Markt­preis­einschätzung in Berlin: was Ihre Immobilie heute bringt

Kurz gesagt. Eine Marktpreiseinschätzung beantwortet die Frage, welchen Preis Käufer für Ihre Immobilie heute zahlen würden. Sie stützt sich auf tatsächlich gezahlte Kaufpreise, nicht auf Angebotspreise aus Portalen. Für Vermieter gibt es das Gegenstück: die Mietpreiseinschätzung nach Mietspiegel und Mietpreisbremse.

Was ist eine Marktpreiseinschätzung?

Eine Marktpreiseinschätzung schätzt den Preis, der sich beim Verkauf einer Immobilie voraussichtlich erzielen lässt. Sie heißt auch Marktwerteinschätzung oder Ersteinschätzung. Die wichtigste Grundlage sind Kaufpreise, die wirklich gezahlt wurden: Jeder Notar schickt eine Abschrift des Grundstückskaufvertrags an den Gutachterausschuss, der daraus die Kaufpreissammlung führt (§ 195 BauGB) und die Bodenrichtwerte ableitet (§ 196 BauGB). Portale zeigen dagegen nur, was Verkäufer fordern.

Vom Verkehrswertgutachten unterscheidet sich die Marktpreiseinschätzung in Form und Zweck. Den Verkehrswert definiert § 194 BauGB als den Preis, der im gewöhnlichen Geschäftsverkehr zu erzielen wäre; ein Gutachten darüber erstellen öffentlich bestellte Sachverständige oder der Gutachterausschuss (§ 193 BauGB) nach den Verfahren der ImmoWertV. Gebraucht wird es vor Gericht, in einer Erbauseinandersetzung oder wenn Sie dem Finanzamt einen niedrigeren Wert nachweisen wollen (§ 198 BewG).

Marktpreiseinschätzung und Verkehrswertgutachten im Vergleich

	Marktpreiseinschätzung	Verkehrswertgutachten
Wer erstellt sie?	Makler mit Marktkenntnis vor Ort	öffentlich bestellte Sachverständige oder der Gutachterausschuss
Grundlage	Kaufpreise vergleichbarer Objekte, Bodenrichtwert, Zustand, Ertrag	Verfahren nach ImmoWertV, ausführlich dokumentiert
Kosten	bei BBI kostenlos	Honorar des Sachverständigen oder Gebühr des Gutachterausschusses
Wofür?	Angebotspreis beim Verkauf, Entscheidung über Verkauf oder Vermietung	Gericht, Finanzamt, Erbauseinandersetzung, Beleihung

So hält es BBI: Die Ersteinschätzung ist kostenlos und an keinen Auftrag gebunden. Wir stützen uns auf Kaufverträge aus Ihrer Straße und der näheren Umgebung, den Bodenrichtwert, den Zustand und die Frage, ob vermietet ist. Nach der Besichtigung bekommen Sie eine Preisspanne und den Rechenweg dazu, ausdrücklich ohne Gutachten über den Verkehrswert. Wie die drei Verfahren rechnen, erklärt der Ratgeber Wertermittlung.

Worauf kommt es bei Wohnung, Haus, Zinshaus und Grundstück an? Die Preistreiber

Eigentumswohnung

Bei Wohnungen zählt der Vergleich mit verkauften Wohnungen in ähnlichen Häusern. Den Preis verschieben vor allem Geschoss, Ausrichtung, Balkon, Zustand von Bad und Küche, die Höhe des Hausgelds, die Erhaltungsrücklage und anstehende Beschlüsse der Eigentümergemeinschaft. Eine vermietete Wohnung erzielt meist weniger als eine leere, weil viele Käufer selbst einziehen wollen. Ablauf und Preise je Bezirk: Wohnung verkaufen in Berlin.

Einfamilienhaus

Beim Haus macht das Grundstück oft einen großen Teil des Preises aus. Ausgangspunkt sind Bodenrichtwert und Grundstücksgröße, dazu Baujahr, Bauweise, Modernisierungen und der energetische Zustand. Mehr dazu: Haus verkaufen in Berlin.

Mehrfamilienhaus und Zinshaus

Käufer von Mehrfamilienhäusern rechnen mit dem Ertrag: Mietliste, Leerstand, Bewirtschaftungskosten und der Kaufpreisfaktor, also das Vielfache der Jahresnettokaltmiete. Instandhaltungsstau und Mietverträge unter der ortsüblichen Miete wirken sich direkt aus. Mehr dazu: Zinshaus verkaufen.

Grundstück

Für unbebaute Grundstücke ist der Bodenrichtwert der wichtigste Anhaltspunkt, angepasst an Größe, Zuschnitt und das, was dort gebaut werden darf. Den Bodenrichtwert Ihrer Lage finden Sie kostenfrei in BORIS Berlin; wie Sie ihn lesen, steht im Ratgeber Bodenrichtwert in Berlin.

Wie bekomme ich eine Mietpreiseinschätzung für meine Wohnung?

