AfA-Guide · Ausgabe 1 · 2026
Steuern sparen mit Neubau-Immobilien.
Abschreiben heißt: Sie ziehen jedes Jahr einen Teil des Gebäudewerts von Ihrem steuerpflichtigen Einkommen ab, ohne dass Geld abfließt. Dafür gibt es drei Wege, zwei nach § 7 EStG und die Sonderabschreibung nach § 7b EStG. Dieser Guide zeigt alle drei, rechnet sie offen vor und sagt, was Sie vor dem Kauf verlangen müssen.
Auf einen Blick
Drei Wege, den Steuerbescheid zu senken.
Bei kaum etwas anderem sehen Sie so schnell, was es bringt, wie bei der Abschreibung.
Seit dem Wachstumschancengesetz steht ein Neubau steuerlich so gut da wie seit den 1990er-Jahren nicht mehr. Die fallende Abschreibung ist zurück, bei der Sie in den ersten Jahren mehr absetzen als später. Die Sonderabschreibung für klimafreundliche Mietwohnungen läuft weiter. Und beide dürfen Sie zusammen nutzen.
Genau hier gehen die meisten Rechnungen schief. Welche Fläche zählt bei der Kostengrenze? Auf welchen Betrag wird die Sonderabschreibung wirklich gerechnet? Und wann lohnt es sich, auf die gleichbleibende Abschreibung umzusteigen?
Dieser Guide beantwortet diese Fragen so, dass Sie Ihrem Steuerberater die richtigen Papiere hinlegen und Angebote selbst vergleichen können.
Was dieser Guide enthält
| 1 | Wie Abschreibung bei Immobilien funktioniert | S. 3 |
| 2 | Weg 1: jedes Jahr derselbe Betrag (3 %) | S. 4 |
| 3 | Weg 2: vorn viel, später weniger (5 % vom Restwert) | S. 5 |
| 4 | Weg 3: die Sonderabschreibung nach § 7b EStG | S. 6 |
| 5 | Die Kostengrenze, und welche Fläche dabei zählt | S. 7 |
| 6 | Das große Rechenbeispiel: 155.141 € in vier Jahren | S. 8 |
| 7 | Was davon am Ende auf Ihrem Konto bleibt | S. 9 |
| 8 | Der Plan über 10 Jahre | S. 10 |
| 9 | Checkliste und die fünf häufigsten Fehler | S. 11 |
| 10 | Quellen, Rechtsstand und Ihr nächster Schritt | S. 12 |
1 · Grundlagen
Wie Abschreibung bei Immobilien funktioniert.
Ein Gebäude nutzt sich ab. Das Steuerrecht erlaubt Ihnen deshalb, jedes Jahr einen Teil des Gebäudewerts von Ihren Einnahmen abzuziehen. Der Fachbegriff dafür ist Absetzung für Abnutzung, kurz AfA. Das Schöne daran: Es fließt kein Geld ab, Sie zahlen trotzdem weniger Steuern. Und die Wohnung selbst kann im selben Jahr an Wert gewinnen.
Wichtig ist, worauf gerechnet wird: Abschreiben dürfen Sie nur das Gebäude, nie den Boden darunter. Der Kaufpreis wird deshalb aufgeteilt. Je größer der Anteil, der auf das Gebäude entfällt, desto mehr können Sie jedes Jahr absetzen.
So teilt sich der Kaufpreis im Beispiel dieses Guides auf (Kaufpreis 578.045 €). Abschreiben dürfen Sie nur den Gebäudeteil. Die Aufteilung gehört in den Kaufvertrag. Bei Neubauten mit kleinem Grundstück lässt sich ein hoher Gebäudeanteil von rund 85 % gut begründen.
Die drei Wege auf einen Blick
| Weg | wie viel im Jahr | was dafür erfüllt sein muss |
|---|---|---|
| Jedes Jahr gleich viel (§ 7 Abs. 4 EStG) | 3 %, immer derselbe Betrag | fertiggestellt ab 2023 und vermietet |
| Vorn mehr, später weniger (§ 7 Abs. 5a EStG) | 5 % vom Rest, der noch nicht abgeschrieben ist | Baubeginn zwischen 10/2023 und 09/2029 |
| Sonderabschreibung (§ 7b EStG) | zusätzlich 5 %, in den Jahren 1 bis 4 | Effizienzhaus 40 mit QNG-Siegel, Kostengrenze eingehalten, 10 Jahre vermietet |
2 · Instrument 1
Weg 1: jedes Jahr derselbe Betrag.
