Haus verkaufen in Falkensee

Falkensee als Markt für Häuser

Falkensee ist eine Stadt im Landkreis Havelland mit 46.210 Einwohnern (Stand 30. November 2025). Sie liegt auf der Siedlungsachse, die von Berlin-Spandau über Falkensee nach Nauen führt. Der Gutachterausschuss rechnet Falkensee mit Brieselang, Dallgow-Döberitz, Schönwalde-Glien und Wustermark zur Region Berliner Umland und wertet diese Region getrennt vom westlichen Havelland aus.

Auf Falkensee entfiel 2025 etwa ein Drittel des Geldes, das im Landkreis für baureifes Land gezahlt wurde (S. 20). Von den 330 Hausverkäufen, aus denen der Gutachterausschuss die Sachwertfaktoren für das Berliner Umland abgeleitet hat, lagen 157 in Falkensee (S. 61).

Wie sich die Preise rund um Falkensee entwickelt haben

Für gebrauchte freistehende Ein- und Zweifamilienhäuser verfolgt der Gutachterausschuss die Wohnflächenpreise im Halbjahresmittel. Falkensee bildet dabei einen Auswerteraum mit Dallgow-Döberitz, Schönwalde-Glien ohne die Glien-Dörfer und dem Ortsteil Elstal der Gemeinde Wustermark (S. 58).

Den Spitzenwert erreichte das erste Halbjahr 2022 mit 5.213 Euro je Quadratmeter. Im zweiten Halbjahr 2025 waren es 4.564 Euro, rund 12 Prozent weniger und etwa so viel wie im ersten Halbjahr 2021. Seit 2024 bewegen sich die Halbjahresmittel zwischen 4.479 und 4.627 Euro. Die Halbjahresmittel sind keine Vergleichsfaktoren im Sinne der Immobilienwertermittlungsverordnung (S. 60); sie zeigen die Richtung, nicht den Wert eines einzelnen Hauses.

Bauland und Bodenrichtwert in Falkensee

Für Bauland für Ein- und Zweifamilienhäuser zahlten Käufer in Falkensee 2025 im Median 408 Euro je Quadratmeter, im Mittel 397 Euro; die Spanne reichte von 268 bis 559 Euro. Ausgewertet sind 49 Verkäufe, alle erschließungsbeitragsfrei; im Vorjahr waren es 39 Verkäufe mit einem Median von 407 Euro. Die Grundstücke waren im Median 812 Quadratmeter groß (S. 29).

Die Bodenrichtwerte zum 1. Januar 2026 hat der Gutachterausschuss am 28. Januar 2026 beschlossen, rund 850 Werte für den Landkreis. Für Wohnbauland in Falkensee, Dallgow-Döberitz, Brieselang, Schönwalde-Glien und Wustermark gingen sie mehrheitlich zurück, um etwa 6 Prozent. In ausgewählten Einfamilienhauslagen des östlichen Havellands liegen die Richtwerte für baureifes Land bei 260 bis 500 Euro je Quadratmeter, für Ufergrundstücke zum Wohnen in Falkensee bei 750 Euro. In zentralen Lagen und Mehrfamilienhausgebieten reicht die Spanne bis 1.100 Euro je Quadratmeter in Falkensee.

Ein Bodenrichtwert ist kein Kaufpreis für ein bestimmtes Grundstück, sondern ein durchschnittlicher Lagewert für den Boden einer Zone. In Brandenburg wird er jährlich zum 1. Januar ermittelt und in BORIS Land Brandenburg kostenfrei zur Einsicht und zum Abruf als PDF bereitgestellt. Wie Sie einen Bodenrichtwert lesen, erklärt unser Ratgeber Bodenrichtwert in Berlin; die Methode ist dieselbe, die Werte für Falkensee stehen nur in BORIS Brandenburg.

Sachwertfaktor im Berliner Umland des Havellands

Für selbst genutzte Häuser rechnet man bei der Bewertung oft mit dem Sachwert, also Gebäude nach Baukosten abzüglich Alterswertminderung plus Bodenwert. Der Sachwertfaktor gleicht das Ergebnis an das an, was Käufer tatsächlich zahlen. Im Berliner Umland des Havellands lag er für Ein- und Zweifamilienhäuser im Mittel bei 0,93, im Median bei 0,91, mit einer Spanne von 0,60 bis 1,32 (330 Verkäufe aus 2024 und 2025, S. 62). Ein Faktor unter 1 heißt: Gezahlt wurde weniger, als der rechnerische Sachwert ergibt.

Die einzelnen Verkäufe streuen stark; die Einflussgrößen erklären nur einen kleinen Teil der Unterschiede (Bestimmtheitsmaß R² = 0,24). Vor allem Grundstücksfläche, Wohnfläche und Baujahr wirken sich aus. In der Tabelle des Gutachterausschusses sinkt der Faktor mit der Grundstücksfläche:

Für ältere Baujahre setzt der Bericht Anpassungsfaktoren an, etwa 1,10 für Baujahr 1940 und 1,06 für Baujahr 1960. Ausgewertet hat der Gutachterausschuss eigengenutzte, nicht vermietete Häuser; ob ein Grundstück rechtlich teilbar ist, hat er nicht geprüft (S. 61). Ein teilbares Grundstück gehört deshalb in eine eigene Betrachtung. Für unsere Ersteinschätzung weisen wir Bodenwert und Gebäudewert getrennt aus. So läuft eine Immobilienbewertung bei uns.

