Wie kann ich es mir leisten, eine Immobilie zu kaufen?

Rückwärts gerechnet: von der Rate zum Kaufpreis

Bei der Bank beginnt das Gespräch mit der Rate, die Sie jeden Monat zahlen können, ohne dass es eng wird. Aus dieser Rate folgt alles andere. Die Rechnung hat drei Schritte.

1. Monatsrate mal zwölf ergibt die Jahresrate.
2. Die Jahresrate geteilt durch Zins plus anfängliche Tilgung ergibt das Darlehen. Bei 3,8 Prozent Zins und 2 Prozent Tilgung teilen Sie durch 0,058.
3. Darlehen plus Eigenkapital müssen Kaufpreis und Nebenkosten decken. Mit Makler teilen Sie die Summe deshalb durch 1,1157 und erhalten den Kaufpreis.

Mehr steckt nicht dahinter. Die Rechnung lässt sich auch umdrehen: Steht ein Objekt fest, ergibt Kaufpreis mal 1,1157 minus Eigenkapital das nötige Darlehen, und daraus folgt die Rate. Wer seine eigenen Zahlen einsetzen will, nimmt unseren Rechner: Er rechnet genau diese drei Schritte, zeigt die Restschuld nach zehn Jahren und warnt, wenn das Eigenkapital die Nebenkosten nicht deckt.

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Diese Seite erklärt, was hinter den Zahlen steht und wo die Faustregeln aufhören. Der Zins von 3,8 Prozent in allen Beispielen ist eine Annahme. Er liegt nahe am Bundesbank-Durchschnitt von 3,81 Prozent für Wohnungsbaukredite mit fünf bis zehn Jahren Zinsbindung im August 2026. Ihr Angebot kann höher oder niedriger ausfallen.

Die Haushaltsrechnung der Bank

Vor jedem Immobiliendarlehen muss die Bank Ihre Kreditwürdigkeit prüfen. So steht es in § 505a BGB. Sie darf den Vertrag nur abschließen, wenn es wahrscheinlich ist, dass Sie den Kredit vertragsgemäß zurückzahlen. Dafür reicht keine Faustregel. Die Bank stellt Ihre Einnahmen und Ausgaben gegenüber und schaut, was übrig bleibt.

Auf der Einnahmenseite zählt das Nettoeinkommen, das sicher fließt. Wie eine Bank Boni, Elterngeld, Mieteinnahmen oder ein befristetes Arbeitsverhältnis ansetzt, unterscheidet sich von Haus zu Haus. Auf der Ausgabenseite stehen Lebenshaltung, Versicherungen, Auto, laufende Kredite und bei einer Eigentumswohnung das Hausgeld. Die bisherige Kaltmiete fällt weg, wenn Sie selbst einziehen.

So kann das für einen Haushalt mit 5.000 Euro netto aussehen. Alle Ausgaben sind Annahmen. Setzen Sie Ihre eigenen ein.

Beispiel. Die Beträge sind keine Pauschalen einer Bank, sondern Annahmen für einen Zwei-Personen-Haushalt.

In diesem Fall passt die Faustregel: 1.750 Euro Rate lassen 250 Euro Luft. Steigt das Hausgeld oder kommt ein Kind dazu, schrumpft der Spielraum schnell. Deshalb gehören Ihre echten Kontoauszüge in die Rechnung, Prozentsätze reichen dafür nicht.

Faustregeln und wo sie aufhören

Die Regel „30 bis 40 Prozent vom Netto“ ist ein Startwert. Sie hat drei Schwächen, die man kennen sollte.

Kleine Einkommen. Bei 3.500 Euro netto bleiben nach einer Rate von 35 Prozent noch 2.275 Euro. Davon gehen Hausgeld, Lebenshaltung und alles andere ab. Für eine Familie kann das zu wenig sein, obwohl die Quote stimmt. Bei 7.500 Euro netto ist es umgekehrt: Nach der Rate bleiben 4.875 Euro, eine höhere Quote wäre oft tragbar.

