Baufinanzierung in Berlin

So funktioniert das Annuitätendarlehen

Beim Annuitätendarlehen bleibt die Rate gleich, solange der Zins fest ist. Was sich verschiebt, ist die Aufteilung. Am Anfang besteht die Rate zum größten Teil aus Zins, weil die Schuld noch hoch ist. Mit jedem Monat sinkt die Schuld, damit sinkt der Zinsanteil, und der Tilgungsanteil wächst.

Die Rate ergibt sich aus einer einfachen Rechnung: Darlehen mal Zins plus anfängliche Tilgung, geteilt durch zwölf. Ein Beispiel mit 300.000 Euro Darlehen, 3,8 Prozent Zins und 2 Prozent Tilgung:

Beispiel mit angenommenem Zins, kein Angebot.

Nach zehn Jahren haben Sie also knapp 73.000 Euro getilgt und 174.000 Euro an Raten gezahlt. Der Rest, gut 101.000 Euro, war Zins. Je höher Zins und Darlehen, desto größer dieser Anteil.

Zinsbindung: 5, 10 oder 15 Jahre

Die Zinsbindung legt fest, wie lange Ihr Zins gilt. Danach verhandeln Sie neu, mit derselben oder einer anderen Bank. Die Deutsche Bundesbank veröffentlicht jeden Monat, was Banken im Durchschnitt für neue Wohnungsbaukredite verlangen. Die vorläufigen Werte für August 2026:

Quelle: Deutsche Bundesbank, MFI-Zinsstatistik, Durchschnitt aller neuen Verträge, Stand 1. Oktober 2026. Ihr Zins kann davon abweichen.

Je kürzer die Bindung, desto größer die Restschuld, die Sie zu einem unbekannten Zins neu finanzieren. Bei 300.000 Euro, 3,8 Prozent Zins und 2 Prozent Tilgung sind nach fünf Jahren noch 267.018 Euro offen, nach zehn Jahren 227.146 Euro und nach fünfzehn Jahren 178.946 Euro.

Ein Recht hilft bei langen Bindungen: Nach § 489 Absatz 1 Nummer 2 BGB können Sie ein Darlehen mit festem Zins zehn Jahre nach der vollständigen Auszahlung mit sechs Monaten Frist kündigen, ohne Vorfälligkeitsentschädigung. Eine Bindung über 15 Jahre schützt Sie also vor steigenden Zinsen und lässt Ihnen nach zehn Jahren trotzdem einen Ausweg, falls die Zinsen dann niedriger sind.

Tilgung: 1, 2 oder 3 Prozent

Die anfängliche Tilgung entscheidet, wie schnell Sie schuldenfrei werden. Eine niedrige Tilgung macht die Rate kleiner und die Restschuld größer. Dasselbe Darlehen über 300.000 Euro bei 3,8 Prozent Zins:

250 Euro mehr Rate im Monat drücken die Restschuld nach zehn Jahren um gut 36.000 Euro. Wer die höhere Rate dauerhaft tragen kann, ist bei der Anschlussfinanzierung deutlich weniger vom Zins abhängig. Wer sie nur knapp trägt, wählt lieber 2 Prozent und vereinbart Sondertilgungen.

Die Tilgung bestimmt auch, wie lange Sie insgesamt zahlen. Bliebe der Zins über die ganze Laufzeit bei 3,8 Prozent, wäre das Darlehen bei 1 Prozent Tilgung erst nach gut 41 Jahren abbezahlt, bei 2 Prozent nach gut 28 Jahren und bei 3 Prozent nach knapp 22 Jahren. Wer mit Mitte dreißig kauft und mit 1 Prozent tilgt, zahlt also bis weit in die Rente. Die Rechnung ist ein Modell, denn nach der Zinsbindung gilt ein neuer Zins, aber die Größenordnung stimmt.

Sollzins, Effektivzins und der Vergleich

In jedem Angebot stehen zwei Zinssätze. Der Sollzins ist der Satz, mit dem die Bank Ihre Rate rechnet. Der effektive Jahreszins drückt die Gesamtkosten des Kredits als Prozentsatz aus und enthält deshalb mehr als den reinen Zins (§ 16 Preisangabenverordnung). Für den Vergleich zweier Angebote ist der effektive Jahreszins die bessere Zahl.

Vergleichen Sie aber nur, was vergleichbar ist: dieselbe Darlehenssumme, dieselbe Zinsbindung, dieselbe Tilgung. Im August 2026 lagen Kredite mit bis zu fünf Jahren Bindung im Schnitt über denen mit fünf bis zehn Jahren (4,03 gegen 3,81 Prozent). Mehr als zehn Jahre kosteten mit 4,04 Prozent etwas mehr und schützen dafür länger. Achten Sie außerdem auf Bereitstellungszinsen. Die verlangt die Bank, wenn das Geld nach einer bestimmten Frist noch nicht abgerufen ist, etwa beim Neubau, der in Raten bezahlt wird. Wann diese Zinsen beginnen und wie hoch sie sind, steht im Angebot.

