Kaufen mit wenig Eigenkapital

Was Banken verlangen

Eine feste Mindestquote schreibt kein Gesetz vor. Das Gesetz verlangt von der Bank aber, Ihre Kreditwürdigkeit zu prüfen, bevor sie ein Immobiliendarlehen vergibt (§ 505a BGB). Dazu gehören Ihr Einkommen, Ihre Ausgaben und der Wert der Immobilie, den die Bank selbst ansetzt. Dieser Wert kann unter dem Kaufpreis liegen.

Für die Nebenkosten bekommt die Bank keine Sicherheit. Grunderwerbsteuer, Notar und Maklerprovision stehen nicht im Grundbuch und lassen sich nicht verwerten. Deshalb erwarten Banken in aller Regel, dass Sie diese Kosten selbst zahlen. Alles, was Sie zusätzlich einbringen, senkt das Darlehen. Je kleiner das Darlehen im Verhältnis zum Wert der Immobilie, desto günstiger fällt der Zins meist aus.

Für die Praxis heißt das: Ihr Eigenkapital sollte zuerst die Nebenkosten decken, dann eine Reserve für die ersten Monate, und erst der Rest fließt in den Kaufpreis.

Wie viel jeder zusätzliche Euro bringt, zeigt eine kurze Rechnung. 30.000 Euro mehr Eigenkapital senken das Darlehen um 30.000 Euro. Bei 3,8 Prozent Zins und 2 Prozent Tilgung sind das 145 Euro weniger Rate im Monat (30.000 mal 5,8 Prozent geteilt durch 12). Hinzu kommt, was die Bank beim Zins nachlässt, wenn ihr Anteil am Objektwert kleiner wird. Den Betrag nennt sie im Angebot, eine feste Staffel gibt es nicht.

Was als Eigenkapital zählt

Eigenkapital ist Geld, das Ihnen gehört und das Sie für den Kauf einsetzen können. Dazu zählen:

• Guthaben auf Giro-, Tagesgeld- und Festgeldkonten,
• Wertpapiere und Fondsanteile, deren Wert bis zum Kauf schwanken kann,
• Bausparguthaben,
• Geld, das Ihnen Eltern oder Großeltern schenken,
• ein eigenes, unbelastetes Grundstück, wenn Sie bauen.

Eine Schenkung der Eltern ist bis 400.000 Euro je Elternteil und Kind innerhalb von zehn Jahren steuerfrei (§ 16 Erbschaftsteuergesetz, zehn Jahre nach § 14). Ein Privatdarlehen der Familie ist dagegen Fremdkapital. Die Bank rechnet seine Rate in Ihre Haushaltsrechnung ein. Ob eine Schenkung oder ein Darlehen besser passt, klären Sie mit Ihrer Steuerberatung.

Kein Eigenkapital im Sinne der Bank sind dagegen Geld, das Sie sich selbst leihen, etwa über einen Ratenkredit, und Beträge, die erst nach dem Kauf frei werden. Ein Ratenkredit für die Nebenkosten taucht außerdem in Ihrer Schufa auf und belastet die Haushaltsrechnung doppelt.

Halten Sie nicht alles im Kauf fest. Wer am Notartag das letzte Geld überweist, kann die erste Heizungsreparatur oder eine Sonderumlage der Eigentümergemeinschaft nur noch mit einem teuren Kredit zahlen.

Nebenkosten zuerst

Was das bei einer Wohnung für 300.000 Euro in Berlin heißt, zeigt die Rechnung. Notar und Grundbuch sind mit 2 Prozent angesetzt, am oberen Rand der üblichen Spanne von 1,5 bis 2,0 Prozent.

Beispiel. Die Sätze stammen aus unserem Ratgeber Kaufnebenkosten in Berlin. Ohne Makler entfallen die 10.710 Euro.

