Immobilie kaufen in Berlin: Schritt für Schritt

Schritt 1: Budget ehrlich rechnen

Am Anfang steht keine Wohnung, sondern eine Zahl. Wie viel Kaufpreis tragen Ihr Einkommen und Ihr Erspartes? Viele Käufer rechnen nur mit dem Preis aus dem Inserat und vergessen, was obendrauf kommt.

In Berlin sind das vier Posten. Die Grunderwerbsteuer beträgt 6,0 Prozent. Notar und Grundbuchamt kosten zusammen rund 1,5 bis 2,0 Prozent. Ist ein Makler beteiligt, zahlen Sie bei einer Eigentumswohnung oder einem Einfamilienhaus üblicherweise 3,57 Prozent mit Umsatzsteuer. Wie sich die Posten zusammensetzen, steht ausführlich im Ratgeber Kaufnebenkosten in Berlin.

Für eine Eigentumswohnung zu 400.000 Euro sieht die Rechnung so aus:

Beispiel, gerundet. Zins und Tilgung sind Annahmen für die Rechnung, keine Angabe zum heutigen Markt. Welcher Zins für Sie gilt, hängt von Bank, Eigenkapital, Zinsbindung und Ihrer Bonität ab.

Die Nebenkosten von 45.480 Euro sind der Teil, den Banken in aller Regel nicht finanzieren. Sie müssen aus Ihrem eigenen Geld kommen. Wie viel Eigenkapital zusätzlich sinnvoll ist, erklärt der Beitrag Eigenkapital beim Immobilienkauf. Welcher Kaufpreis zu Ihrem Nettoeinkommen passt, zeigt der Beitrag Wie viel Immobilie kann ich mir leisten?, und mit dem Leistbarkeitsrechner rechnen Sie Ihre eigenen Zahlen in zwei Minuten durch.

Schritt 2: Finanzierung vor der Suche klären

Verkäufer in Berlin entscheiden selten nur nach dem Preis. Sie wollen wissen, ob der Käufer auch zahlen kann. Wer zur Besichtigung eine schriftliche Finanzierungsbestätigung mitbringt, steht in der Reihe deshalb weiter vorn als jemand, der erst noch mit seiner Bank sprechen will.

Eine Bank braucht für die Prüfung Ihre Einkommensnachweise, eine Übersicht über Vermögen und laufende Kredite und später die Unterlagen zur Immobilie. Das dauert. Wer das vorher erledigt, kann nach einer guten Besichtigung innerhalb weniger Tage zusagen.

Bei BBI berät Sie dazu Maximilian Vigansky. Er hat die Erlaubnis als Immobiliardarlehensvermittler nach § 34i Gewerbeordnung und vergleicht die Angebote mehrerer Banken. Konditionen versprechen wir vorab nicht, denn die legt die Bank nach Prüfung Ihres Falls fest. Was eine Baufinanzierung in Berlin ausmacht und welche Fragen Sie der Bank stellen sollten, steht im Beitrag Baufinanzierung in Berlin.

Eine Zinsprognose geben wir nicht. Wie sich das Zinsniveau seit 2015 entwickelt hat, zeigt unser Bericht Zinsen und Rahmenbedingungen anhand der Reihe der Deutschen Bundesbank.

Schritt 3: Dort suchen, wo das Angebot zuerst auftaucht

Die meisten Käufer suchen auf den großen Portalen. Dort landet jedes Angebot zur selben Zeit bei allen. Ein Teil der Objekte wechselt aber den Eigentümer, bevor er dort überhaupt erscheint, weil der Makler zuerst die Interessenten anruft, die ihm ihre Suche schon genannt haben.

Deshalb lohnt ein Suchprofil. Bei BBI melden wir Ihnen passende neue Objekte bis zu 72 Stunden, bevor sie auf unserer Website und den Portalen erscheinen. Das Suchprofil ist für Sie kostenlos und lässt sich jederzeit beenden.

Welche Immobilie zu Ihnen passt, hängt am Ziel. Je nach Lage Ihrer Suche helfen diese Kapitel weiter:

• Die erste eigene Immobilie, wenn Sie zum ersten Mal kaufen.
• Eigentumswohnung in Berlin, mit dem, was bei Gemeinschaft und Hausgeld zählt.
• Haus im Berliner Umland, wenn Garten wichtiger ist als die Ringbahn.
• Neubau in Berlin, mit Bauträgervertrag und Ratenzahlung.
• Vermietete Wohnung kaufen, zur Kapitalanlage oder für später. Mehr zur Anlage steht im Bereich Kapitalanlage.
• Sie leben im Ausland und wollen in Berlin kaufen? Dafür gibt es unseren Bereich International.

Schritt 4: Besichtigen mit Plan

Beim ersten Termin entscheidet oft das Bauchgefühl. Das ist in Ordnung, solange beim zweiten Termin der Kopf mitkommt. Schauen Sie dann gezielt nach Feuchte im Keller und an Außenwänden, nach dem Baujahr von Heizung und Fenstern und nach dem Zustand von Treppenhaus und Dach. Kommen Sie zu einer anderen Tageszeit wieder, als Sie es beim ersten Mal getan haben. Licht und Straßenlärm sind morgens und abends zwei verschiedene Wohnungen.

