Kaufpreisfaktor je Berliner Bezirk, November 2026

Kaufpreisfaktor je Bezirk

Reihe A zählt beurkundete Verkäufe von Mehrfamilienhäusern, Reihe B geforderte Preise für Eigentumswohnungen und geforderte Mieten. Beide Reihen werden nicht miteinander verrechnet. Der Abstand zwischen ihnen ist kein Verhandlungsrabatt, denn Objektart, Datengrundlage und Zeitraum unterscheiden sich.

A: Guthmann Estate, Kartendatensatz „apartment buildings“ auf Basis der Transaktionsdaten des Gutachterausschusses für Grundstückswerte in Berlin, Stand 13.10.2026 (aktualisiert am 28.10.2026, abgerufen am 03.11.2026). Nicht amtlich. „kein Wert in der Quelle“ heißt, die Quelle weist für diesen Bezirk keinen Wert aus. Der beurkundete Kaufpreis je m² liegt nur für Berlin gesamt vor. Marzahn-Hellersdorf beruht auf 15 Kauffällen und ist entsprechend unsicher.
B: Investitionsbank Berlin, IBB-Wohnungsmarktbericht 2025, Tabellenband Tab. 25 (Angebotsmieten, Median) und Tab. 27 (Angebotskaufpreise Eigentumswohnungen nach Preisklassen); der Kaufpreis ist ein aus den Preisklassen linear interpolierter Median, eigene Berechnung BBI, kein IBB-Wert. * Spandau: Der Median liegt in einer nach unten offenen Preisklasse und ist unsicherer.
Amtlich: Der Gutachterausschuss veröffentlicht Faktoren für Mietwohnhäuser nur für Berlin gesamt beziehungsweise nach Gebietsgruppen, nicht je Bezirk; daher „kein amtlicher Wert“.

Amtlicher Vergleichswert

Der Gutachterausschuss für Grundstückswerte in Berlin weist in seinen Liegenschaftszinssätzen 2026 (Stichtag 31.12.2025, Amtsblatt für Berlin Nr. 47 vom 30.10.2026) für Mietwohn- und Mietwohngeschäftshäuser ein Verhältnis von Kaufpreis zu Nettojahresrohertrag von im Mittel 23,5 aus. Grundlage sind 635 Kauffälle aus den Jahren 2023 bis 2025. 90 Prozent der Fälle liegen zwischen 17,3 und 31,9. Der mittlere Kaufpreis beträgt 2.286 Euro je m² Wohn- und Nutzfläche, die mittlere Objektmiete 8,22 Euro je m² und Monat (Tabelle 12). In der Vorjahresausgabe (Kauffälle 2022 bis 2024) lag der Mittelwert bei 26,6.

Nachgerechnet: 2.286 ÷ (8,22 × 12) = 2.286 ÷ 98,64 = 23,2. Der amtliche Wert von 23,5 ist der Mittelwert der Einzelfaktoren, nicht der Quotient der Mittelwerte; deshalb weichen beide leicht ab. Der amtliche Wert ist ein Mittelwert über drei Jahre, der Wert 20,9 aus Reihe A ein Durchschnitt für 2026. Beide sind nicht direkt vergleichbar.

Methode und Formel

Formel: Kaufpreisfaktor = Kaufpreis ÷ Jahresnettokaltmiete. Die Jahresnettokaltmiete ist die Monatsmiete ohne Nebenkosten mal zwölf. Je m² gerechnet: Faktor = Kaufpreis je m² ÷ (Miete je m² und Monat × 12).

• Reihe A (beurkundet): Durchschnitt der Vielfachen aus Kaufverträgen für Mehrfamilienhäuser (bei Guthmann Estate „Avg. purchase price factor“), ausgewertet von Guthmann Estate auf Basis der Transaktionsdaten des Gutachterausschusses. BBI übernimmt die Werte unverändert und rechnet nichts hinzu.
• Reihe B (Angebot): Median der geforderten Kaufpreise für Eigentumswohnungen (aus den Preisklassen der IBB-Tabelle 27 linear interpoliert) geteilt durch den Median der geforderten Monatsmiete (IBB-Tabelle 25) mal zwölf. Die IBB selbst weist keinen Faktor aus.
• Rechenbeispiel Berlin: 5.789 ÷ (15,78 × 12) = 5.789 ÷ 189,36 = 30,6.
• Rechenbeispiel Lichtenberg: 5.550 ÷ (13,33 × 12) = 5.550 ÷ 159,96 = 34,7.
• Rendite: 100 ÷ Faktor ergibt die Bruttoanfangsrendite vor allen Kosten. Bei 20,9 sind das 100 ÷ 20,9 = 4,8 Prozent.