Das ist der Normalfall. Für Wohngebäude, die ab dem 01.01.2023 fertig wurden, sind es 3 % im Jahr (§ 7 Abs. 4 EStG). Jedes Jahr derselbe Betrag, ohne weitere Bedingungen. Damit rechnen Sie zuerst.
Für wen dieser Weg der richtige ist
- Sie wollen über Jahrzehnte mit einer festen Zahl rechnen, statt vorn viel und später wenig abzusetzen.
- Sie zahlen heute wenig Steuern, werden aber voraussichtlich mehr verdienen. Dann ist jeder abgesetzte Euro in zehn Jahren mehr wert als heute.
- Als Rückfallebene: Wer mit dem fallenden Weg beginnt, darf später hierher wechseln (Kapitel 3). Umgekehrt geht es nicht.
3 · Instrument 2
Weg 2: vorn mehr, wenn Sie es brauchen.
Mit dem Wachstumschancengesetz kam die fallende Abschreibung zurück (§ 7 Abs. 5a EStG). Sie beträgt 5 % von dem Wert, der noch nicht abgeschrieben ist. Weil dieser Rest jedes Jahr kleiner wird, sinkt auch der Betrag. Der Bau muss zwischen dem 01.10.2023 und dem 30.09.2029 begonnen haben. Kaufen Sie von einem Bauträger, müssen Sie bis zum Ende des Jahres kaufen, in dem das Haus fertig wird.
Der Vorteil: In den ersten Jahren setzen Sie deutlich mehr ab als beim gleichbleibenden Weg. Genau dann, wenn Zinsen und Anfangskosten am höchsten sind.
Die beiden Wege im Vergleich (Gebäudewert 491.338 €)
| Jahr | fallend (5 % vom Rest) | gleichbleibend (3 %) | Vorsprung des fallenden Wegs |
|---|---|---|---|
| Jahr 1 | 24.567 € | 14.740 € | +9.827 € |
| Jahr 2 | 23.339 € | 14.740 € | +8.599 € |
| Jahr 3 | 22.172 € | 14.740 € | +7.432 € |
| Jahr 4 | 21.063 € | 14.740 € | +6.323 € |
| Jahr 5 | 20.010 € | 14.740 € | +5.270 € |
| Jahr 10 | 15.483 € | 14.740 € | +743 € |
Gerechnet mit vollen Jahren. Im Jahr des Kaufs zählt nur der Teil ab dem Kaufmonat. Eigene Rechnung nach § 7 Abs. 5a EStG, auf ganze Euro gerundet.
4 · Instrument 3
Weg 3: die Sonderabschreibung nach § 7b EStG.
Für klimafreundliche Mietwohnungen legt der Staat noch etwas drauf: zusätzlich 5 % im Jahr, in den ersten vier Jahren. Das kommt zu Weg 1 oder Weg 2 obendrauf, § 7b Abs. 1 EStG erlaubt das ausdrücklich. Zusammen mit dem fallenden Weg sind am Anfang rund 10 % im Jahr drin.
