Neubau und Erstbezug kaufen in Berlin

Vom Bauträger oder fertiger Erstbezug

„Neubau“ steht in Anzeigen für zwei verschiedene Käufe. Beim Kauf vom Bauträger erwerben Sie Grundstücksanteil und eine Wohnung, die noch gebaut wird, in einem Vertrag. Beim fertigen Erstbezug ist das Haus schon fertig, oft hat der Bauträger die letzten Einheiten noch nicht verkauft.

Die Zeitangaben sind Erfahrungswerte und hängen vom Projekt ab.

Für den Kaufpreis heißt das: Wer früh kauft, bekommt oft die größere Auswahl an Grundrissen und Etagen. Wer spät kauft, zahlt für die Gewissheit, dass das Haus steht.

Der Bauträgervertrag

Der Bauträgervertrag ist im Bürgerlichen Gesetzbuch geregelt (§ 650u BGB). Für den Bau gilt Werkvertragsrecht, für die Übertragung des Grundstücks Kaufrecht. Er muss notariell beurkundet werden. Als Verbraucher sollen Sie den Entwurf in der Regel zwei Wochen vor dem Termin bekommen (§ 17 Abs. 2a Beurkundungsgesetz). Nutzen Sie diese Zeit.

Das wichtigste Blatt neben dem Vertrag ist die Baubeschreibung. Was dort nicht steht, schuldet der Bauträger nicht. Achten Sie auf Formulierungen wie „oder gleichwertig“ und auf fehlende Angaben zu Schallschutz, Fußbodenbelägen, Sanitärobjekten und Außenanlagen. Der Vertrag muss außerdem verbindlich sagen, wann das Haus fertig wird oder wie lange der Bau dauert (§ 650k Abs. 3 BGB).

Lesen Sie, ob eine Vertragsstrafe für Verzug vereinbart ist und wie hoch sie ausfällt. Ohne eine solche Klausel müssen Sie einen Verzugsschaden, etwa die doppelte Miete, selbst nachweisen.

Ratenzahlung nach MaBV: der Ratenplan

Bevor der Bauträger überhaupt Geld nehmen darf, müssen vier Dinge erfüllt sein (§ 3 Abs. 1 MaBV). Der Vertrag ist wirksam, und der Notar hat das bestätigt. Für Sie ist eine Vormerkung im Grundbuch eingetragen, bei Wohnungseigentum ist die Aufteilung im Grundbuch vollzogen. Die Bank des Bauträgers hat zugesagt, Ihre Wohnung von ihren Grundschulden freizustellen, auch wenn der Bau nicht fertig wird. Und die Baugenehmigung liegt vor.

Danach zahlen Sie nach Baufortschritt. § 3 Abs. 2 MaBV legt fest, welcher Anteil wofür verlangt werden darf. Die erste Rate beträgt 30 Prozent. Die übrigen Sätze im Gesetz beziehen sich auf die restlichen 70 Prozent; in der Tabelle sind sie auf den ganzen Kaufpreis umgerechnet.

Rechenweg: Satz des Rests × 70 %, zum Beispiel 40 % × 70 % = 28 %. Der Bauträger darf die Abschnitte zu höchstens sieben Raten zusammenfassen. Fällt eine Leistung weg, wird ihr Anteil auf die anderen Raten verteilt.

Statt dieses Plans darf der Bauträger auch eine Bürgschaft stellen, die alle Ihre Zahlungen absichert (§ 7 MaBV). Dann sind andere Zahlungszeitpunkte möglich. Fragen Sie in diesem Fall, welches Kreditinstitut bürgt und ob die Bürgschaft bis zur vollständigen Fertigstellung läuft.