Der Zins. Ein Prozentpunkt verändert viel. Bei 1.750 Euro Rate und 2 Prozent Tilgung trägt ein Zins von 3,8 Prozent ein Darlehen von rund 362.100 Euro (21.000 Euro Jahresrate geteilt durch 0,058). Bei 4,8 Prozent sind es nur noch rund 308.800 Euro (21.000 geteilt durch 0,068). Der Kaufpreis sinkt im Beispiel mit 70.000 Euro Eigenkapital von rund 387.300 auf rund 339.500 Euro.

Das Ende der Zinsbindung. Nach zehn Jahren ist ein großer Teil des Darlehens noch offen. Für diese Restschuld brauchen Sie eine Anschlussfinanzierung zu dem Zins, der dann gilt. Niemand kennt ihn heute. Rechnen Sie deshalb durch, ob Sie auch eine höhere Rate tragen könnten, oder wählen Sie eine längere Zinsbindung. Mehr dazu auf der Seite Baufinanzierung in Berlin.

Eigenkapital: zuerst die Nebenkosten

Banken finanzieren den Kaufpreis. Grunderwerbsteuer, Notar, Grundbuch und Maklerprovision finanzieren sie in aller Regel nicht mit, weil dafür kein Gegenwert im Grundbuch steht. Ihr Eigenkapital sollte deshalb zuerst diese Kosten decken. In Berlin sind das mit Makler 11 bis 11,6 Prozent des Kaufpreises, ohne Makler 7,5 bis 8 Prozent. Die Einzelheiten stehen im Ratgeber Kaufnebenkosten in Berlin.

Was darüber hinausgeht, senkt das Darlehen. Je kleiner das Darlehen im Verhältnis zum Wert der Immobilie, desto günstiger fällt der Zins meist aus. Halten Sie trotzdem eine Reserve zurück. Wer am Notartag das letzte Geld überweist, hat für die erste Reparatur nichts mehr. Wie groß sie sein sollte, hängt vom Objekt ab: Bei einer Wohnung mit gut gefüllter Erhaltungsrücklage reicht weniger als bei einem Haus mit alter Heizung.

Kaufen Sie ohne Makler, sinken die Nebenkosten auf 7,5 bis 8 Prozent. Im Beispiel mit 5.000 Euro netto stiege der Kaufpreis dann bei gleichem Budget von rund 387.300 auf rund 400.100 Euro (432.069 Euro geteilt durch 1,08). Das ist ein Rechenbeispiel, keine Empfehlung: Ob ein Objekt provisionsfrei angeboten wird, entscheidet nicht der Käufer. Wie Käufer mit wenig Eigenkapital vorgehen und was eine Finanzierung über 100 Prozent kostet, steht auf der Seite Kaufen mit wenig Eigenkapital.

Drei Beispiele: 3.500, 5.000 und 7.500 Euro netto

Für alle drei Haushalte gelten dieselben Annahmen: Rate 35 Prozent des Nettos, 3,8 Prozent Zins, 2 Prozent anfängliche Tilgung, Kauf über einen Makler mit 11,57 Prozent Nebenkosten. Nur Einkommen und Eigenkapital ändern sich.

Beispielrechnung, kein Angebot. Restschuld nach der Annuitätenformel mit monatlicher Rate und gleichbleibendem Zins für zehn Jahre gerechnet. Sollzins und Effektivzins Ihrer Bank können davon abweichen, verbindliche Konditionen nennt Ihnen die Bank erst nach Prüfung Ihrer Unterlagen.

3.500 Euro netto. Rund 263.000 Euro Kaufpreis sind möglich. Die 40.000 Euro Eigenkapital decken die Nebenkosten von rund 30.400 Euro, es bleiben knapp 9.600 Euro, die das Darlehen senken. Eine Reserve ist darin nicht enthalten. In Berlin reicht das eher für eine kleinere Wohnung oder eine Lage am Stadtrand.

