Die erste Immobilie kaufen

Die Reihenfolge der Schritte

Wer zum ersten Mal kauft, beginnt oft mit dem Schönsten: Anzeigen ansehen, besichtigen, sich verlieben. Die Bank kommt danach. Das ist die falsche Reihenfolge, denn ohne Finanzierungsbestätigung verlieren Sie die gute Wohnung an den Interessenten, der schon eine hat. So ist es besser:

1. Budget rechnen. Welche Rate trägt Ihr Haushalt? Die Rechnung steht auf der Seite Wie viel Immobilie kann ich mir leisten?
2. Eigenkapital zählen. Reicht es für die Nebenkosten und eine Reserve? Sonst hilft die Seite Kaufen mit wenig Eigenkapital.
3. Finanzierungsbestätigung holen. Die Bank prüft Sie vorab und bestätigt einen Rahmen.
4. Suchprofil festlegen. Lage, Größe, Wohnung oder Haus, Höchstpreis.
5. Besichtigen und Unterlagen prüfen. Bei einer Eigentumswohnung vor allem die Protokolle der Eigentümerversammlungen.
6. Reservieren und Kaufvertrag vorbereiten. Der Notar schickt den Entwurf.
7. Darlehensvertrag unterschreiben, dann den Kaufvertrag beim Notar.
8. Kaufpreis zahlen und Schlüssel übernehmen. Den genauen Ablauf zeigt die Seite Kaufablauf von der Reservierung bis zum Schlüssel.

Die Schritte eins bis drei kosten Sie ein paar Abende und ein Gespräch. Sie entscheiden aber, ob Sie später schnell zusagen können.

Rechnen Sie für den ganzen Weg mit mehreren Monaten. Die Suche dauert je nach Wunsch und Budget unterschiedlich lange. Zwischen Zusage und Notartermin liegen mindestens die zwei Wochen für den Vertragsentwurf, oft mehr, weil Bank und Notar Unterlagen brauchen. Nach dem Notartermin folgen Grunderwerbsteuerbescheid, Zahlung und Übergabe. Wer aus einer Mietwohnung auszieht, sollte die Kündigungsfrist erst dann in Gang setzen, wenn der Übergabetermin feststeht. Für Mieter beträgt sie in der Regel drei Monate (§ 573c BGB).

Wohnung oder Haus

Mit einer Eigentumswohnung kaufen Sie einen Anteil an einem Haus und werden Mitglied der Eigentümergemeinschaft. Die Gemeinschaft entscheidet per Beschluss über Dach, Fassade und Heizung. Sie zahlen monatlich Hausgeld, aus dem auch die Erhaltungsrücklage bedient wird. Beim Haus tragen Sie alles allein, entscheiden aber auch allein.

Was beim Wohnungskauf in Berlin im Einzelnen zählt, steht auf der Seite Eigentumswohnung kaufen in Berlin. Ist die Wohnung vermietet, gelten eigene Regeln, siehe Vermietete Wohnung kaufen. Wurde eine Mietwohnung erst nach dem Einzug des Mieters in Eigentum umgewandelt, hat der Mieter beim ersten Verkauf ein Vorkaufsrecht (§ 577 BGB). Mehr dazu im Ratgeber Vorkaufsrecht für Mieter.

Berlin oder Umland

Für viele Erstkäufer ist das die eigentliche Frage. Statt Preise zu vergleichen, die sich je Straße unterscheiden, lohnt ein Blick auf die Punkte, die im Alltag zählen:

• Weg zur Arbeit: Wie lange dauert er mit S-Bahn, Regionalbahn oder Auto zur Hauptverkehrszeit? Fahren Sie die Strecke einmal zur echten Uhrzeit.
• Kita, Schule, Arzt, Einkauf: was zu Fuß erreichbar ist und was nur mit dem Auto.
• Zweites Auto: Braucht der Haushalt im Umland eines, gehört es in die Haushaltsrechnung.
• Steuern und Recht: Im Umland gilt Brandenburger Recht, auch für die Grunderwerbsteuer. Rechnen Sie die Nebenkosten mit dem dortigen Satz.
• Grundstück: Bodenrichtwerte zeigen, wie viel des Preises auf den Boden entfällt. Wie man sie liest, steht im Ratgeber Bodenrichtwert Berlin.