Vier Bedingungen müssen erfüllt sein
| Bedingung | Was das heißt |
|---|---|
| 1 · Der Bau spart Energie und hat das Siegel | Es muss ein Effizienzhaus 40 mit dem Nachhaltigkeitssiegel QNG sein. Das Siegel gibt es erst, wenn das Haus fertig ist. Vorher lassen Sie sich vom Bauträger schriftlich bestätigen, dass es kommt. |
| 2 · Der Bauantrag liegt im richtigen Zeitraum | Der Bauantrag oder die Bauanzeige muss nach dem 31.12.2022 und vor dem 01.10.2029 gestellt worden sein. So steht es in § 7b Abs. 2 EStG in der Fassung des Wachstumschancengesetzes, Stand Juli 2026. Lassen Sie sich das für Ihren Fall vom Steuerberater bestätigen. |
| 3 · Der Bau war nicht zu teuer | Das Gebäude darf höchstens 5.200 € je Quadratmeter gekostet haben. Welche Fläche dabei zählt, steht in Kapitel 5. Dort machen die meisten den Fehler. |
| 4 · Sie vermieten zehn Jahre lang | Die Wohnung muss zehn Jahre lang gegen Miete bewohnt werden. Ziehen Sie vorher selbst ein oder verkaufen Sie, nimmt Ihnen das Finanzamt die Sonderabschreibung rückwirkend wieder weg. |
Wenn Sie von einem Bauträger kaufen
- Sie müssen bis zum Ende des Jahres kaufen, in dem das Haus fertig wird. Wer früh einsteigt, ist auf der sicheren Seite.
- Die Sonderabschreibung läuft neben der normalen und hört nach vier Jahren von selbst auf.
- Gefördert werden nur Wohnungen. Läden oder Büros im selben Haus zählen nicht mit.
5 · Der häufigste Denkfehler
Die Kostengrenze: welche Fläche wirklich zählt.
„5.200 € je Quadratmeter, das überschreitet in Berlin doch jeder Neubau.“ Der Gedanke liegt nahe und stimmt meistens nicht. Denn nach dem Schreiben des Bundesfinanzministeriums vom 21.05.2025 wird die Grenze nicht auf die Wohnfläche Ihrer Wohnung gerechnet.
Gerechnet wird auf die gesamte Nutzfläche des Hauses samt Nebenräumen, also auch Keller, Technik- und Fahrradräume, anteilig nach Ihrem Anteil am Haus. Wahlweise dürfen Sie sogar die Bruttogrundfläche nach DIN 277 nehmen, bei der alle Geschossflächen zählen. Die fällt meist noch größer aus, und damit sinkt der Preis je Quadratmeter.
Dieselbe Wohnung, drei Arten zu rechnen (Gebäudeanteil 491.338 €)
Die Grenze liegt bei 5.200 € je m². Nur die Wohnfläche gerechnet: Grenze überschritten keine Sonderabschreibung · Nutzfläche samt Nebenräumen: passt knapp · Bruttogrundfläche: passt bequem. * Die Umrechnungsfaktoren sind Erfahrungswerte für Mehrfamilienhäuser mit Keller und Gemeinschaftsflächen. Was für Ihr Haus gilt, muss der Bauträger nachweisen (Schreiben des Bundesfinanzministeriums vom 21.05.2025, Randziffern 49 bis 51).
Was das praktisch bedeutet
- Streichen Sie teure Projekte nicht zu früh von der Liste. Fordern Sie die Flächen- und Kostenberechnung des Bauträgers an.
- Die Grenze kennt kein Dazwischen. Einen Euro darüber heißt: keine Sonderabschreibung, gar keine. Deshalb muss der Nachweis vor Ihre Entscheidung, nicht danach.
- Zwischen den Flächen wählen dürfen Sie nur bei dieser Grenze. Die Rechenbasis für die Sonderabschreibung (4.000 €/m²) hängt weiter an der Wohnfläche Ihrer Wohnung.
6 · Das große Rechenbeispiel
155.141 € in vier Jahren, vorgerechnet.
Ein erfundenes Beispiel: Neubauwohnung mit 80 m² Wohnfläche, Kaufpreis 578.045 €, davon 85 % auf das Gebäude (491.338 €), Effizienzhaus 40 mit QNG-Siegel, alle Bedingungen erfüllt. So addieren sich der fallende Weg und die Sonderabschreibung:
Summe je Jahr aus zwei Teilen: dem fallenden Weg mit 5 % vom Rest und der Sonderabschreibung nach § 7b. Letztere bringt 16.000 € im Jahr, gerechnet auf die Höchstbasis von 320.000 €.
| fallender Weg | Sonderabschreibung § 7b | zusammen | |
|---|---|---|---|
| Jahre 1 bis 4 | 91.141 € | 64.000 € | 155.141 € |
| Anteil am Gebäudewert | 18,5 % | 13,0 % | 31,6 % in vier Jahren |
Erfundenes Beispiel ohne Gewähr, gerechnet mit vollen Jahren. Im Jahr des Kaufs zählt nur der Teil ab dem Kaufmonat. Ab Jahr 5 läuft der fallende Weg weiter (20.010 € im Jahr 5), die Sonderabschreibung endet wie geplant. Was bei Ihnen herauskommt, hängt an Ihrer Steuerlage. Prüfen lassen Sie das beim Steuerberater.