Abnahme: Sondereigentum und Gemeinschaftseigentum

Mit der Abnahme erklären Sie, dass das Werk im Wesentlichen vertragsgemäß hergestellt ist (§ 640 BGB). Ab diesem Tag läuft die fünfjährige Frist für Mängelansprüche. Mängel, die Sie bei der Abnahme kennen, müssen Sie sich ausdrücklich im Protokoll vorbehalten. Sonst verlieren Sie Rechte.

Bei einer Eigentumswohnung gibt es zwei Abnahmen. Ihre Wohnung nehmen Sie selbst ab. Das Gemeinschaftseigentum, also Dach, Fassade, Keller, Treppenhaus und Außenanlagen, wird für alle Eigentümer abgenommen. Wie das geregelt ist, steht im Bauträgervertrag. Klauseln, nach denen ein vom Bauträger ausgesuchter Gutachter das Gemeinschaftseigentum abnimmt, sind in der Rechtsprechung umstritten.

Nehmen Sie zur Abnahme eine Bausachverständige oder einen Bausachverständigen mit. Das Honorar ist klein im Verhältnis zu einem übersehenen Feuchteschaden. Die Rate für Bezugsfertigkeit zahlen Sie Zug um Zug gegen die Übergabe der Schlüssel; bei Mängeln dürfen Sie einen angemessenen Teil zurückhalten, in der Regel das Doppelte der voraussichtlichen Kosten für die Beseitigung (§ 641 Abs. 3 BGB).

Sonderwünsche

Andere Fliesen, eine zusätzliche Steckdose, eine Wanne statt der Dusche: Bauträger bieten das oft über eine Bemusterung an. Lassen Sie sich jeden Sonderwunsch schriftlich mit Preis und Auswirkung auf den Fertigstellungstermin bestätigen. Beauftragen Sie Handwerker dagegen selbst, liegt die Gewährleistung für deren Arbeit nicht beim Bauträger. Streit darüber, wer einen Schaden verursacht hat, ist dann absehbar.

Viele Bauträger setzen für Sonderwünsche einen Stichtag. Danach sind Änderungen nicht mehr möglich oder deutlich teurer, weil Leitungen und Wände schon stehen. Fragen Sie nach diesem Datum gleich beim ersten Gespräch.

Fertigstellungsrisiko

Das größte Risiko beim Kauf vom Plan ist, dass der Bauträger nicht fertig baut, etwa wegen Insolvenz. Die MaBV begrenzt den Schaden: Sie zahlen nur für Arbeit, die schon im Haus steckt, Ihre Vormerkung sichert den Anspruch auf das Eigentum, und die Freistellung schützt vor den Grundschulden der Bank des Bauträgers. Dazu kommt die Sicherheit von 5 Prozent nach § 650m Abs. 2 BGB.

Ganz weg ist das Risiko damit nicht. Wird ein Bau unterbrochen, kostet das Zeit, und ein neuer Unternehmer arbeitet selten zum alten Preis. Fragen Sie deshalb nach Referenzprojekten des Bauträgers, nach dem Stand der Finanzierung des Projekts und danach, wie viele Einheiten schon verkauft sind.

Energieeffizienz und Förderung

Für Neubauten gelten die Anforderungen des Gebäudemodernisierungsgesetzes, das seit dem 29. Juli 2026 das Gebäudeenergiegesetz ersetzt. Welchen Effizienzstandard das Haus erreicht, steht im Energieausweis, den der Verkäufer Ihnen spätestens bei der Besichtigung zeigen muss. Bei Projekten im Bau ist es der berechnete Bedarf, gemessene Verbräuche gibt es noch nicht.

Ob ein Förderkredit der KfW in Frage kommt, hängt vom erreichten Standard und von den Programmbedingungen zum Zeitpunkt Ihres Antrags ab. Die aktuellen Bedingungen stehen auf kfw.de. Wichtig: Viele Programme verlangen den Antrag, bevor Sie den Kaufvertrag unterschreiben. Das klären Sie mit Ihrer Bank, siehe auch Baufinanzierung in Berlin.