Alle Faktoren der Reihe B sind per Skript aus Kaufpreis und Miete nachgerechnet und stimmen auf eine Nachkommastelle mit der Tabelle überein. Der Bericht enthält keine Prognose und ersetzt keine Bewertung im Einzelfall.

Veränderung zum Vormonat

Gegenüber der Ausgabe Oktober 2026 (Stand der Quelle 13.10.2026) hat Guthmann Estate die Reihe A bis zum 13.10.2026 fortgeschrieben. Die Zahl der erfassten Kauffälle stieg von 361 auf 490, der Berliner Wert sank von 21,1 auf 20,9. Beide Stände sind Jahreswerte 2026 bis zum jeweiligen Datum; die Veränderung zeigt vor allem die hinzugekommenen Kauffälle, keine Preisbewegung innerhalb eines Monats.

• Gestiegen: Spandau von 17,0 auf 19,0, Charlottenburg-Wilmersdorf von 24,5 auf 24,6.
• Gesunken: Friedrichshain-Kreuzberg von 23,7 auf 22,7, Pankow von 22,0 auf 21,1, Neukölln von 20,5 auf 19,6.
• Unverändert: Mitte (20,7), Lichtenberg (18,1), Reinickendorf (16,2) und Marzahn-Hellersdorf (15,9).
• Reihe B: unverändert, die IBB hat noch keinen neuen Wohnungsmarktbericht veröffentlicht.
• Amtlicher Wert: neu aus den Liegenschaftszinssätzen 2026, 23,5 statt 26,6.

Zum Vorjahr nennt die Quelle für Reihe A: Charlottenburg-Wilmersdorf plus 0,6, Spandau plus 0,4, Lichtenberg minus 4,9, Reinickendorf minus 4,1; Berlin gesamt von 22,4 (2025) auf 20,9 (Guthmann Estate, Stand 13.10.2026).

Zitierhinweis und Daten

Bitte nennen Sie bei Einzelwerten zusätzlich die Primärquelle der jeweiligen Reihe (Guthmann Estate auf Basis der Daten des Gutachterausschusses, IBB-Wohnungsmarktbericht 2025 oder Gutachterausschuss Berlin). Die Angebotswerte (Reihe B) und den amtlichen Vergleichswert gibt es als CSV-Datei (Semikolon, Dezimalkomma, UTF-8). Die Werte der Reihe A stehen nur in der Tabelle oben; für ihre Weiterverwendung gelten die Bedingungen von Guthmann Estate. Die eigene Zusammenstellung und Berechnung von BBI Immobilien steht unter der Lizenz Creative Commons Namensnennung 4.0 (CC BY 4.0); die Rechte der Primärquellen bleiben unberührt.

Quellen

• Guthmann Estate, Market Intelligence Berlin, Apartment Buildings: durchschnittliches Vielfaches und Kauffälle je Bezirk, durchschnittlicher Transaktionspreis 2.350 Euro je m², Stand 13.10.2026 (aktualisiert am 28.10.2026), Datenbasis Gutachterausschuss für Grundstückswerte in Berlin, abgerufen am 03.11.2026: guthmann.estate
• Investitionsbank Berlin, IBB-Wohnungsmarktbericht 2025: Berichtsseite und Tabellenband (PDF), Tab. 25 (Angebotsmieten je Bezirk) und Tab. 27 (Angebotskaufpreise Eigentumswohnungen nach Preisklassen); Faktoren eigene Berechnung
• Gutachterausschuss für Grundstückswerte in Berlin, Liegenschaftszinssätze 2026 (PDF), Stichtag 31.12.2025, Tabelle 12, Amtsblatt für Berlin Nr. 47 vom 30.10.2026
• Gutachterausschuss für Grundstückswerte in Berlin, Marktinformationen und Immobilienmarktbericht auf berlin.de

Weitere Zahlen: Kaufpreisfaktor Berlin 2026, Report Wohnungsmarkt Berlin, Marktdaten im Überblick.