7 · Netto-Betrachtung
Was davon auf Ihrem Konto bleibt.
Jeder Euro, den Sie abschreiben, senkt Ihr steuerpflichtiges Einkommen. Wie viel Steuer Sie dadurch sparen, hängt davon ab, wie viel Prozent Sie auf den obersten Teil Ihres Einkommens zahlen. Was aus den 155.141 € des Beispiels je nach Steuersatz wird:
Ersparnis = 155.141 € mal Ihr Steuersatz auf den obersten Teil des Einkommens, gerundet. Ohne Solidaritätszuschlag und Kirchensteuer, die kommen noch dazu.
Was das im Monat ausmacht
Bei einem Steuersatz von 42 % zahlen Sie über vier Jahre rund 65.200 € weniger Steuern. Das sind gut 1.350 € im Monat, die Ihnen bei der Kreditrate helfen. Und zwar genau am Anfang, wenn Zinsen und Nebenkosten am höchsten sind.
Das können Sie außerdem absetzen, und viele vergessen es
- Zinsen während der Bauzeit: Ab dem Kaufvertrag können Sie sie absetzen, auch wenn das Haus noch nicht steht und noch keine Miete hereinkommt.
- Was es kostet, die Grundschuld für die Bank eintragen zu lassen, dazu andere Nebenkosten des Kredits: sofort absetzbar.
- Laufende Kosten, die Sie nicht auf den Mieter umlegen dürfen, etwa die Hausverwaltung oder Ihr Anteil an der Rücklage, sobald sie tatsächlich ausgegeben wird: laufend absetzbar.
- Die Nebenkosten des Kaufs, soweit sie auf das Gebäude entfallen, also Notar, Grundbuchamt und Grunderwerbsteuer anteilig: Sie erhöhen den Betrag, den Sie abschreiben dürfen.
8 · Der Fahrplan
Der Plan über 10 Jahre.
Die drei Wege bringen erst zusammen und über die Jahre das, was sie können. So sieht der übliche Ablauf aus:
| Station | Was passiert |
|---|---|
| Beim Kauf | Die Zinsen während der Bauzeit können Sie bereits absetzen. Den KfW-Antrag (Programm 297, klimafreundlicher Neubau) stellen Sie vor der Unterschrift beim Notar. |
| Bei der Übergabe | Jetzt beginnt die Abschreibung, im ersten Jahr nur für die Monate ab Übergabe. Wird ein Neubau zum ersten Mal vermietet, gilt die Mietpreisbremse nicht. |
| Jahre 1 bis 4 | Die stärksten Jahre: fallender Weg plus § 7b, zusammen bis rund 10 % im Jahr, im Beispiel 155.141 €. |
| Nach gut zehn Jahren | Sie wechseln einmalig auf den gleichbleibenden Weg, sobald der mehr bringt. Den Zeitpunkt rechnet Ihr Steuerberater aus. |
| Nach Jahr 10 | Jetzt können Sie privat steuerfrei verkaufen, die zehn Jahre sind um (§ 23 EStG). |
9 · Praxis
Was Sie vor dem Kauf brauchen, und die fünf häufigsten Fehler.
