Haus verkaufen in Potsdam

Potsdam als Markt für Häuser

Potsdam ist Landeshauptstadt von Brandenburg und grenzt unmittelbar an Berlin sowie an die Landkreise Potsdam-Mittelmark und Havelland. Mit der S-Bahn sind es nach Angabe des Gutachterausschusses rund 45 Minuten bis ins Berliner Stadtzentrum. Zur Stadt gehören neben der Gemarkung Potsdam die Stadtteile Babelsberg, Drewitz, Bornim, Bornstedt, Nedlitz und Sacrow; seit Ende Oktober 2003 auch Ortsteile im Norden wie Groß Glienicke, Fahrland und Golm.

Eigenheime wechselten 2025 vor allem in den Stadtteilen Potsdam und Babelsberg sowie in den Ortsteilen Groß Glienicke und Fahrland den Eigentümer. Verkauft wurden 140 Ein- und Zweifamilienhäuser und Villen und 110 Reihenhäuser und Doppelhaushälften. Für seine Auswertungen teilt der Gutachterausschuss die Stadt in ein inneres und ein äußeres Stadtgebiet; die Grenze zeigt eine Übersichtskarte im Bericht (S. 121).

Villen und Landhäuser untersucht er gesondert, weil in Potsdam vor allem im 19. Jahrhundert und Anfang des 20. Jahrhunderts viele villenartige Bauten entstanden sind. 2025 wurden 27 Villen und Landhäuser verkauft, nach 11 im Jahr davor. Für kleine Wohnvillen bis 300 Quadratmeter Wohnfläche in mittlerem bis sehr gutem Zustand lag der Median aus 16 Verkäufen der Jahre 2023 bis 2025 bei 6.940 Euro je Quadratmeter (S. 73 f.).

Aktuelle Angebote von BBI in Potsdam finden Sie in unserer Angebotsliste.

Grundstück und Bodenrichtwert in Potsdam

Der Bodenrichtwert ist ein durchschnittlicher Lagewert für ein unbebautes, fiktives Grundstück mit den Merkmalen seiner Zone (§ 196 BauGB). In Brandenburg ermitteln ihn die Gutachterausschüsse jährlich zum 1. Januar. Veröffentlicht wird er im Portal BORIS Land Brandenburg, kostenfrei zur Ansicht und als amtliche Bodenrichtwertauskunft im PDF-Format. Für Potsdam hat der Gutachterausschuss zum 1. Januar 2026 insgesamt 105 Bodenrichtwerte für baureifes Land beschlossen; 10 davon hat er gegenüber dem Vorjahr angepasst, die übrigen blieben gleich.

Was gute, mittlere und einfache Wohnlage heißt, beschreibt der Bericht im Anhang; eine Einstufung einzelner Adressen wie beim Mietspiegel lässt sich daraus ausdrücklich nicht ablesen. Für Bauland für Ein- und Zweifamilienhäuser zahlten Käufer 2023 bis 2025 im inneren Stadtgebiet im Mittel 650 Euro je Quadratmeter (47 Verkäufe), im äußeren 435 Euro (19 Verkäufe), jeweils ohne Grundstücke mit Wasserzugang (S. 27).

Grundstücke mit direktem oder indirektem Wasserzugang wurden 2021 bis 2025 im Mittel zum 1,4-Fachen des Bodenrichtwerts verkauft, in einer Spanne von 100 bis 245 Prozent. Ausgewertet sind allerdings nur 7 Verkäufe (S. 36). Wie Sie einen Bodenrichtwert lesen und was er nicht abbildet, erklärt unser Ratgeber Bodenrichtwert in Berlin. Die Methode ist dieselbe, die Werte für Potsdam stehen aber nur in BORIS Brandenburg.

Wie der Wert eines Hauses in Potsdam ermittelt wird

Für selbst genutzte Ein- und Zweifamilienhäuser zählt bei der Bewertung oft der Sachwert: was die Gebäude neu kosten würden, abzüglich einer Alterswertminderung, dazu der Bodenwert. Weil Käufer nicht einfach die Baukosten zahlen, wird das Ergebnis mit einem Sachwertfaktor an den Markt angepasst.

In Potsdam lag dieser Faktor für Ein- und Zweifamilienhäuser 2025 im Mittel bei 1,06, ermittelt aus 48 Verkäufen; die einzelnen Verkäufe streuten von 0,69 bis 1,47 (S. 48). Im inneren Stadtgebiet lag der Mittelwert bei 1,07, im äußeren bei 1,05. Ein Faktor über 1 heißt: Käufer haben im Mittel mehr gezahlt, als der rechnerische Sachwert ergibt. Eine Abhängigkeit des Faktors von der Höhe des Sachwerts hat der Gutachterausschuss nicht festgestellt (S. 49). Für kleine Villen und Landhäuser bis 300 Quadratmeter Wohnfläche ohne Wasserzugang können dieselben Faktoren verwendet werden (S. 74).

Für unsere Ersteinschätzung weisen wir Bodenwert und Gebäudewert getrennt aus. So läuft eine Immobilienbewertung bei uns.

