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Rechner Kapitalanlage
AfA-Rechner für Immobilien: fünf Modelle im Vergleich
Abschreibung und Steuerwirkung für Denkmal, Sanierungsgebiet, Sonder-AfA, degressive und lineare AfA, mit Ihrem angenommenen Steuersatz.
- Google-Bewertung 4,6 von 5 Sternen47 Google-Rezensionen, Stand 28.09.2026
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Die fünf Modelle im Überblick
AfA steht für Absetzung für Abnutzung. Sie verteilen den Wert des Gebäudes auf mehrere Jahre, der Boden gehört nicht dazu. Welches Modell gilt, hängt vom Objekt ab.
| Modell | Satz | Grundlage | Voraussetzung im Rechner |
|---|---|---|---|
| Linear, § 7 Abs. 4 EStG | 2 % ab Baujahr 1925, 2,5 % davor, 3 % bei Fertigstellung ab 2023 | Gebäudeanteil | keine weitere |
| Degressiv, § 7 Abs. 5a EStG | 5 % vom jeweiligen Restwert | Gebäudeanteil | Neubau, Bauantrag oder Kauf vom 01.10.2023 bis 30.09.2029 |
| Sonder-AfA, § 7b EStG | 5 % im Jahr der Anschaffung und den drei Folgejahren, zusätzlich | höchstens 4.000 € je m² | Effizienzhaus 40 mit QNG, Bauantrag vom 01.01.2023 bis 30.09.2029, Baukosten höchstens 5.200 € je m² |
| Denkmal, § 7i EStG | 9 % in den Jahren 1 bis 8, 7 % in den Jahren 9 bis 12 | begünstigte Sanierungskosten | Denkmal, Kosten durch Bescheinigung bestätigt |
| Sanierungsgebiet, § 7h EStG | wie § 7i | begünstigte Sanierungskosten | Sanierungsgebiet, Kosten durch Bescheinigung bestätigt |
Linear. Jedes Jahr derselbe Betrag: bei Fertigstellung ab 2023 drei Prozent des Gebäudeanteils, bei Baujahr ab 1925 zwei Prozent, davor zweieinhalb Prozent (§ 7 EStG).
Degressiv. Fünf Prozent vom Restwert. Weil der Restwert jedes Jahr sinkt, sinkt auch der Betrag. Das Modell gilt für Neubau, wenn Bauantrag oder Kauf zwischen dem 01.10.2023 und dem 30.09.2029 liegen.
Sonder-AfA. Der Paragraf 7b gibt fünf Prozent im Jahr der Anschaffung oder Herstellung und in den drei Folgejahren, zusätzlich zur linearen oder zur degressiven Abschreibung. Verlangt wird ein Effizienzhaus 40 mit QNG-Siegel und ein Bauantrag zwischen dem 01.01.2023 und dem 30.09.2029. Die Baukosten dürfen 5.200 Euro je Quadratmeter Wohnfläche nicht übersteigen, gerechnet wird höchstens mit 4.000 Euro je Quadratmeter.
Denkmal und Sanierungsgebiet. Hier zählen nicht der Kaufpreis, sondern die begünstigten Sanierungskosten. Neun Prozent gibt es acht Jahre lang, sieben Prozent weitere vier Jahre. Nach zwölf Jahren sind die Kosten vollständig abgeschrieben.
Rechenbeispiele mit offenem Rechenweg
300.000 Euro begünstigte Sanierungskosten an einem Denkmal ergeben nach § 7i EStG acht Jahre lang je 27.000 Euro und danach vier Jahre lang je 21.000 Euro Abschreibung, zusammen 300.000 Euro. Bei einem angenommenen Steuersatz von 35 Prozent sind das im Modell 105.000 Euro Steuerwirkung.
| Beispiel | Rechenweg | Ergebnis |
|---|---|---|
| Linear, Baujahr 1925 bis 2022 | Kaufpreis 500.000 €, Gebäudeanteil 80 % = 400.000 €, davon 2 % | 8.000 € im Jahr |
| Degressiv | Kaufpreis 578.045 €, Gebäudeanteil 85 % = 491.338 €, davon 5 %; im 2. Jahr 5 % vom Restwert 466.771 € | 24.567 € im 1. Jahr, 23.339 € im 2. Jahr |
| Sonder-AfA nach § 7b | 80 m² mal 4.000 € = 320.000 € Bemessung, davon 5 %; Baukosten 400.000 € : 80 m² = 5.000 € je m², unter der Grenze von 5.200 € | 16.000 € in vier Jahren, zusammen 64.000 € |
| Denkmal nach § 7i | 300.000 € mal 9 % für 8 Jahre, danach 7 % für 4 Jahre; bei angenommenen 35 % | 27.000 €, dann 21.000 €; Summe 300.000 €, Steuerwirkung im Modell 105.000 € |
Liegen die Baukosten im dritten Beispiel bei 5.625 Euro je Quadratmeter, entfällt die Sonder-AfA. Der Rechner schreibt dann „Voraussetzung nicht erfüllt“ und zeigt nur die Grundabschreibung.