Diese Papiere liegen auf dem Tisch, bevor Sie unterschreiben
- Die Flächen- und Kostenberechnung zur Kostengrenze, also Nutzfläche oder Bruttogrundfläche nach DIN 277 je Wohnung, samt Ihrem Anteil am gemeinsamen Eigentum
- Die Aufteilung des Kaufpreises in Boden und Gebäude, so wie sie im Vertragsentwurf steht, und wie der Stellplatz behandelt wird
- Das Datum von Bauantrag oder Bauanzeige (für § 7b: 2023 bis 09/2029) und der Baubeginn (für den fallenden Weg: 10/2023 bis 09/2029)
- Der Nachweis Effizienzhaus 40 und die schriftliche Zusage zum QNG-Siegel; das endgültige Siegel kommt nach der Fertigstellung
- Eine Bestätigung, in welchem Jahr das Haus fertig wird, denn Sie müssen bis zum Ende dieses Jahres kaufen
- Die Konditionen des KfW-Programms 297 geprüft und den Antrag gestellt, bevor Sie beim Notar unterschreiben
- Ihr eigener Steuerberater hat Ihren Steuersatz, die Verrechnung von Verlusten und einen Plan über zehn Jahre durchgerechnet
Die fünf häufigsten Fehler
| Fehler | Was er kostet und wie Sie ihn vermeiden |
|---|---|
| 1 · Die Sonderabschreibung auf den ganzen Kaufpreis gerechnet | Das Ergebnis liegt zehntausende Euro zu hoch. Rechnen Sie immer mit höchstens 4.000 € je m² Wohnfläche. |
| 2 · Die Kostengrenze auf die Wohnfläche gerechnet | Sie sortieren gute Objekte aus, die eigentlich passen. Fordern Sie den Nachweis über Nutzfläche oder Bruttogrundfläche an (Kapitel 5). |
| 3 · Den KfW-Antrag erst nach dem Notartermin gestellt | Die Förderung ist weg. Der Antrag muss vor der Unterschrift raus. |
| 4 · Vor Jahr 10 verkauft oder selbst eingezogen | Das Finanzamt nimmt die Sonderabschreibung rückwirkend zurück, und der Gewinn wird steuerpflichtig. Planen Sie die zehn Jahre von Anfang an ein. |
| 5 · Zusagen zur Abschreibung ohne Papiere geglaubt | Ein Werbeversprechen ist kein Nachweis. Die Liste oben schützt Sie. Wer seriös arbeitet, liefert alles davon. |
10 · Quellen und Rechtsstand
Woher die Aussagen stammen.
Dieser Guide stützt sich auf das Einkommensteuergesetz und das Schreiben des Bundesfinanzministeriums zur Sonderabschreibung. Jeden Rechenweg legen wir offen, jede Grenze nennen wir.
| Aussage | Quelle | Stand |
|---|---|---|
| Gleichbleibende Abschreibung von 3 % für Neubau ab 2023 | § 7 Abs. 4 EStG | Juli 2026 |
| Fallende Abschreibung von 5 % vom Rest, Baubeginn 10/2023 bis 09/2029 | § 7 Abs. 5a EStG (Wachstumschancengesetz) | Juli 2026 |
| Sonderabschreibung, Bedingungen, Rechenbasis höchstens 4.000 €/m², Kostengrenze 5.200 €/m² | § 7b EStG; Schreiben des Bundesfinanzministeriums vom 21.05.2025 | Juli 2026 |
| Steuerfreier Verkauf nach zehn Jahren | § 23 EStG | Juli 2026 |
Alle Rechnungen sind erfundene Beispiele ohne Gewähr, auf ganze Euro gerundet. Dieser Guide informiert allgemein über die Rechtslage im Juli 2026. Er ersetzt keine Steuer- oder Rechtsberatung. Was bei Ihnen gilt, prüft Ihr Steuerberater. Gesetze können sich nach Redaktionsschluss ändern.
Ihr nächster Schritt
Die Rechnung für Ihre Wunscheinheit.
Zu unseren Neubau-Objekten holen wir Ihnen die Unterlagen des Bauträgers, die Sie für die Abschreibung brauchen, und rechnen Ihnen Ihre Wunschwohnung durch. Kostenlos und ohne Verpflichtung. Seit 1995 begleiten wir Anleger in Berlin und Brandenburg, vom Kurfürstendamm aus, als Teil der NAI apollo Gruppe.
BBI Immobilien · Kurfürstendamm 178-179, 10707 Berlin · Telefon +49 30 327 734 0 · info@bbi-immobilien.de
AfA-Guide 2026, Redaktionsstand Juli 2026. Alle Angaben ohne Gewähr, keine Steuer-, Rechts- oder Anlageberatung.