Für Kapitalanleger kann bei Wohnungsneubauten eine degressive Abschreibung von 5 Prozent des Restwerts in Betracht kommen, wenn der Kaufvertrag nach dem 30. September 2023 und vor dem 1. Oktober 2029 geschlossen wurde (§ 7 Abs. 5a EStG). Ob sie in Ihrem Fall greift, beantwortet Ihre Steuerberatung.

Grunderwerbsteuer und Notar beim Neubau

Beim Kauf vom Bauträger zahlen Sie Grunderwerbsteuer auf den gesamten Preis, also auf Grundstücksanteil und Gebäude zusammen. In Berlin sind das 6,0 Prozent, in Brandenburg 6,5 Prozent. Bei einer Wohnung zu 400.000 Euro macht das 24.000 Euro in Berlin und 26.000 Euro in Brandenburg. Notar und Grundbuchamt liegen nach Erfahrung bei rund 1,5 bis 2,0 Prozent, beim Bauträgervertrag eher am oberen Rand, weil der Vertrag umfangreicher ist.

Der Steuerbescheid kommt einige Wochen nach dem Notartermin, lange bevor die Wohnung fertig ist. Planen Sie diese Summe deshalb am Anfang ein und nicht erst zur Schlüsselübergabe. Die Raten an den Bauträger laufen über Ihre Bank; für die Zeit, in der Teile des Darlehens noch nicht abgerufen sind, verlangen viele Banken Bereitstellungszinsen. Fragen Sie vor der Unterschrift, ab wann sie anfallen.

Was Sie bei der Besichtigung einer Musterwohnung fragen sollten: Entspricht die Ausstattung der Baubeschreibung oder ist sie aufgewertet? Welche Wohnung im Haus hat denselben Grundriss? Und wie sieht der Blick aus Ihrer Etage aus, nicht aus der Musteretage?

Provisionsfreie Angebote

Bei vielen Neubauprojekten bezahlt der Bauträger den Makler. Für Sie als Käufer ist der Kauf dann provisionsfrei. Ob das bei einem Projekt so ist, steht im Exposé. Bei Bestandswohnungen gilt dagegen meist die Teilung der Provision zwischen Verkäufer und Käufer, beschrieben im Ratgeber Maklerprovision in Berlin. Grunderwerbsteuer und Notarkosten fallen in jedem Fall an; Beispiele rechnet der Beitrag Kaufnebenkosten Berlin vor.

Neubauprojekte bei BBI

Wir vermarkten Neubauprojekte in Berlin und im Umland, unter anderem in Potsdam, Oranienburg, Beelitz, Zossen und Kleinmachnow. Auf unserer Angebotsseite sind die Wohnungen eines Projekts gebündelt auf einer Projektseite zusammengefasst, mit Grundrissen, Preisen und Stand des Verkaufs. Was beim Hauskauf außerhalb Berlins dazukommt, steht im Ratgeber Haus kaufen im Berliner Umland.

Quellen

• § 3 Makler- und Bauträgerverordnung, Voraussetzungen und Ratenplan; § 7 MaBV, Sicherheitsleistung
• § 650u BGB, Bauträgervertrag; § 650k Abs. 3 BGB, Angaben zur Fertigstellung; § 650m Abs. 2 BGB, Sicherheit für Verbraucher
• § 640 BGB, Abnahme; § 641 Abs. 3 BGB, Zurückbehaltung bei Mängeln; § 634a BGB, Verjährung der Mängelansprüche
• § 17 Abs. 2a Beurkundungsgesetz, Entwurf für Verbraucher vor der Beurkundung
• § 7 Abs. 5a Einkommensteuergesetz, degressive Abschreibung für Wohngebäude
• Verbraucherzentrale: Was steht im Gebäudemodernisierungsgesetz?, Stand 21. August 2026
• KfW, Förderprogramme für den Neubau, Bedingungen tagesaktuell