Rund 35.000 Euro sind also die Untergrenze, bei der eine Bank ohne Zusatzaufschlag rechnen kann. Wer sie nicht hat, landet bei einer Finanzierung von 100 Prozent oder mehr.

Nachweis und Zeitpunkt

Die Bank will Ihr Eigenkapital sehen, meist als aktuelle Kontoauszüge oder Depotauszüge. Wird ein Teil erst später frei, etwa ein Festgeld oder ein Bausparvertrag, sagen Sie das gleich im ersten Gespräch. Sonst rechnet die Bank mit Geld, das am Zahltag noch fest liegt.

Die Nebenkosten werden nicht alle am selben Tag fällig. Die Maklerprovision zahlen Sie, sobald der Kaufvertrag steht. Die Rechnung des Notars kommt kurz nach dem Termin. Die Grunderwerbsteuer fordert das Finanzamt etwa sechs bis zehn Wochen nach dem Notartermin an, und erst wenn sie bezahlt ist, kann das Grundbuchamt Sie als Eigentümer eintragen. Der Kaufpreis selbst wird fällig, wenn der Notar es Ihnen mitteilt. Planen Sie Ihr Eigenkapital für diese Reihenfolge. Die Einzelheiten stehen im Ratgeber Kaufnebenkosten in Berlin.

Wenn die Familie helfen will

Viele Erstkäufer bekommen Unterstützung von Eltern oder Großeltern. Für die Bank macht es einen Unterschied, in welcher Form das Geld kommt.

Eine Schenkung zählt voll als Eigenkapital. Halten Sie sie schriftlich fest, damit die Bank sieht, dass niemand das Geld zurückfordert. Ein Familiendarlehen dagegen ist eine Schuld. Die Bank rechnet seine Rate in Ihre Haushaltsrechnung ein, auch wenn die Eltern großzügig sind. Ob eine Bank ein zinsloses, erst spät fälliges Familiendarlehen anders bewertet, klärt Ihr Finanzierungsberater vorab.

Eine dritte Möglichkeit ist eine zusätzliche Sicherheit, etwa eine Grundschuld auf der schuldenfreien Immobilie der Eltern. Das senkt das Risiko der Bank, bindet aber das Haus der Eltern an Ihren Kredit. Lassen Sie sich dazu beraten, bevor jemand unterschreibt, und sprechen Sie in der Familie offen darüber, was passiert, wenn Sie die Raten einmal nicht zahlen können.

100- und 110-Prozent-Finanzierung

Bei einer 100-Prozent-Finanzierung leiht Ihnen die Bank den ganzen Kaufpreis, die Nebenkosten zahlen Sie selbst. Bei einer sogenannten 110-Prozent-Finanzierung finanziert sie auch die Nebenkosten mit. In Berlin mit Makler sind das genau genommen 111,57 Prozent. Die Rechnung für dieselbe Wohnung mit drei verschiedenen Eigenkapitalbeträgen:

Beispielrechnung mit demselben Zins in allen drei Spalten. In der Praxis verlangen Banken bei höherem Darlehensanteil meist einen höheren Zins. Den Aufschlag nennt Ihnen die Bank im Angebot.

Die Tabelle unterschätzt den Abstand also. Schon ein halber Prozentpunkt mehr Zins kostet bei 334.710 Euro Darlehen rund 139 Euro im Monat (334.710 mal 0,5 Prozent geteilt durch 12).

Dazu kommen Risiken, die in keiner Monatsrate stehen:

• Verkauf in den ersten Jahren. Die Nebenkosten sind weg. Müssen Sie wegen Jobwechsel oder Trennung verkaufen, deckt der Erlös die Schuld womöglich nicht, und Sie zahlen zusätzlich eine Vorfälligkeitsentschädigung (§ 502 BGB).
• Anschlussfinanzierung. Nach zehn Jahren sind im Beispiel ohne Eigenkapital noch 253.427 Euro offen, das sind 84 Prozent des ursprünglichen Kaufpreises. Ist der Zins dann höher, steigt die Rate deutlich.
• Kein Puffer. Wer ohne Eigenkapital kauft, hat meist auch keine Reserve für Reparaturen.