Was „Steuerwirkung im Modell“ heißt
Die Zahl ist die Abschreibung mal dem Steuersatz, den Sie auswählen. Sie zeigt die Größenordnung, nicht Ihre Steuer. Welcher Satz bei Ihnen gilt, hängt von Ihrem gesamten Einkommen im jeweiligen Jahr ab, und das ändert sich über zwölf Jahre fast sicher. Deshalb fragt der Rechner nicht danach.
Was der Rechner nicht abbildet
- Der Steuersatz bleibt in allen Jahren gleich.
- Mieten, Zinsen und laufende Kosten fehlen. Es wird nur abgeschrieben.
- Eine Wertentwicklung der Immobilie ist nicht enthalten.
- Das erste Jahr zählt voll, eine Kürzung nach Monaten gibt es nicht.
- Kombiniert werden nur Sonder-AfA mit linear oder degressiv. Denkmal und Sanierungsgebiet laufen einzeln, ohne Abschreibung des übrigen Kaufpreises.
- Wie die Abschreibung nach Ablauf der vier Sonderjahre weiterläuft, rechnet das Modell nicht nach. Die Grundabschreibung bleibt unverändert.
- Die Aufteilung des Kaufpreises in Gebäude und Boden ist eine Annahme von Ihnen. Maßgeblich ist die Aufteilung im Kaufvertrag oder in einem Gutachten.
Was vor dem Kauf zu klären ist
Fragen Sie nach dem Datum von Bauantrag und Kaufvertrag, denn davon hängen degressive und Sonder-AfA ab. Bei der Sonder-AfA gehört der Nachweis des QNG-Siegels dazu. Bei Denkmal und Sanierungsgebiet brauchen Sie die Bescheinigung der zuständigen Behörde, bevor Sie mit Zahlen planen. Mehr zu Neubau-Wegen steht im AfA-Guide und im Ratgeber Neubau kaufen in Berlin.
Dieser Beitrag erklärt Grundlagen und ersetzt keine Steuerberatung. Für Ihren Einzelfall ist Ihre Steuerberaterin oder Ihr Steuerberater zuständig.
Quellen
- § 7 EStG, Absetzung für Abnutzung (Absatz 4 linear, Absatz 5a degressiv)
- § 7b EStG, Sonderabschreibung für Mietwohnungsneubau
- § 7i EStG, erhöhte Absetzungen bei Baudenkmalen
- § 7h EStG, erhöhte Absetzungen in Sanierungsgebieten und städtebaulichen Entwicklungsbereichen
- Rechtsstand: Oktober 2026. Die Rechenbeispiele sind eigene Berechnungen der BBI.
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Häufige Fragen
AfA bei Immobilien: häufige Fragen.
Stand der Antworten: 31. Oktober 2026
Wie berechne ich die AfA für eine Immobilie?
Sie nehmen den Gebäudeanteil am Kaufpreis und multiplizieren ihn mit dem Satz des Modells. Bei 500.000 Euro Kaufpreis, 80 Prozent Gebäudeanteil und 2 Prozent linear sind das 400.000 mal 2 Prozent, also 8.000 Euro im Jahr. Der Boden wird nicht abgeschrieben.
Was ist der Unterschied zwischen linearer und degressiver AfA?
Linear bleibt der Betrag jedes Jahr gleich. Degressiv sind es fünf Prozent vom jeweiligen Restwert, der Betrag fällt also von Jahr zu Jahr. Bei 491.338 Euro Gebäudewert sind das im ersten Jahr 24.567 Euro, im zweiten Jahr 23.339 Euro. Die degressive AfA gilt nur für Neubau mit Bauantrag oder Kauf vom 01.10.2023 bis 30.09.2029.
Wann gilt die Sonder-AfA nach § 7b und was ist die Kostengrenze?
Sie braucht ein Effizienzhaus 40 mit QNG-Siegel und einen Bauantrag vom 01.01.2023 bis 30.09.2029. Die Baukosten dürfen 5.200 Euro je Quadratmeter Wohnfläche nicht übersteigen. Gerechnet wird mit höchstens 4.000 Euro je Quadratmeter: Bei 80 Quadratmetern sind das 320.000 Euro, davon fünf Prozent in vier Jahren, zusammen 64.000 Euro.
Wie funktioniert die Denkmal-AfA nach § 7i?
Auf die begünstigten Sanierungskosten gibt es acht Jahre lang 9 Prozent und weitere vier Jahre 7 Prozent. Bei 300.000 Euro sind das 27.000 Euro, dann 21.000 Euro, insgesamt 300.000 Euro. Für das Sanierungsgebiet nach § 7h gelten dieselben Sätze.
Zeigt der Rechner meine tatsächliche Steuer?
Nein. Die Steuerwirkung im Modell ist die Abschreibung mal einem Satz, den Sie annehmen. Ihr Einkommen, Ihre Mieten und Ihre Kosten kennt der Rechner nicht. Für Ihren Einzelfall ist Ihre Steuerberatung zuständig.
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