Lassen Sie sich das Angebot mit Ihrer tatsächlich gewünschten Sondertilgung und Ihrem Eigenkapital rechnen. Eine Beispielkondition aus der Werbung gilt selten genau für Ihren Fall.

Nach der Zinsbindung: Anschlussfinanzierung

Endet die Zinsbindung, bleibt die Restschuld. Sie können bei Ihrer Bank verlängern, zu einer anderen Bank wechseln oder mit Eigenkapital einen Teil zurückzahlen. Fragen Sie rechtzeitig vor dem Ende bei Ihrer Bank nach einem Angebot und vergleichen Sie es mit anderen, denn die Restschuld ist dann oft noch sechsstellig.

Was ein anderer Zins dann bewirkt, lässt sich ohne Prognose ausrechnen. Bleiben im Beispiel nach zehn Jahren 227.146 Euro offen und steigt der Zins um einen Prozentpunkt, kostet das im ersten Jahr der Anschlussfinanzierung rund 2.271 Euro mehr, also knapp 190 Euro im Monat. Sinkt er, sparen Sie den gleichen Betrag. Wer diese Spanne heute in seiner Haushaltsrechnung abbildet, ist auf beide Fälle vorbereitet.

Sondertilgung und Tilgungswechsel

Während der Zinsbindung dürfen Sie ein Immobiliendarlehen mit festem Zins nicht einfach vorzeitig zurückzahlen. Das Gesetz erlaubt es nur bei berechtigtem Interesse (§ 500 Absatz 2 BGB), und dann kann die Bank eine Vorfälligkeitsentschädigung verlangen (§ 502 BGB).

Deshalb gehört ein Sondertilgungsrecht in den Vertrag, wenn Sie mit Bonuszahlungen, einer Erbschaft oder einem Verkauf rechnen. Wie hoch es ist und ob es Geld kostet, steht im Angebot. Fragen Sie auch nach einem Tilgungswechsel, also dem Recht, die Tilgung während der Laufzeit zu ändern.

Was eine Sondertilgung bringt, zeigt das Beispiel von oben: 300.000 Euro, 3,8 Prozent Zins, 2 Prozent Tilgung. Zahlen Sie zehn Jahre lang am Jahresende zusätzlich 5.000 Euro, sinkt die Restschuld von 227.146 auf 167.485 Euro. Die 50.000 Euro Sondertilgung senken die Schuld um knapp 59.700 Euro, weil auf das zurückgezahlte Geld keine Zinsen mehr anfallen.

Förderung: KfW-Kredite mit Bedingungen

Die KfW vergibt Förderkredite für selbst genutztes Wohneigentum. Sie beantragen sie nicht bei der KfW, sondern über Ihre Bank oder Ihren Finanzierungsvermittler, und zwar bevor Sie den Kaufvertrag unterschreiben. Die Bedingungen ändern sich. Wir haben die Seiten der KfW am 28. Oktober 2026 geprüft:

• KfW-Wohneigentumsprogramm (124): bis zu 100.000 Euro für den Kauf oder Bau einer Immobilie, in der Sie selbst wohnen. Auch Nebenkosten wie Grunderwerbsteuer, Notar und Makler sind förderfähig.
• Jung kauft Alt (308): für Familien mit mindestens einem Kind unter 18 Jahren und höchstens 90.000 Euro Haushaltseinkommen im Jahr bei einem Kind, plus 10.000 Euro je weiterem Kind. Das Gebäude muss die Energieeffizienzklasse F, G oder H haben und innerhalb von 4,5 Jahren nach der Zusage saniert werden. Kredit 140.000 bis 180.000 Euro je nach Kinderzahl.
• Wohneigentum für Familien (300): für Neubau oder Ersterwerb eines Effizienzhauses 40 ohne Öl-, Gas- oder Biomasseheizung, mit denselben Einkommensgrenzen. Kredit 170.000 bis 270.000 Euro.

Ein Förderkredit ersetzt kein Eigenkapital. Er ist ein zusätzlicher Kredit, den die Bank in ihre Rechnung aufnimmt.

Was die Bank an der Immobilie prüft

Die Bank leiht Ihnen Geld gegen eine Sicherheit, und diese Sicherheit ist die Immobilie. Deshalb setzt sie einen eigenen Wert an. Er kann unter dem Kaufpreis liegen, etwa wenn die Bank die Lage oder den Zustand vorsichtiger einschätzt als der Markt. Das Darlehen in Prozent dieses Werts entscheidet mit über Ihren Zins.