Wer im Umland sucht, findet Hinweise auf der Seite Haus kaufen im Berliner Umland. Für Berlin selbst ist Immobilie kaufen in Berlin der Einstieg.

Besichtigung: worauf Sie achten

Eine Besichtigung dauert eine halbe Stunde. Die Unterlagen zu lesen dauert länger, und sie sagen mehr. Spätestens bei der Besichtigung muss Ihnen der Verkäufer oder Makler den Energieausweis vorlegen (§ 80 Absatz 4 Gebäudeenergiegesetz). Bitten Sie bei einer Eigentumswohnung zusätzlich um:

• die Protokolle der Eigentümerversammlungen der letzten Jahre,
• den aktuellen Wirtschaftsplan und die letzte Hausgeldabrechnung,
• die Teilungserklärung mit Aufteilungsplan,
• den Stand der Erhaltungsrücklage.

In den Protokollen stehen beschlossene Sonderumlagen und Reparaturen, die noch kommen. Eine neue Heizung für das ganze Haus kann Ihren Anteil schnell fünfstellig machen. Gehen Sie ein zweites Mal hin, bei Tageslicht und zu einer anderen Uhrzeit. Die ausführliche Liste zum Ausdrucken steht unter Besichtigung: Checkliste.

Sehen Sie sich bei der Besichtigung auch an, was später teuer werden kann: Feuchte Stellen in Keller und Bad, Alter und Zustand der Fenster, die Heizung und die Elektrik. Der Energieausweis nennt den Energieträger und oft das Baujahr der Heizung. Bei Zweifeln lohnt ein Termin mit einem Bausachverständigen vor dem Notartermin. Das kostet Geld, aber deutlich weniger als ein übersehener Schaden. Fragen Sie außerdem nach, was mitverkauft wird, von der Einbauküche bis zum Stellplatz, und lassen Sie es in den Kaufvertrag schreiben.

Neubau oder Bestand

Beim Kauf einer bestehenden Wohnung zahlen Sie den Kaufpreis auf einmal, sobald der Notar die Fälligkeit mitteilt. Beim Neubau vom Bauträger ist das anders: Sie zahlen in Raten nach Baufortschritt. Wie viele Raten es höchstens sein dürfen und wofür, regelt die Makler- und Bauträgerverordnung (§ 3 MaBV). Für Ihre Finanzierung heißt das: Das Darlehen wird über Monate in Teilen abgerufen. Fragen Sie die Bank nach den Bereitstellungszinsen für die Zeit, in der Geld zugesagt, aber noch nicht abgerufen ist. Mehr zum Neubau steht auf der Seite Neubau kaufen in Berlin.

Kaufvertrag beim Notar

Ein Kaufvertrag über eine Immobilie ist nur wirksam, wenn ihn ein Notar beurkundet (§ 311b Absatz 1 BGB). Als Verbraucher sollen Sie den beabsichtigten Text im Regelfall zwei Wochen vor dem Termin bekommen (§ 17 Absatz 2a Beurkundungsgesetz). Nutzen Sie die Zeit. Fragen zum Entwurf beantwortet der Notar, er ist zur Neutralität verpflichtet.

Achten Sie im Entwurf auf Kaufpreis und Fälligkeit, den Übergabetermin, mitverkaufte Gegenstände wie die Einbauküche, die Regelung zu beschlossenen Sonderumlagen und den Ausschluss der Haftung für Sachmängel. Nach dem Termin trägt das Grundbuchamt eine Vormerkung zu Ihren Gunsten ein. Der Notar teilt Ihnen mit, wann der Kaufpreis fällig ist. Erst nach Zahlung und Grunderwerbsteuer werden Sie als Eigentümer eingetragen. Der Ratgeber Notartermin und Grundbuch erklärt jeden Schritt.

