Die Denkmal-AfA nach § 7i EStG

Was die Denkmal-AfA ist

AfA steht für Absetzung für Abnutzung. Gemeint ist die steuerliche Abschreibung eines Gebäudes über viele Jahre. Bei Wohngebäuden aus dem Privatvermögen gilt in der Regel ein linearer Satz von 2 Prozent im Jahr, bei Gebäuden, die vor 1925 fertiggestellt wurden, von 2,5 Prozent (§ 7 Abs. 4 EStG). Für Baudenkmäler sieht das Gesetz zusätzlich erhöhte Absetzungen vor, und zwar für die Kosten bestimmter Baumaßnahmen.

Das ist keine Förderung auf Antrag, sondern eine steuerliche Regel. Sie wirkt nur, wenn das Gebäude vermietet wird und die Einkünfte versteuert werden, denn abgeschrieben wird von den Einnahmen. Für das selbst bewohnte Baudenkmal gilt eine eigene Vorschrift, die weiter unten steht.

Die Sätze und der Zeitraum

Nach § 7i Absatz 1 EStG können die Herstellungskosten abgesetzt werden:

• im Jahr der Fertigstellung und in den folgenden sieben Jahren mit jeweils bis zu 9 Prozent,
• in den darauf folgenden vier Jahren mit jeweils bis zu 7 Prozent.

Acht Jahre zu 9 Prozent und vier Jahre zu 7 Prozent ergeben zusammen 100 Prozent der begünstigten Kosten in zwölf Jahren. Zum Vergleich: Bei einer normalen linearen Abschreibung mit 2 Prozent dauert das 50 Jahre. Der Gesamtbetrag der Abschreibung wird dadurch nicht größer, er fällt nur früher an.

Das Gesetz sagt „bis zu“. Wer weniger geltend macht, darf das; der Rest geht nicht auf spätere Jahre über.

Was begünstigt ist

Begünstigt sind Herstellungskosten für Baumaßnahmen, die zur Erhaltung des Gebäudes als Baudenkmal oder zu seiner sinnvollen Nutzung erforderlich sind. „Sinnvolle Nutzung“ meint nach dem Gesetz, dass die schützenswerte Substanz auf Dauer gesichert ist. Die Regel gilt auch für Teile eines Gebäudes und für Gebäudegruppen.

Nicht jeder Euro, den eine Wohnung in einem Denkmalhaus kostet, ist begünstigt. Der Kaufpreis des Grundstücks gehört nicht dazu, und auch für den Gebäudeanteil am Kaufpreis gelten die normalen Abschreibungssätze. Begünstigt ist der Sanierungsaufwand, soweit er die Voraussetzungen erfüllt. Öffentliche Zuschüsse für dieselben Maßnahmen werden abgezogen.

Bescheinigung und Abstimmung

Ohne Nachweis gibt es keine erhöhte Abschreibung. Das Finanzamt verlangt eine Bescheinigung der nach Landesrecht zuständigen Stelle, in der Regel der Denkmalbehörde, dass die Maßnahmen die Voraussetzungen erfüllen. Sie nennt auch die Höhe der Kosten und eventuelle Zuschüsse. Die Maßnahmen müssen vor Beginn mit der Behörde abgestimmt sein; das verlangt § 7i Absatz 1 EStG.

In der Praxis heißt das: Planung, Abstimmung und Bescheinigung gehören an den Anfang eines Projekts, nicht ans Ende. Wer Arbeiten beginnt, bevor die Behörde zugestimmt hat, riskiert, dass die Kosten nicht anerkannt werden.

Selbst bewohnt: § 10f EStG

Wer sein Baudenkmal selbst bewohnt, kann die Absetzung nach § 7i nicht nutzen, weil keine Einkünfte vorliegen, von denen sie abgezogen werden könnte. Dafür gibt es § 10f EStG: Aufwendungen für Baumaßnahmen an einem Baudenkmal können wie Sonderausgaben im Jahr des Abschlusses und in den neun folgenden Kalenderjahren mit jeweils bis zu 9 Prozent abgezogen werden, soweit das Gebäude zu eigenen Wohnzwecken genutzt wird. Auch hier gelten die Voraussetzungen des § 7i, also Bescheinigung und Abstimmung.

Eine vereinfachte Beispielrechnung

Angenommen, an einem vermieteten Baudenkmal fallen nach dem Kauf begünstigte Sanierungskosten von 300.000 Euro an. Ein Grenzsteuersatz von 35 Prozent wird als Modellannahme gesetzt.

Zeitraum	Satz	Abschreibung je Jahr	Steuerwirkung im Modell je Jahr
Jahre 1 bis 8	9 Prozent	27.000 €	9.450 €
Jahre 9 bis 12	7 Prozent	21.000 €	7.350 €
Summe	100 Prozent	300.000 €	105.000 €

Die Rechnung rechnet nur die Abschreibung mit dem angenommenen Steuersatz um. Nicht enthalten sind Mieteinnahmen, Zinsen, laufende Kosten, eine mögliche Wertentwicklung und die Frage, ob die Einkünfte insgesamt positiv sind. Ob und in welcher Höhe sich die Abschreibung in einem konkreten Fall auswirkt, hängt vom Einkommen, vom Objekt und von der Bescheinigung ab.

Worauf man bei einem Denkmalobjekt achten sollte

• Der Preis zuerst. Ein Steuervorteil gleicht einen überhöhten Kaufpreis nicht aus. Der Kaufpreis sollte zum Objekt und zur Lage passen, unabhängig von der Abschreibung.
• Welcher Teil ist Sanierung? Die Aufteilung zwischen Grundstück, Bestandsgebäude und begünstigten Sanierungskosten bestimmt, was abgeschrieben werden kann. Sie sollte schriftlich nachvollziehbar sein.
• Bescheinigung und Zeitpunkt. Ist die Bescheinigung vorhanden oder beantragt, und stammen die Kosten aus Maßnahmen nach dem Kauf?
• Vermietung und Wirtschaftlichkeit. Miete, Instandhaltung, Finanzierung und Leerstand entscheiden darüber, ob die Anlage sich trägt.
• Denkmalauflagen. Für Fenster, Fassade und Grundriss können Auflagen gelten, die Kosten und Nutzung beeinflussen.

Quellen

• § 7i Einkommensteuergesetz, erhöhte Absetzungen bei Baudenkmalen
• § 10f Einkommensteuergesetz, Abzug bei eigenen Wohnzwecken
• § 7 Einkommensteuergesetz, Absetzung für Abnutzung

Häufige Fragen