Wer eine Wohnung vermieten will, braucht statt des Kaufpreises die erzielbare Miete. Maßstab ist die ortsübliche Vergleichsmiete (§ 558 BGB), in Berlin abzulesen am Berliner Mietspiegel 2026 mit Stichtag 1. September 2025. Bei einer Wiedervermietung darf die Miete in Berlin wegen der Mietpreisbremse höchstens 10 Prozent über der ortsüblichen Vergleichsmiete liegen (§ 556d BGB).

Ausnahmen gelten unter anderem, wenn die Wohnung nach dem 1. Oktober 2014 erstmals genutzt und vermietet wurde, wenn sie vor der Vermietung umfassend modernisiert wurde (§ 556f BGB) oder wenn schon der Vormieter mehr gezahlt hat (§ 556e BGB). Bei möblierter Vermietung kommt ein Zuschlag für die Möblierung hinzu. Einzelheiten: Mietpreisbremse in Berlin.

So hält es BBI: Eine erste Näherung liefert unser Mietrechner: Adresse, Wohnfläche und Baujahr genügen. Die persönliche Mietpreiseinschätzung fragen Sie wie die Marktpreiseinschätzung an; auf Wunsch übernehmen wir Mieterauswahl, Vertrag und eine marktgerechte Miete für Sie.

Welche Unterlagen brauche ich für eine Marktpreiseinschätzung?

Für die erste Einschätzung genügen wenige Angaben. Grundbuchauszug und Energieausweis brauchen wir dafür noch nicht.

• Adresse der Immobilie
• Objektart und Wohnfläche
• Baujahr und Zustand
• vermietet oder leer
• Ihre Telefonnummer für Rückfragen

Je mehr wir vorab sehen, desto enger wird die Spanne. Hilfreich sind:

• Fotos der Räume, auch von Bad und Küche
• Grundriss und Wohnflächenberechnung
• Energieausweis
• bei Eigentumswohnungen: Teilungserklärung, Protokolle der Eigentümerversammlungen, Wirtschaftsplan, Hausgeldabrechnung
• bei vermieteten Objekten: Mietvertrag oder Mietliste

Den Energieausweis müssen Sie beim Verkauf oder bei der Vermietung spätestens zur Besichtigung vorlegen (§ 80 Abs. 4 und 5 GEG). Was Sie für den Verkauf insgesamt brauchen und wo Sie es bekommen, steht im Ratgeber Unterlagen für den Immobilienverkauf.

Wie frage ich eine Marktpreiseinschätzung bei BBI an?

Über das Formular

Vier kurze Fragen zu Objektart, Lage und Zustand, dann Ihr Kontakt: Marktpreiseinschätzung anfragen. Die Anfrage geht direkt an unser Team.

Per E-Mail mit Unterlagen

Viele Eigentümer schreiben uns inzwischen direkt, oft mit einem Dutzend Fotos, Grundriss und Energieausweis im Anhang. Das ist uns recht (die Spanne wird dadurch schon vor der Besichtigung enger).

Schreiben Sie an info@bbi-immobilien.de mit dem Betreff „Marktpreiseinschätzung" oder „Mietpreiseinschätzung". Nennen Sie Adresse, Objektart, Wohnfläche, Baujahr, ob vermietet oder leer, und eine Telefonnummer; Fotos, Grundriss und Energieausweis können Sie direkt anhängen.

Telefonisch

Unter 030 327 734 0, Montag bis Freitag 8:30 bis 19:00 Uhr, Samstag und Sonntag 10:00 bis 18:00 Uhr.

Wie wir mit Ihren Angaben umgehen, steht in der Datenschutzerklärung.

Wie läuft eine Marktpreiseinschätzung ab? In fünf Schritten

Quellen und Stand

• § 194 Baugesetzbuch (BauGB), Begriff des Verkehrswerts
• § 193 BauGB, Gutachten des Gutachterausschusses
• § 195 BauGB, Kaufpreissammlung aus den Verträgen der Notare
• § 196 BauGB, Bodenrichtwerte
• Immobilienwertermittlungsverordnung (ImmoWertV 2021), Vergleichs-, Ertrags- und Sachwertverfahren
• § 198 Bewertungsgesetz (BewG), Nachweis eines niedrigeren Werts gegenüber dem Finanzamt
• Gutachterausschuss für Grundstückswerte in Berlin, Marktberichte und Auskünfte
• Gutachterausschuss Berlin: Bodenrichtwerte (BORIS Berlin), kostenfreie Abfrage
• § 558 Bürgerliches Gesetzbuch (BGB), ortsübliche Vergleichsmiete
• § 556d BGB, Mietpreisbremse bei Wiedervermietung
• § 556e BGB, Ausnahme bei höherer Vormiete und Modernisierung
• § 556f BGB, Ausnahme für Neubau und umfassende Modernisierung
• Senatsverwaltung für Stadtentwicklung, Bauen und Wohnen: Berliner Mietspiegel, Mietspiegel 2026
• § 80 Gebäudeenergiegesetz (GEG), Energieausweis spätestens bei der Besichtigung vorlegen

Angaben zu BBI stammen von diesen Seiten unserer Website:

• Immobilienbewertung in Berlin, kostenlose Ersteinschätzung, Preisspanne mit Rechenweg, Unterlagen
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• Mietrechner Berlin, Mietspiegel 2026, Mietpreisbremse

Alle Quellen abgerufen am 16. Oktober 2026.