Bodenrichtwerte Berlin 2026: Veränderung zu 2025 je Bezirk

Bodenrichtwerte für Wohnbau je Bezirk

Die Tabelle zeigt für jeden Bezirk, wie viele Bodenrichtwerte für Wohnbau der Gutachterausschuss zu den beiden Stichtagen ausweist, den Wert in der Mitte (Median) und dessen Veränderung. Der Median ist der Wert, über und unter dem gleich viele Bodenrichtwerte liegen. Alle Beträge in Euro je Quadratmeter Grundstücksfläche.

Quelle: Gutachterausschuss für Grundstückswerte in Berlin, Bodenrichtwerte zum 01.01.2025 und 01.01.2026 (Geoportal Berlin, abgerufen am 11.10.2026), Art der Nutzung W und W-EFH; Median und Veränderung eigene Berechnung. Bezirk laut Datensatz.

2026 reichen die Mediane von 470 Euro in Reinickendorf bis 2.700 Euro in Friedrichshain-Kreuzberg. Ein unveränderter Median heißt nicht, dass alle Werte gleich geblieben sind: In Lichtenberg, Mitte, Neukölln und Treptow-Köpenick bleibt jeweils der Wert in der Mitte stehen, obwohl ein Teil der Werte gesunken ist. Wie viele es je Bezirk waren, zeigt die zweite Tabelle.

Wert für Wert: gestiegen, gleich, gesunken

In beiden Jahrgängen tragen fast alle Bodenrichtwerte dieselbe Nummer. Deshalb lässt sich ein Wert von 2026 mit seinem Vorjahreswert vergleichen, wenn Nummer, Art der Nutzung, Geschossflächenzahl, Bezirk und Zusatz übereinstimmen. Das gilt für 808 der 812 Wohnbauwerte. Die letzte Spalte zeigt, um wie viel Prozent sich diese Werte im Durchschnitt verändert haben.

Anteile gerundet, deshalb ergeben sie nicht immer zusammen 100. Vergleichbar heißt: gleiche Bodenrichtwertnummer, gleiche Art der Nutzung, Geschossflächenzahl, Bezirk und Zusatz in beiden Jahren.

Die Grenze verläuft entlang der Bebauungsdichte. Gesunken sind alle 430 Werte mit einer wertrelevanten Geschossflächenzahl (GFZ) bis 0,6 und vier von fünf Werten ohne GFZ-Angabe. Alle 373 Werte ab GFZ 0,7 blieben unverändert. Die einzelnen Rückgänge liegen zwischen 3,2 und 9,1 Prozent. Das passt zur Mitteilung des Gutachterausschusses vom 31. Juli 2026: Absenkung der Bodenrichtwerte für den Teilmarkt des individuellen Wohnens berlinweit um 5 Prozent, unverändertes Niveau für Bauland des Geschosswohnungsbaus.

So haben wir gerechnet

Grundlage sind die vollständigen Datensätze der Bodenrichtwerte zum 1. Januar 2025 (1.619 Werte) und zum 1. Januar 2026 (1.623 Werte), die das Geoportal Berlin über einen amtlichen Kartendienst (WFS) bereitstellt. Wir haben beide am 11.10.2026 vollständig abgerufen. Jeder Datensatz nennt Bodenrichtwertnummer, Bezirk, Art der Nutzung, Geschossflächenzahl, Stichtag und den Bodenrichtwert in Euro je Quadratmeter.

Ausgewertet haben wir nur Werte für Wohnbau, also die Art der Nutzung W (Wohngebiet) und W-EFH (Wohnbaufläche für Ein- und Zweifamilienhäuser): 812 Werte für 2025 und 812 für 2026. Nicht enthalten sind Gewerbe, Sonderbauflächen, Gemeinbedarf, Land- und Forstwirtschaft und sonstige Flächen wie Kleingärten. Kern- und Mischgebiete (M1, M2) haben wir weggelassen, weil dort Wohnen, Büro und Handel zusammenkommen. Zum Vergleich: Von 83 vergleichbaren Werten in Kern- und Mischgebieten sind 35 gesunken und 48 gleich geblieben, gestiegen ist keiner.

Gezählt wird jeder Bodenrichtwert mit eigener Nummer. In 26 Zonen weist der Gutachterausschuss zwei Wohnbauwerte für unterschiedliche Bebauungsdichten aus; beide gehen ein. Die Werte sind nicht nach Fläche gewichtet: Eine kleine Zone zählt so viel wie eine große. Den Bezirk haben wir aus dem Datensatz übernommen, eine Zuordnung über Karten war nicht nötig.