Den Energieausweis muss Ihnen der Verkäufer spätestens bei der Besichtigung vorlegen. Was Sie sonst prüfen, welche Fragen Sie stellen und welche Unterlagen Sie sich zeigen lassen, steht Punkt für Punkt in der Checkliste für die Besichtigung.

Schritt 5: Unterlagen und Grundbuch prüfen

Gefällt Ihnen die Immobilie, kommen die Papiere. Beim Grundbuchauszug interessiert Sie vor allem Abteilung II, denn dort stehen Rechte Dritter wie ein Wohnrecht oder ein Wegerecht. Abteilung III zeigt die Grundschulden des Verkäufers, die bis zur Zahlung gelöscht werden müssen. Achten Sie auf das Datum des Auszugs. Ein Auszug vom Vorjahr sagt nichts über heute.

Bei einer Eigentumswohnung kommen die Teilungserklärung, die Protokolle der Eigentümerversammlungen, der Wirtschaftsplan und die letzte Jahresabrechnung dazu. Aus ihnen lesen Sie, wie hoch das Hausgeld ist, wie viel in der Erhaltungsrücklage liegt und ob teure Arbeiten beschlossen sind. Wer zahlt eine beschlossene Sonderumlage? Diese Frage gehört geklärt, bevor Sie unterschreiben. Die vollständige Liste mit Erklärungen finden Sie im Beitrag Immobilie kaufen: Was ist zu beachten?

Vertiefend helfen diese Ratgeber: Teilungserklärung und Umwandlungsverbot, Hausgeld und Sonderumlage, Energieausweis und, für Fachbegriffe, das Immobilien-Glossar. Ob der Preis zur Lage passt, ordnen Sie mit dem Bodenrichtwert ein. Liegt das Haus in einem sozialen Erhaltungsgebiet, zeigt das die Milieuschutz-Karte.

Und der Preis? Ein Angebot unter dem Angebotspreis ist üblich, solange Sie es begründen können. Gute Gründe stehen in den Unterlagen: eine beschlossene Sonderumlage, eine Heizung am Ende ihrer Laufzeit, eine Wohnfläche, die kleiner ist als im Inserat. Ein Angebot ohne Begründung wirkt dagegen wie ein Test, und bei mehreren Interessenten bekommt meist der den Zuschlag, der verlässlich zahlen kann.

Schritt 6: Reservieren und Kreditzusage einholen

Wollen Sie kaufen, sagen Sie es dem Makler schriftlich. Oft wird die Immobilie dann für eine kurze Zeit reserviert, damit Sie Finanzierung und Notartermin in Ruhe vorbereiten. Rechtlich bindet eine Reservierung niemanden zum Kauf. Ein Kaufvertrag über eine Immobilie gilt erst, wenn er notariell beurkundet ist (§ 311b Abs. 1 BGB). Fragen Sie vor einer Reservierung, ob sie etwas kostet und was mit dem Geld passiert, wenn der Kauf nicht zustande kommt.

Jetzt reichen Sie die Objektunterlagen bei der Bank ein. Die Bank bewertet die Immobilie selbst und kann dabei unter dem Kaufpreis landen. Erst mit der verbindlichen Kreditzusage sollten Sie einen Notartermin festmachen. Wie die Wochen zwischen Reservierung und Schlüssel ablaufen, zeigt der Beitrag Kaufablauf von der Reservierung bis zum Schlüssel mit Zeitleiste.

Schritt 7: Kaufvertrag und Notartermin

Der Notar schreibt den Vertragsentwurf. Kaufen Sie als Privatperson von einem Unternehmer, etwa einem Bauträger oder einem Wohnungsunternehmen, muss er Ihnen den Entwurf in der Regel zwei Wochen vor dem Termin zur Verfügung stellen. So verlangt es § 17 Abs. 2a des Beurkundungsgesetzes. Verkauft eine Privatperson, gilt diese Frist nicht zwingend. Bitten Sie das Notariat dann trotzdem um genug Zeit. Nutzen Sie diese Wochen. Lesen Sie, wann der Kaufpreis fällig wird, wann Sie die Schlüssel bekommen, was zu Mängeln geregelt ist und wer beschlossene Sonderumlagen trägt. Änderungswünsche gehen früh ans Notariat, nicht erst im Termin.

Im Termin liest der Notar den Vertrag vor und erklärt ihn. Er ist neutral und vertritt keine Seite. Was im Termin genau passiert und wie Sie ein Grundbuch lesen, beschreibt der Ratgeber Notartermin und Grundbuch.

Schritt 8: Zahlen, wenn der Notar es sagt

Nach dem Termin lässt der Notar eine Auflassungsvormerkung ins Grundbuch eintragen (§ 883 BGB). Sie sichert Ihren Anspruch, sodass der Verkäufer die Immobilie nicht mehr anderweitig verkaufen kann. Außerdem holt er die Löschungsunterlagen der Banken des Verkäufers ein und fragt beim Bezirk an, ob dieser ein gesetzliches Vorkaufsrecht ausüben will.

