Der Bodenrichtwert in Berlin

Was ein Bodenrichtwert ist

Der Gutachterausschuss leitet die Bodenrichtwerte aus seiner Kaufpreissammlung ab, also aus den Kaufverträgen, die Notare ihm übersenden müssen (§ 195 BauGB). In bebauten Gebieten wird der Wert so ermittelt, als wäre der Boden unbebaut (§ 196 Abs. 1 BauGB).

Jeder Wert gilt für eine Bodenrichtwertzone, ein Gebiet mit weitgehend gleicher Art und gleichem Maß der Nutzung. Er bezieht sich auf ein fiktives Bodenrichtwertgrundstück mit den typischen Merkmalen dieser Zone; je Zone gibt es genau einen Wert, Spannen sind nicht zulässig (§ 13 ImmoWertV). Die Zonen sind so geschnitten, dass die Lageunterschiede zum Richtwertgrundstück grundsätzlich nicht mehr als 30 Prozent betragen (§ 15 ImmoWertV).

So fragen Sie ihn in Berlin ab

Das Baugesetzbuch verlangt eine Ermittlung zu Beginn jedes zweiten Kalenderjahres, wenn keine häufigere bestimmt ist (§ 196 Abs. 1 BauGB). Berlin ermittelt die Bodenrichtwerte nach den Erläuterungen des Gutachterausschusses aus Gründen der Aktualität jährlich zum 1. Januar. Die Werte zum 1. Januar 2026 hat der Gutachterausschuss am 17. Februar 2026 beschlossen; seit dem 19. März 2026 stehen sie in BORIS Berlin.

1. BORIS Berlin über die Seite des Gutachterausschusses öffnen.
2. Adresse eingeben und den Stichtag wählen (in BORIS ab 1. Januar 2002).
3. Die Zone anklicken: Bodenrichtwert in Euro je Quadratmeter, Art der Nutzung und wertrelevante Geschossflächenzahl (WGFZ).
4. Bei Bedarf den PDF-Ausdruck erzeugen.

Abfrage und Ausdruck sind kostenlos. Auskunft über die Bodenrichtwerte kann jeder verlangen (§ 196 Abs. 3 BauGB). Ältere Stichtage ab dem 31. Dezember 1994 zeigt das Geoportal Berlin.

So lesen Sie die Angaben

Neben dem Wert stehen ein Kürzel für die Art der Nutzung, etwa W für Wohnen oder G für Gewerbe, und die WGFZ. Die WGFZ ist das Verhältnis der oberirdischen Geschossflächen zur Grundstücksfläche (§ 16 Abs. 4 ImmoWertV). Ein Wert mit „W 2,5“ gilt also für ein Wohngrundstück, für das der Gutachterausschuss eine typische Geschossfläche vom Zweieinhalbfachen der Grundstücksfläche annimmt. Diese typische Dichte weicht teils vom Baunutzungsplan oder vom Bebauungsplan ab. Bauland-Werte beziehen sich in Berlin auf erschließungsbeitragsfreie Grundstücke.

Weicht Ihr Grundstück in der Dichte ab, lässt sich der Bodenwert mit den Umrechnungskoeffizienten des Gutachterausschusses anpassen. Für die Umrechnung sind laut Erläuterungen die 2004 veröffentlichten GFZ-Koeffizienten zu verwenden. Nicht jede Umrechnung ist zulässig: Einen Wert für Geschosswohnungsbau mit W 1,0 auf ein Einfamilienhausgrundstück mit W 0,4 umzurechnen, nennt der Gutachterausschuss „fachlich unzulässig“, und in den GFZ-Stufen 0,2 bis 0,7 hat er keine Umrechnung vorgenommen.

Aus den Angaben zu Art und Maß der Nutzung folgt kein Anspruch auf eine Baugenehmigung. Was gebaut werden darf, regeln Bebauungsplan und Bauordnung.

Bodenrichtwert und Grundsteuer

Berlin wendet für die Grundsteuer das Bundesmodell an. Der Bodenwert ergibt sich dort aus Grundstücksfläche mal Bodenrichtwert (§ 247 BewG). Maßgeblich ist der Bodenrichtwert zum Hauptfeststellungszeitpunkt 1. Januar 2022, und der Gutachterausschuss stellt klar: ohne Umrechnung auf eine abweichende Geschossflächenzahl. Bei einer Eigentumswohnung geben Sie die gesamte Grundstücksfläche der Anlage und Ihren Miteigentumsanteil an. Diese Werte bleiben bis zur nächsten Hauptfeststellung fest, auch wenn die aktuellen Bodenrichtwerte sich ändern.

Wie die Grundsteuer im Jahr des Verkaufs verteilt wird, steht im Ratgeber Grundsteuer beim Immobilienverkauf.