Enthalten sind auch 23 Werte in Sanierungsgebieten und Entwicklungsbereichen (2025: 24). Der Gutachterausschuss kennzeichnet sie mit einem Zusatz, weil er sie nach besonderen Regeln ermittelt: ohne die Wirkung der Sanierung oder Entwicklung (SU, EU) oder nach dem Stand der Neuordnung (N). Sie sind Wohnbauwerte dieser Zonen und bleiben deshalb in der Auswertung. Ohne sie läge der Berliner Median bei 620 Euro für 2025 und 600 Euro für 2026, also bei minus 3,2 Prozent.

Für den Vergleich Wert für Wert fehlen vier Werte, die es nur 2026 gibt, und vier, die es nur 2025 gab. Bei 16 der vergleichbaren Werte hat sich die Zonenfläche um mehr als ein Prozent verändert; sie bleiben im Vergleich, weil Nummer und Merkmale gleich sind. Prozentwerte sind auf eine Nachkommastelle gerundet, Anteile auf ganze Prozent.

Was Bodenrichtwerte sind und was nicht

Bodenrichtwerte sind durchschnittliche Lagewerte für den Boden, bezogen auf einen Quadratmeter Grundstücksfläche. Der Gutachterausschuss ermittelt sie nach § 196 BauGB aus seiner Kaufpreissammlung, in Berlin jährlich zum 1. Januar, und zwar für Zonen mit weitgehend gleichen Merkmalen. In bebauten Gebieten gilt der Wert, der sich ergäbe, wenn der Boden unbebaut wäre (§ 196 Abs. 1 BauGB).

Ein Bodenrichtwert ist kein Kaufpreis. Er enthält kein Gebäude und sagt deshalb allein nichts darüber, was ein Haus oder eine Wohnung kostet. Die besonderen Eigenschaften eines einzelnen Grundstücks, etwa Zuschnitt, Größe oder Bodenbeschaffenheit, berücksichtigt er nach den Erläuterungen des Gutachterausschusses nicht, und die Zonengrenzen sind in der Regel nicht grundstücksscharf. Ein Median über viele Zonen ist noch gröber: Er zeigt die Richtung, eignet sich aber nicht, um einzelne Lagen zu vergleichen. Wie Sie den Wert Ihrer Zone in BORIS Berlin abfragen und lesen, steht im Ratgeber Bodenrichtwert in Berlin.

Daten zitieren und herunterladen

Die Tabelle je Bezirk gibt es als CSV-Datei, alle 816 Wohnbauwerte beider Jahre einzeln als zweite CSV-Datei (Semikolon, Dezimalkomma, UTF-8). Die amtlichen Bodenrichtwerte stehen unter der Datenlizenz Deutschland Zero 2.0. Sie erlaubt jede Nutzung ohne Bedingungen; wir nennen die Quelle trotzdem und bitten Sie, das ebenfalls zu tun. Die eigene Zusammenstellung und Berechnung von BBI Immobilien steht unter der Lizenz Creative Commons Namensnennung 4.0 (CC BY 4.0); die Rechte an den amtlichen Daten bleiben unberührt.

Quellen und Stand

• Gutachterausschuss für Grundstückswerte in Berlin: Bodenrichtwerte, BORIS Berlin und Geoportal, Stichtage, Nutzungsbestimmungen
• Geoportal Berlin: Dienst Bodenrichtwerte 01.01.2026 (WFS, Layer brw2026_vector), 1.623 Bodenrichtwerte, ganzer Layer abgerufen am 11.10.2026
• Geoportal Berlin: Dienst Bodenrichtwerte 01.01.2025 (WFS, Layer brw_2025_vector), 1.619 Bodenrichtwerte, ganzer Layer abgerufen am 11.10.2026
• Gutachterausschuss: Erläuterungen zu den Bodenrichtwerten 01.01.2026, Begriff, Zonen, Zusatz SU, EU und N in Sanierungsgebieten und Entwicklungsbereichen (Stand 05.03.2026)
• Gutachterausschuss: Nutzungsbestimmungen, Datenlizenz Deutschland Zero 2.0 seit 1. März 2025
• GovData: Datenlizenz Deutschland Zero, Version 2.0, Lizenztext
• Senatsverwaltung für Stadtentwicklung, Bauen und Wohnen: Pressemitteilung des Gutachterausschusses vom 31.07.2026, Bodenrichtwerte 01.01.2026 nach Teilmärkten
• § 196 Baugesetzbuch (BauGB), Bodenrichtwerte

Daten abgerufen am 11.10.2026 um 00:45 Uhr, alle Quellen abgerufen am 11. Oktober 2026. Der Gutachterausschuss ermittelt die Bodenrichtwerte jährlich zum 1. Januar; diese Seite gibt die Stichtage 2025 und 2026 wieder.

Weitere Zahlen: Marktdaten im Überblick, Report Wohnungsmarkt Berlin, Kaufpreisfaktor Berlin.