Bei einer Wohnung, die nach dem Einzug des Mieters in Eigentum umgewandelt wurde, kann auch der Mieter ein Vorkaufsrecht haben (§ 577 BGB). Er hat dann zwei Monate Zeit, sich zu entscheiden. Einzelheiten stehen im Ratgeber Vorkaufsrecht des Mieters.

Liegt alles vor, schickt der Notar die Fälligkeitsmitteilung. Erst dann überweisen Sie. Zahlen Sie nie vorher, auch wenn jemand darum bittet. Getrennt davon kommt der Bescheid über die Grunderwerbsteuer, nach unserer Erfahrung sechs bis zehn Wochen nach dem Notartermin. Die Steuer ist einen Monat nach Bekanntgabe des Bescheids fällig (§ 15 GrEStG).

Schritt 9: Übergabe und Grundbuch

Ist der Kaufpreis beim Verkäufer angekommen, bekommen Sie die Schlüssel. Halten Sie bei der Übergabe ein Protokoll fest: Zählerstände, Anzahl der Schlüssel, sichtbare Mängel, mitverkaufte Gegenstände. Ab der Übergabe tragen Sie im Verhältnis zum Verkäufer die laufenden Kosten, wenn der Vertrag das so regelt, was üblich ist.

Eigentümer sind Sie trotzdem erst mit dem Eintrag im Grundbuch (§ 873 BGB). Den beantragt der Notar, sobald der Kaufpreis gezahlt ist und das Finanzamt bestätigt hat, dass die Grunderwerbsteuer beglichen ist. Zwischen Notartermin und Eintrag liegen in Berlin meist drei bis vier Monate. Das ist normal und für Sie ohne Risiko, weil die Vormerkung Ihren Anspruch schützt.

Was in Berlin anders ist

Vier Berliner Eigenheiten tauchen bei Käufen immer wieder auf.

Die Grunderwerbsteuer. Mit 6,0 Prozent liegt Berlin im oberen Feld der Bundesländer. Bei 400.000 Euro Kaufpreis sind das 24.000 Euro, die Sie aus eigenem Geld zahlen.

Umwandlung in Eigentumswohnungen. Seit dem 1. Januar 2026 braucht in Berlin die Aufteilung eines Wohnhauses mit mehr als fünf Wohnungen eine Genehmigung des Bezirksamts (§ 250 Baugesetzbuch in Verbindung mit der Berliner Umwandlungsverordnung, gültig bis Ende 2030). Für Sie als Käufer einer bereits aufgeteilten Wohnung ändert das wenig. Es erklärt aber, warum das Angebot an Altbau-Eigentumswohnungen knapp bleibt.

Vermietete Wohnungen. Wurde die Wohnung nach dem Einzug des heutigen Mieters in Eigentum umgewandelt, darf der neue Eigentümer wegen Eigenbedarfs erst nach Ablauf einer Sperrfrist kündigen. In Berlin beträgt sie bis zu zehn Jahre ab dem ersten Verkauf nach der Umwandlung (§ 577a BGB). Wer heute eine vermietete Wohnung kauft, um selbst einzuziehen, prüft deshalb zuerst die Teilungserklärung und den Mietvertrag. Mehr dazu im Kapitel Vermietete Wohnung kaufen.

Milieuschutzgebiete. In sozialen Erhaltungsgebieten braucht vieles eine Genehmigung, was anderswo einfach ginge: der Anbau eines zweiten Bads, das Zusammenlegen von Wohnungen, manche Modernisierungen (§ 172 Baugesetzbuch). Planen Sie nach dem Kauf einen größeren Umbau, fragen Sie vorher beim Bezirksamt nach.

Und dann gibt es Wohnungen auf Erbbaurecht. Hier kaufen Sie das Gebäude, nicht den Boden, und zahlen dem Grundstückseigentümer einen laufenden Erbbauzins. Der Kaufpreis wirkt dadurch günstig. Rechnen Sie den Erbbauzins in Ihre Monatsbelastung ein und schauen Sie nach, wie lange der Vertrag noch läuft, denn das prüft auch Ihre Bank.

Quellen

• Senatsverwaltung für Finanzen Berlin, Grunderwerbsteuersatz 6,0 Prozent
• § 15 Grunderwerbsteuergesetz, Fälligkeit einen Monat nach Bekanntgabe des Bescheids
• Gerichts- und Notarkostengesetz, Kosten für Notar und Grundbuchamt
• §§ 656a bis 656d BGB, Maklerprovision bei Wohnungen und Einfamilienhäusern
• § 17 Abs. 2a Beurkundungsgesetz, Entwurf zwei Wochen vor der Beurkundung
• § 311b BGB, § 873 BGB, § 883 BGB, § 577 BGB
• § 34i Gewerbeordnung, Immobiliardarlehensvermittler
• Erfahrungswerte zu Notarkosten, Steuerbescheid und Grundbuchdauer: BBI-Ratgeber Kaufnebenkosten und Notartermin und Grundbuch