Sanierungsgebiet Zentrum

In Falkensee besteht das Sanierungsgebiet „Zentrum“, das im umfassenden Verfahren durchgeführt wird (S. 17). Liegt Ihr Haus darin, braucht der Kaufvertrag die schriftliche Genehmigung der Stadt (§ 144 Abs. 2 BauGB), und im Grundbuch steht ein Sanierungsvermerk (§ 143 Abs. 2 BauGB). Eigentümer zahlen der Stadt einen Ausgleichsbetrag für die sanierungsbedingte Erhöhung des Bodenwerts (§ 154 BauGB). Ob er schon festgesetzt oder bezahlt ist, fragen Sie vor dem Verkauf bei der Stadt nach. Für das Sanierungsgebiet hat der Gutachterausschuss eigene, besondere Bodenrichtwerte ermittelt; sie sind bei der Stadt oder der Geschäftsstelle des Gutachterausschusses zu erfragen.

Unterlagen für den Hausverkauf in Falkensee

Käufer, Bank und Notar fragen fast immer nach denselben Papieren. Für Falkensee sind dafür vor allem Stellen in Nauen zuständig:

• Grundbuchauszug, möglichst aktuell: beim Grundbuchamt des Amtsgerichts Nauen. Für Falkensee teilen sich drei Abteilungen die Grundbuchblätter; welche zuständig ist, richtet sich nach den letzten beiden Ziffern der Blattnummer. Ein einfacher Ausdruck kostet 10 Euro, ein amtlicher 20 Euro (Kostenverzeichnis GNotKG).
• Flurkarte, also der Auszug aus dem Liegenschaftskataster: beim Kataster- und Vermessungsamt des Landkreises Havelland in Nauen. Das Liegenschaftskataster ist das amtliche Verzeichnis der Grundstücke im Sinne der Grundbuchordnung.
• Auskunft aus dem Baulastenverzeichnis: beim Bauordnungsamt des Landkreises Havelland, für Falkensee die Dienststelle Nauen (§ 84 BbgBO). Ob eine Baulast eingetragen ist, sehen Sie vorab kostenlos im Geobürgerportal des Landkreises; die Daten dort sind allerdings nicht tagesaktuell. Ein Auszug kostet 50 bis 200 Euro je Grundstück, die Bearbeitung dauert derzeit mindestens einen Monat.
• Bodenrichtwertauskunft aus BORIS Land Brandenburg, kostenfrei als PDF abrufbar.
• Baugenehmigung, genehmigte Pläne und Abnahmen, soweit vorhanden; dazu Grundrisse und eine Wohnflächenberechnung, bei der Sie die Methode angeben.
• Energieausweis: spätestens bei der Besichtigung vorlegen und nach dem Kaufvertrag übergeben (§ 80 Abs. 4 GModG). Liegt er bei Erscheinen einer Anzeige schon vor, gehören seine Pflichtangaben hinein (§ 87 GModG). Einzelheiten im Ratgeber Energieausweis und Pflichtangaben.
• Liegt das Haus im Sanierungsgebiet Zentrum: Auskunft der Stadt Falkensee, ob ein Ausgleichsbetrag festgesetzt oder schon bezahlt ist.
• Grundsteuerbescheid und Nachweise über Modernisierungen, etwa mit dem Baujahr von Heizung oder Dach.
• Ist das Haus vermietet: alle Mietverträge mit Nachträgen und ein Nachweis über die Kaution.

Fangen Sie mit der Baulastenauskunft und den Bauunterlagen an, denn sie dauern am längsten. Grundbuchauszug und Flurkarte holen Sie zuletzt, damit sie beim Notartermin noch aktuell sind. Mit Ihrer schriftlichen Vollmacht kann auch Ihr Makler Unterlagen für Sie anfordern.

Maklerprovision und Grunderwerbsteuer in Brandenburg

Verkaufen Sie ein Einfamilienhaus an eine Privatperson, wird die Maklerprovision geteilt (§ 656c, § 656d BGB); diese Regeln stehen im Bürgerlichen Gesetzbuch und gelten damit in Falkensee genauso wie in Berlin. Für Mehrfamilienhäuser und Grundstücke gilt die Teilung nicht, und die Höhe selbst steht in keinem Gesetz. Was das in Zahlen bedeutet, rechnet der Ratgeber Maklerprovision vor.

Für Grundstücke in Brandenburg beträgt die Grunderwerbsteuer 6,5 Prozent, anzuwenden auf Erwerbe ab dem 1. Juli 2015 (Gesetz über die Festsetzung des Steuersatzes für die Grunderwerbsteuer). Bemessen wird sie beim Kauf nach dem Kaufpreis (§ 8, § 9 GrEStG), Steuerschuldner sind regelmäßig beide Vertragsteile (§ 13 GrEStG). Steuerfragen rund um den Verkauf klären Sie mit einer Steuerberaterin oder einem Steuerberater.