5.000 Euro netto. Rund 387.000 Euro sind drin. Das ist das Beispiel aus der Haushaltsrechnung oben, mit 250 Euro Luft im Monat.

7.500 Euro netto. Knapp 594.000 Euro. Hier lohnt die Frage, ob eine höhere Tilgung sinnvoller ist als ein höherer Kaufpreis. Bei 3 statt 2 Prozent Tilgung sinkt das Darlehen auf 31.500 geteilt durch 0,068, also rund 463.200 Euro, dafür ist die Restschuld nach zehn Jahren deutlich kleiner.

Zu zweit kaufen: zwei Einkommen, ein Kredit

Kaufen Sie mit Partnerin oder Partner, rechnet die Bank beide Einkommen zusammen. Dafür unterschreiben in der Regel auch beide den Darlehensvertrag. Jeder haftet dann für die ganze Summe, nicht nur für seine Hälfte. Das Gesetz nennt das Gesamtschuld (§ 421 BGB).

Zwei Fragen sollten Sie vor dem Notartermin klären. Erstens: Wie lange tragen beide Einkommen? Ist eine Elternzeit oder Teilzeit geplant, rechnen Sie die Rate auch mit dem kleineren Haushaltsnetto durch. Im Beispiel mit 5.000 Euro netto wären 35 Prozent bei 3.800 Euro nur noch 1.330 Euro, und die volle Rate von 1.750 Euro läge bei 46 Prozent. Zweitens: Wer bekommt welchen Anteil im Grundbuch, und was passiert bei einer Trennung? Gerade unverheiratete Paare sollten das schriftlich regeln, den Inhalt klären Sie mit einer Anwältin oder einem Anwalt. Was bei gemeinsamem Eigentum später auf dem Spiel steht, zeigt unser Beitrag zu Bruchteilsgemeinschaft und Zugewinn.

Wenn die Rechnung nicht aufgeht

Reicht das Ergebnis nicht für das, was Sie suchen, gibt es mehrere Stellschrauben. Keine davon ist kostenlos.

• Mehr Eigenkapital ansparen oder von der Familie bekommen. Jeder Euro über den Nebenkosten senkt das Darlehen eins zu eins.
• Kleiner oder weiter draußen suchen. Ein Zimmer weniger oder eine Lage im Berliner Umland verändert den Kaufpreis oft stärker als jeder Zinsvergleich.
• Förderkredite prüfen. Die KfW hat Programme für Familien und für den Kauf selbst genutzter Wohnungen, jeweils mit Bedingungen. Die Übersicht steht auf der Seite Kaufen mit wenig Eigenkapital.
• Tilgung senken. Das erhöht den Kaufpreis, verlängert aber die Laufzeit und erhöht die Restschuld. Dazu raten wir nur mit Plan für die Anschlussfinanzierung.

Wollen Sie wissen, wie eine Bank Ihren Fall sieht, bevor Sie besichtigen? Wir vergleichen Angebote mehrerer Banken und begleiten Sie bis zur Finanzierungsbestätigung. Die Vermittlung von Immobilienkrediten (Immobiliardarlehensvermittlung nach § 34i GewO) übernimmt bei uns Maximilian Vigansky persönlich. Die Registerangaben stehen im Impressum. Wenn wir von einem Partner Geld bekommen, sagen wir Ihnen das vorher.

Quellen

• Deutsche Bundesbank: Wohnungsbaukredite an private Haushalte, Effektivzinssätze im Neugeschäft (August 2026, vorläufig, Stand 1. Oktober 2026)
• § 505a BGB, Pflicht zur Kreditwürdigkeitsprüfung
• § 11 Grunderwerbsteuergesetz mit dem Berliner Steuersatz von 6 Prozent
• BBI: Kaufnebenkosten in Berlin und BBI: Leistbarkeitsrechner
• Alle Quellen abgerufen am 28. Oktober 2026.