Abgesichert wird der Kredit mit einer Grundschuld im Grundbuch. Der Notar beurkundet sie meist im Anschluss an den Kaufvertrag. Weil Sie in diesem Moment noch nicht Eigentümer sind, erlaubt der Verkäufer im Kaufvertrag, dass Sie sein Grundstück schon für Ihre Bank belasten dürfen. Diese Belastungsvollmacht gehört in jeden Kaufvertrag, der finanziert wird. Kommt der Entwurf vom Notar, prüfen Sie, ob sie drinsteht.

Bei einer Eigentumswohnung schaut die Bank zusätzlich auf die Gemeinschaft: Wie hoch ist die Erhaltungsrücklage, stehen große Beschlüsse an, ist das Hausgeld solide kalkuliert? Ein Haus mit gut gefüllter Rücklage und gepflegten Protokollen ist für die Bank eine bessere Sicherheit als eines, in dem die nächste Sonderumlage schon absehbar ist.

Unterlagen für die Bank

Die Bank prüft zwei Dinge: Sie und die Immobilie. Je vollständiger Ihre Mappe beim ersten Gespräch ist, desto schneller kommt eine belastbare Aussage.

Zu Ihrer Person: Ausweis, die letzten Gehaltsabrechnungen, Arbeitsvertrag, Nachweise über Eigenkapital (Kontoauszüge, Depot, Bausparvertrag), bestehende Kredite. Selbstständige brauchen zusätzlich Einkommensteuerbescheide und betriebswirtschaftliche Auswertungen. Wie viele Monate oder Jahre die Bank sehen will, sagt sie Ihnen vorher.

Zur Immobilie: Exposé, Grundbuchauszug, Flurkarte, Wohnflächenberechnung, Grundrisse, Energieausweis und Fotos. Bei einer Eigentumswohnung kommen Teilungserklärung, Wirtschaftsplan, die letzte Hausgeldabrechnung und die Protokolle der Eigentümerversammlungen dazu. Fragen Sie den Verkäufer oder Makler früh danach, denn die Protokolle zu besorgen dauert manchmal Wochen.

Vor dem Vertrag muss Ihnen die Bank ein Europäisches Standardisiertes Merkblatt geben, das alle Kosten und Bedingungen einheitlich darstellt (§ 491a BGB). Damit lassen sich Angebote verschiedener Banken direkt vergleichen.

Ablauf: von der Bestätigung bis zur Auszahlung

1. Haushaltsrechnung und Budget. Was Sie sich leisten können, steht auf der Seite Wie viel Immobilie kann ich mir leisten?
2. Angebote vergleichen und Finanzierungsbestätigung holen. Die Bank prüft Sie und bestätigt einen Rahmen. Das ist noch keine Zusage für ein bestimmtes Objekt, zeigt dem Verkäufer aber, dass Sie zahlen können. Bei mehreren Interessenten gibt sie oft den Ausschlag.
3. Objekt finden und Unterlagen einreichen. Die Bank bewertet die Immobilie selbst. Ihr Wert kann unter dem Kaufpreis liegen.
4. Darlehensvertrag unterschreiben. Erst wenn die Bank verbindlich zugesagt hat. Als Verbraucher steht Ihnen in der Regel ein Widerrufsrecht zu (§ 495 BGB).
5. Notartermin. Kaufvertrag und meist am selben Tag die Grundschuld für die Bank. Wie das abläuft, steht im Ratgeber Notartermin und Grundbuch.
6. Auszahlung. Die Bank zahlt den Kaufpreis, wenn der Notar die Fälligkeit mitteilt. Grunderwerbsteuer und Nebenkosten zahlen Sie aus Eigenkapital.

Die Vermittlung von Immobilienkrediten (Immobiliardarlehensvermittlung nach § 34i GewO) übernimmt bei uns Maximilian Vigansky persönlich. Er vergleicht Angebote mehrerer Banken und begleitet Sie bis zur Auszahlung. Die Registerangaben stehen im Impressum. Wenn wir von einem Partner Geld bekommen, sagen wir Ihnen das vorher. Kaufen Sie aus dem Ausland, finden Sie Hinweise auf Englisch unter Mortgage for non-residents.

Quellen

• Deutsche Bundesbank: Wohnungsbaukredite an private Haushalte, Effektivzinssätze im Neugeschäft (Reihen BBIM1.M.DE.B.A2C.F/I/O/P.R.A.2250.EUR.N, August 2026, vorläufig, Stand 1. Oktober 2026)
• § 489 BGB, Kündigungsrecht des Darlehensnehmers; § 500 BGB, vorzeitige Rückzahlung; § 502 BGB, Vorfälligkeitsentschädigung
• § 491a BGB, vorvertragliche Information; § 495 BGB, Widerrufsrecht; § 505a BGB, Kreditwürdigkeitsprüfung
• KfW: Programm 124, Programm 308, Programm 300
• BBI: Kaufnebenkosten in Berlin (6,0 % Grunderwerbsteuer, 1,5 bis 2,0 % Notar und Grundbuch, 3,57 % Käuferprovision)
• Alle Quellen abgerufen am 28. Oktober 2026.