Warum er nicht der Verkaufspreis ist

Der Bodenrichtwert berücksichtigt nach den Erläuterungen des Gutachterausschusses nicht die besonderen Eigenschaften einzelner Grundstücke, etwa abweichende Lage, Form, Größe, Bodenbeschaffenheit oder Erschließung. Den Verkehrswert eines bestimmten Grundstücks ermittelt erst eine Einzelbewertung.

Bei bebauten Grundstücken ist der Bodenwert nur ein Baustein. Im Ertragswertverfahren kommt der Reinertrag aus den Mieten hinzu (§ 27 ImmoWertV), im Sachwertverfahren der Wert der Gebäude (§ 35 ImmoWertV). Bei Eigentumswohnungen ist der Boden nur anteilig im Spiel; für den Preis zählen vor allem Lage, Zustand, Fläche und die Vergleichspreise ähnlicher Wohnungen.

Die tatsächlich gezahlten Preise stehen in der Kaufpreissammlung. Auskünfte daraus gibt es nur bei berechtigtem Interesse (§ 195 Abs. 5 BauGB); in Berlin richtet sich das Angebot AKS Online an Sachverständige.

Berliner Werte zum 1. Januar 2026

Nach dem vorläufigen Bericht des Gutachterausschusses zum Berliner Immobilienmarkt 2025 (veröffentlicht am 21. April 2026):

Zur Entwicklung meldet die Senatsverwaltung am 31. Juli 2026: Geschosswohnungsbau und Büro-Toplagen unverändert, individueller Wohnungsbau berlinweit minus 5 Prozent, Büro-Nebenlagen und renditeorientierte Gewerbelagen minus 10 bis 25 Prozent. 2025 zählte der Gutachterausschuss 22.912 Kauffälle mit rund 16,1 Milliarden Euro Umsatz.

Spitzenwerte zeigen die obere Grenze, nicht den typischen Wert in Ihrem Kiez. Den Wert Ihrer Zone liefert nur BORIS. Weitere Berliner Marktzahlen mit Quelle finden Sie in unseren Marktdaten.

Was das für Ihren Verkauf bedeutet

Für unbebaute Grundstücke und für Häuser mit großem Grundstück ist der Bodenrichtwert ein wichtiger Anhaltspunkt. Legen Sie den Ausdruck aus BORIS zu den Verkaufsunterlagen. Bei Wohnungen und vermieteten Häusern sagt er allein wenig über den erzielbaren Preis.

Welche Unterlagen Sie außerdem brauchen, steht im Ratgeber Unterlagen für den Immobilienverkauf. Wie wir eine Immobilie bewerten, beschreibt die Seite Immobilienbewertung in Berlin.

Quellen

• Senatsverwaltung für Stadtentwicklung: Pressemitteilung vom 31.07.2026, Immobilienmarktbericht 2025/2026, Bodenrichtwerte 01.01.2026
• § 196 Baugesetzbuch (BauGB), Bodenrichtwerte, Turnus, Auskunft für jedermann
• § 195 BauGB, Kaufpreissammlung, Auskunft bei berechtigtem Interesse
• § 13 Immobilienwertermittlungsverordnung (ImmoWertV), Bodenrichtwert und Bodenrichtwertgrundstück
• § 15 ImmoWertV, Bodenrichtwertzonen, Abweichung bis 30 Prozent
• § 16 ImmoWertV, Merkmale, wertrelevante Geschossflächenzahl
• §§ 27 und 35 ImmoWertV, Bodenwert im Ertrags- und Sachwertverfahren
• § 247 Bewertungsgesetz (BewG), Bodenrichtwert in der Grundsteuer
• Gutachterausschuss für Grundstückswerte in Berlin: Bodenrichtwerte, BORIS Berlin, kostenfreie Abfrage, Stichtage
• Gutachterausschuss: Erläuterungen zu den Bodenrichtwerten 01.01.2026, jährliche Ermittlung, WGFZ, Umrechnungskoeffizienten (Stand 05.03.2026)
• Gutachterausschuss: Aktuelles, Bodenrichtwertkarte 01.01.2026 seit 19.03.2026 in BORIS
• Service Berlin: Bodenrichtwerte, Onlineabruf ohne Gebühr
• Gutachterausschuss: Umrechnungskoeffizienten, GFZ-Umrechnung Wohnen und Dienstleistung
• Gutachterausschuss: Fragen zur Grundsteuer, Bodenrichtwert 01.01.2022 ohne Umrechnung
• Senatsverwaltung für Finanzen: Grundsteuer bei Wohnungseigentum, Grundstücksfläche und Miteigentumsanteil
• Gutachterausschuss: Vorläufiger Bericht zum Berliner Immobilienmarkt 2025, Spitzenwerte zum 01.01.2026 (veröffentlicht 21.04.2026)
• Gutachterausschuss: AKS Online, Auskunft aus der Kaufpreissammlung

Alle Quellen abgerufen am 3. Oktober 2026.