthen; Landkreis Havelland: Brieselang, Falkensee, Schönwalde-Glien; Landkreis Märkisch-Oderland: Altlandsberg, Fredersdorf-Vogelsdorf, Rehfelde, Strausberg; Landkreis Oberhavel: Birkenwerder, Glienicke/Nordbahn, Leegebruch, Mühlenbecker Land, Oranienburg; Landkreis Oder-Spree: Erkner, Grünheide (Mark), Woltersdorf; Landkreis Potsdam-Mittelmark: Kleinmachnow, Nuthetal, Stahnsdorf, Teltow, Werder (Havel); Landkreis Teltow-Fläming: Blankenfelde-Mahlow, Großbeeren, Ludwigsfelde, Zossen (Mietpreisbegrenzungsverordnung und Kappungsgrenzenverordnung Brandenburg vom 3. Dezember 2025).

Mehrfamilienhaus in Brandenburg verkaufen: Ablauf und Unterlagen

Ein Mehrfamilienhaus verkauft sich anders als eine Eigentumswohnung. Käufer sind Anleger, und die rechnen mit den Mieten, die das Haus bringt. Im Berliner Umland arbeiten wir mit denselben Maßstäben wie in Berlin; für Grundbuch und Baulasten sind die Stellen vor Ort zuständig.