Steuern
Ratgeber Steuern
Abschreibung im Sanierungsgebiet nach § 7h EStG
§ 7h des Einkommensteuergesetzes erlaubt erhöhte Absetzungen für Modernisierungs- und Instandsetzungskosten an Gebäuden in förmlich festgelegten Sanierungsgebieten und städtebaulichen Entwicklungsbereichen: im Jahr der Fertigstellung und in den folgenden sieben Jahren bis zu 9 Prozent, in den folgenden vier Jahren bis zu 7 Prozent. Die Gemeinde muss die Voraussetzungen bescheinigen.
Die Sätze entsprechen der Denkmal-AfA. Der Unterschied liegt im Gebäude und in der Stelle, die bescheinigt: nicht die Denkmalbehörde, sondern die Gemeinde.
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Was § 7h regelt
Gemeinden legen Sanierungsgebiete und städtebauliche Entwicklungsbereiche förmlich fest, wenn in einem Gebiet städtebauliche Missstände behoben werden sollen. Wer in einem solchen Gebiet ein Gebäude modernisiert oder instand setzt, kann die Kosten unter bestimmten Bedingungen schneller abschreiben als bei der normalen Gebäudeabschreibung. Das regelt § 7h EStG.
Wie bei der Denkmal-AfA wirkt die Regel bei vermieteten Gebäuden. Wer selbst im Gebäude wohnt, kann nach § 10f EStG einen Teil der Kosten wie Sonderausgaben abziehen.
Die Sätze
- Im Jahr der Fertigstellung und in den folgenden sieben Jahren: bis zu 9 Prozent der begünstigten Kosten.
- In den folgenden vier Jahren: bis zu 7 Prozent.
Zusammen sind das 100 Prozent der begünstigten Kosten in zwölf Jahren. Auch hier gilt: Die Abschreibung wird nicht größer, sie wird nur früher wirksam. Begünstigt sind die Kosten der Maßnahmen, nicht der Kaufpreis des Gebäudes.
Die Bescheinigung der Gemeinde
Das Finanzamt verlangt eine Bescheinigung der zuständigen Gemeindebehörde. Sie bestätigt, dass das Gebäude in einem förmlich festgelegten Gebiet liegt, dass die Maßnahmen den Zielen der Sanierung entsprechen und wie hoch die Kosten sind. Zuschüsse aus öffentlichen Mitteln für dieselben Maßnahmen werden abgezogen.
Ob ein Haus in einem Sanierungsgebiet liegt, erfahren Sie bei der zuständigen Stelle des Landes Berlin beziehungsweise des Bezirks. Aus dem Namen des Kiezes lässt sich das nicht ableiten, und nicht jedes Gebiet bleibt dauerhaft festgelegt.
Der Unterschied zu § 7i
| § 7i EStG | § 7h EStG | |
|---|---|---|
| Gebäude | Baudenkmal | Gebäude im förmlich festgelegten Sanierungsgebiet oder Entwicklungsbereich |
| Sätze | 9 Prozent (8 Jahre), 7 Prozent (4 Jahre) | 9 Prozent (8 Jahre), 7 Prozent (4 Jahre) |
| Bescheinigung durch | Denkmalbehörde | Gemeinde |
| Selbstnutzung | § 10f EStG | § 10f EStG |
Ein Gebäude kann gleichzeitig ein Baudenkmal sein und in einem Sanierungsgebiet liegen. Dieselben Kosten lassen sich aber nicht doppelt begünstigen.
Eine vereinfachte Beispielrechnung
Beispielrechnung, vereinfacht, mit angenommenen Werten. Sie zeigt das Prinzip und ist keine Berechnung für einen Einzelfall.
Angenommen, für Modernisierung und Instandsetzung einer vermieteten Wohnung fallen begünstigte Kosten von 100.000 Euro an. Als Modellannahme gilt ein Grenzsteuersatz von 35 Prozent.
| Zeitraum | Abschreibung je Jahr | Steuerwirkung im Modell je Jahr |
|---|---|---|
| Jahre 1 bis 8 (9 Prozent) | 9.000 € | 3.150 € |
| Jahre 9 bis 12 (7 Prozent) | 7.000 € | 2.450 € |
| Summe | 100.000 € | 35.000 € |
Das Modell rechnet nur die Abschreibung mit dem angenommenen Satz um. Mieten, Zinsen, laufende Kosten und die persönliche Steuersituation sind nicht enthalten.
Quellen
- § 7h Einkommensteuergesetz, erhöhte Absetzungen im Sanierungsgebiet
- § 10f Einkommensteuergesetz, Abzug bei eigenen Wohnzwecken
- § 7i Einkommensteuergesetz, erhöhte Absetzungen bei Baudenkmalen
Rechtsstand: Oktober 2026. Dieser Beitrag erklärt Grundlagen und ersetzt keine Steuerberatung. Für Ihren Einzelfall ist Ihre Steuerberaterin oder Ihr Steuerberater zuständig.
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Häufige Fragen
Wie finde ich heraus, ob ein Haus in einem Sanierungsgebiet liegt?
Bei der zuständigen Stelle des Landes Berlin oder des Bezirks. Dort ist geregelt, welche Gebiete förmlich festgelegt sind. Vor dem Kauf lohnt die Anfrage, weil die Bescheinigung der Gemeinde Voraussetzung für die Abschreibung ist.
Gilt § 7h auch für den Kaufpreis?
Nein. Begünstigt sind die Kosten für Modernisierungs- und Instandsetzungsmaßnahmen, nicht der Kaufpreis für Grundstück und Bestandsgebäude.
Kann ich § 7h nutzen, wenn ich selbst einziehe?
Dann kommt § 10f EStG in Betracht: Die Aufwendungen können wie Sonderausgaben über zehn Jahre mit bis zu 9 Prozent jährlich abgezogen werden, soweit das Gebäude zu eigenen Wohnzwecken genutzt wird.
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