Eine Vollfinanzierung kann trotzdem sinnvoll sein, etwa bei hohem, sicherem Einkommen und kurzer Sparzeit. Dann sollte die Tilgung eher höher liegen, damit die Restschuld schnell unter den Wert der Immobilie fällt.

Rechnen Sie in diesem Fall mit einer strengeren Prüfung. Banken, die auch die Nebenkosten finanzieren, setzen eine sehr gute Schufa und ein sicheres Einkommen voraus. Probezeit, befristeter Vertrag oder ein junges Unternehmen machen eine Vollfinanzierung schwer. Und weil die Bank kein Polster im Objekt hat, achtet sie stärker darauf, dass nach der Rate genug zum Leben bleibt. Eine Finanzierungsbestätigung vor der Besichtigung ist hier besonders wichtig: Sie wissen dann, ob eine Bank überhaupt mitgeht, bevor Sie sich in eine Wohnung verlieben.

Förderung: was es gibt und für wen

Förderkredite ersetzen kein Eigenkapital. Sie sind zusätzliche Kredite, oft mit günstigerem Zins, die die Bank in ihre Rechnung aufnimmt. Beantragt werden sie über Ihre Bank oder Ihren Finanzierungsvermittler, und zwar bevor Sie den Kaufvertrag unterschreiben. Die Seiten der KfW haben wir am 28. Oktober 2026 geprüft:

Bei einer Eigentumswohnung betrifft eine energetische Sanierung meist das Gemeinschaftseigentum, also Dach, Fassade oder Heizung. Darüber beschließt die Eigentümergemeinschaft, nicht Sie allein. Ob Programm 308 in Ihrem Fall nutzbar ist, klären Sie deshalb vor dem Antrag mit Ihrem Berater.

So gehen Sie mit wenig Eigenkapital vor

1. Nebenkosten für Ihren Zielpreis ausrechnen. Bei 250.000 Euro sind es mit Makler 28.925 Euro (11,57 Prozent).
2. Prüfen, was Sie haben, was die Familie beisteuern kann und welche Reserve bleiben muss.
3. Mit dem Finanzierungsberater klären, ob ein Förderkredit passt und welchen Zinsaufschlag eine Vollfinanzierung bei Ihnen kostet.
4. Zielpreis anpassen. Mit dem Leistbarkeitsrechner sehen Sie sofort, was ein anderer Eigenkapitalbetrag am Kaufpreis ändert.
5. Erst dann besichtigen, mit Finanzierungsbestätigung in der Tasche. Bei mehreren Interessenten entscheidet der Verkäufer oft für den, der seine Finanzierung belegen kann.

Die Vermittlung von Immobilienkrediten (Immobiliardarlehensvermittlung nach § 34i GewO) übernimmt bei uns Maximilian Vigansky persönlich. Die Registerangaben stehen im Impressum. Wenn wir von einem Partner Geld bekommen, sagen wir Ihnen das vorher. Wie die Rate bei verschiedenen Zinsbindungen aussieht, rechnen Sie auf der Seite Baufinanzierung in Berlin nach.

Quellen

• § 505a BGB, Kreditwürdigkeitsprüfung; § 502 BGB, Vorfälligkeitsentschädigung
• § 16 ErbStG, Freibeträge; § 14 ErbStG, Zusammenrechnung über zehn Jahre
• KfW: Programm 124, Programm 308, Programm 300
• § 11 Grunderwerbsteuergesetz mit dem Berliner Steuersatz von 6 Prozent
• BBI: Kaufnebenkosten in Berlin, BBI: Leistbarkeitsrechner
• Alle Quellen abgerufen am 28. Oktober 2026.