Sanierungsgebiet oder Entwicklungsbereich: Genehmigung für den Verkauf

Liegt ein Grundstück in einem förmlich festgelegten Sanierungsgebiet, braucht der Kaufvertrag die schriftliche Genehmigung der Stadt (§ 144 Abs. 2 BauGB). In städtebaulichen Entwicklungsbereichen gilt das ebenso (§ 169 Abs. 1 Nr. 3 BauGB). In Potsdam bestehen laut Grundstücksmarktbericht 2025 unter anderem das Sanierungsgebiet Potsdamer Mitte und die Entwicklungsbereiche Bornstedter Feld, Babelsberg und Krampnitz, teils mit aufgehobenen Teilflächen (S. 11 f.). Die Sanierungsgebiete Babelsberg-Nord und Babelsberg-Süd wurden am 30. Dezember 2024 aufgehoben.

Ob Ihr Grundstück betroffen ist, zeigt das Grundbuch: Dort steht dann ein Sanierungs- oder Entwicklungsvermerk (§ 143 Abs. 2, § 165 Abs. 9 BauGB). Hat die Stadt die Genehmigungspflicht in einem vereinfachten Verfahren ausgeschlossen, wird kein Sanierungsvermerk eingetragen (§ 142 Abs. 4 BauGB). Im umfassenden Verfahren zahlen Eigentümer der Stadt einen Ausgleichsbetrag für die sanierungsbedingte Erhöhung des Bodenwerts (§ 154 BauGB). Ob er schon festgesetzt oder bezahlt ist, fragen Sie vor dem Verkauf bei der Stadt nach.

Unterlagen für den Hausverkauf in Potsdam

Käufer, Bank und Notar fragen fast immer nach denselben Papieren. In Potsdam sind dafür vor allem das Grundbuchamt beim Amtsgericht und die Stadtverwaltung zuständig:

• Grundbuchauszug, möglichst aktuell: beim Grundbuchamt des Amtsgerichts Potsdam auf schriftlichen Antrag. Ein einfacher Ausdruck kostet 10 Euro, ein amtlicher 20 Euro (Kostenverzeichnis GNotKG).
• Flurkarte, also der Auszug aus dem Liegenschaftskataster: beim Geodatenservice der Landeshauptstadt Potsdam.
• Auskunft aus dem Baulastenverzeichnis. Es wird von der Bauaufsichtsbehörde geführt, in Potsdam als kreisfreier Stadt von der Bauaufsicht der Stadt (§ 57 Abs. 1, § 84 Abs. 4 BbgBO). Einsicht bekommt, wer ein berechtigtes Interesse darlegt (§ 84 Abs. 5 BbgBO). Eine Baulast steht nicht im Grundbuch.
• Bodenrichtwertauskunft aus BORIS Land Brandenburg, kostenfrei als PDF abrufbar.
• Baugenehmigung, genehmigte Pläne und Abnahmen, soweit vorhanden; dazu Grundrisse und eine Wohnflächenberechnung, bei der Sie die Methode angeben.
• Energieausweis: spätestens bei der Besichtigung vorlegen und nach dem Kaufvertrag übergeben (§ 80 Abs. 4 GModG). Liegt er bei Erscheinen einer Anzeige schon vor, gehören seine Pflichtangaben hinein (§ 87 GModG). Einzelheiten im Ratgeber Energieausweis und Pflichtangaben.
• Liegt das Haus in einem Sanierungsgebiet oder Entwicklungsbereich: Auskunft der Stadt, ob ein Ausgleichsbetrag festgesetzt oder schon bezahlt ist.
• Grundsteuerbescheid und Nachweise über Modernisierungen, etwa mit dem Baujahr von Heizung oder Dach.
• Ist das Haus vermietet: alle Mietverträge mit Nachträgen und ein Nachweis über die Kaution.

Fangen Sie mit den Unterlagen an, die am längsten dauern, etwa Baugenehmigung und Pläne oder eine Auskunft zum Sanierungsgebiet. Grundbuchauszug und Flurkarte holen Sie zuletzt, damit sie beim Notartermin noch aktuell sind. Mit Ihrer schriftlichen Vollmacht kann auch Ihr Makler Unterlagen für Sie anfordern.

Maklerprovision und Grunderwerbsteuer

Beim Verkauf einer Wohnung oder eines Einfamilienhauses an eine Privatperson wird die Provision geteilt (§ 656c, § 656d BGB). Diese Regeln stehen im Bürgerlichen Gesetzbuch und gelten in Potsdam wie in Berlin. Für Mehrfamilienhäuser und Grundstücke gilt die Teilung nicht. Die Höhe selbst steht in keinem Gesetz. Was das in Zahlen bedeutet, rechnet der Ratgeber Maklerprovision vor.

Die Grunderwerbsteuer beträgt in Brandenburg 6,5 Prozent, anzuwenden auf Erwerbe ab dem 1. Juli 2015 (Gesetz über die Festsetzung des Steuersatzes für die Grunderwerbsteuer). Bemessen wird sie beim Kauf nach dem Kaufpreis (§ 8, § 9 GrEStG); Steuerschuldner sind regelmäßig beide Vertragsteile (§ 13 GrEStG). Steuerfragen rund um den Verkauf klären Sie mit einer Steuerberaterin oder einem Steuerberater.