Nach dem Kauf: die ersten Monate

Mit der Übergabe gehen Nutzen und Lasten auf Sie über, so steht es im Kaufvertrag. Ab diesem Tag zahlen Sie die laufenden Kosten. Bei einer Eigentumswohnung ist das zuerst das Hausgeld an die Verwaltung. Teilen Sie ihr den Eigentümerwechsel mit und richten Sie die Zahlung ein. Auch die Grundsteuer zahlen Sie von da an selbst.

Beim Haus brauchen Sie ab Übergabe eine eigene Wohngebäudeversicherung, falls der Verkäufer seine nicht übertragen hat. Bei der Wohnung versichert die Gemeinschaft das Gebäude, Ihre Hausratversicherung bleibt Ihre Sache. Prüfen Sie die Zählerstände bei der Übergabe und halten Sie sie im Übergabeprotokoll fest, zusammen mit allen Schlüsseln.

Und dann die erste Eigentümerversammlung. Gehen Sie hin. Dort wird über Ihr Geld entschieden, und wer früh zuhört, versteht schnell, wie das Haus tickt. Mitglied der Gemeinschaft werden Sie mit der Eintragung im Grundbuch. Bis dahin lädt die Verwaltung in der Regel noch den Verkäufer ein; was der Kaufvertrag für diese Zeit zu Stimmrecht und Kosten regelt, gilt zwischen Ihnen beiden.

Typische Fehler beim ersten Kauf

• Besichtigen ohne Finanzierungsbestätigung. Bei mehreren Interessenten entscheidet der Verkäufer oft für den, der sofort zahlen kann.
• Nebenkosten vergessen. In Berlin kommen mit Makler rund 11 bis 11,6 Prozent auf den Kaufpreis. Bei 350.000 Euro sind das bis zu 40.495 Euro.
• Das ganze Ersparte einsetzen und keine Reserve behalten.
• Protokolle nicht lesen. Die teuerste Überraschung steht oft schon im Beschluss vom letzten Jahr.
• Die Zinsbindung nur nach der niedrigsten Rate wählen. Nach dem Ende der Bindung zählt die Restschuld. Mehr dazu unter Baufinanzierung in Berlin.
• Den Kaufvertrag unterschreiben, bevor die Bank verbindlich zugesagt hat. Dann schulden Sie den Kaufpreis, auch wenn der Kredit platzt.
• Die Maklerprovision falsch einschätzen. Beim Kauf einer Wohnung oder eines Einfamilienhauses zahlen Sie höchstens die Hälfte, wenn der Verkäufer den Makler beauftragt hat. Mehr im Ratgeber Maklerprovision in Berlin.

Fachbegriffe wie Auflassungsvormerkung, Grundschuld oder Teilungserklärung erklärt unser Glossar. Für die Finanzierung beraten wir Sie selbst: Die Vermittlung von Immobilienkrediten (Immobiliardarlehensvermittlung nach § 34i GewO) übernimmt bei uns Maximilian Vigansky persönlich. Die Registerangaben stehen im Impressum. Wenn wir von einem Partner Geld bekommen, sagen wir Ihnen das vorher.

Quellen

• § 311b Absatz 1 BGB, notarielle Beurkundung; § 17 Absatz 2a Beurkundungsgesetz, Entwurf zwei Wochen vorher
• § 80 Absatz 4 Gebäudeenergiegesetz, Energieausweis bei der Besichtigung
• § 577 BGB, Vorkaufsrecht des Mieters; §§ 656c, 656d BGB, Maklerprovision bei Wohnungen und Einfamilienhäusern
• § 11 Grunderwerbsteuergesetz mit dem Berliner Steuersatz von 6 Prozent
• BBI: Kaufnebenkosten in Berlin
• Alle Quellen abgerufen am 28. Oktober 2026.