Grundstück verkaufen in Berlin

Bebaut oder unbebaut

Ein Gebäude ist in der Regel wesentlicher Bestandteil des Grundstücks, auf dem es steht (§ 94 Abs. 1 BGB). Wer ein Haus verkauft, verkauft das Grundstück deshalb mit; diesen Fall beschreibt die Seite Haus verkaufen in Berlin. Dieser Ratgeber geht von Grundstücken aus, bei denen der Boden im Mittelpunkt steht: Bauland ohne Gebäude, ein Grundstück mit einem alten Gebäude, das ein Käufer ersetzen will, oder eine Teilfläche Ihres Gartens.

Wer ein Grundstück kauft, will meist bauen. Käufer fragen deshalb zuerst, was und wie viel dort entstehen darf, danach nach Erschließung, Lasten und Boden. Liegen die Antworten vor dem Inserat vor, verhandeln Sie über belegte Angaben statt über Annahmen.

Steht auf dem Grundstück Wohnraum, braucht der Abriss in Berlin eine Genehmigung nach dem Zweckentfremdungsverbot (§ 2 Abs. 1 Nr. 5 ZwVbG). Für Ein- und Zweifamilienhäuser gilt seit dem 30. Juli 2026 eine Erleichterung, wenn dort in angemessener Frist Wohnraum in mindestens gleichem Umfang neu errichtet wird (§ 3 Abs. 4 Satz 1 Nr. 4 ZwVbG). Einzelheiten stehen im Ratgeber Zweckentfremdungsverbot beim Verkauf.

Wollen Sie nur eine Teilfläche verkaufen, muss sie vermessen und im Grundbuch als eigenes Grundstück eingetragen werden (§ 19 Abs. 1 BauGB). Die Vermessung führt eine Öffentlich bestellte Vermessungsingenieurin oder ein Öffentlich bestellter Vermessungsingenieur aus, das Vermessungsamt übernimmt das Ergebnis ins Liegenschaftskataster; die Kosten hängen vom Einzelfall ab. Gilt ein Bebauungsplan, dürfen durch die Teilung keine Verhältnisse entstehen, die seinen Festsetzungen widersprechen (§ 19 Abs. 2 BauGB).

Was dort gebaut werden darf

Was auf einem Grundstück gebaut werden darf, steht nicht im Grundbuch. Es ergibt sich aus dem Planungsrecht. Gilt ein Bebauungsplan, ist ein Vorhaben zulässig, wenn es seinen Festsetzungen nicht widerspricht und die Erschließung gesichert ist (§ 30 Abs. 1 BauGB). Der Plan regelt etwa die Art der Nutzung, zum Beispiel Wohnen oder Gewerbe, das Maß der Nutzung wie Geschossfläche und Höhe und die Fläche, die überbaut werden darf.

Ob für Ihr Grundstück ein Bebauungsplan gilt, zeigt das Geoportal Berlin. Es verzeichnet die festgesetzten Pläne und die Pläne im Verfahren; gesucht wird nach Adresse oder Plannummer. In den meisten Fällen lässt sich ein festgesetzter Plan dort als Scan ansehen, die Online-Auskunft ist kostenlos. Nach Angabe der Senatsverwaltung kann die digitale Fassung nur eine Erstinformation sein. Für ein Grundstück können mehrere Pläne gelten, verbindliche Auskunft gibt das Stadtplanungsamt des Bezirks.

Wo kein Bebauungsplan festgesetzt ist, kommt es auf die Lage an. In Reinickendorf etwa bildet dann nach Angabe des Bezirksamts in der Regel der Baunutzungsplan vom 28. Dezember 1960 als übergeleiteter Bebauungsplan das Planungsrecht; auch ihn zeigt das Geoportal. Innerhalb eines im Zusammenhang bebauten Ortsteils muss sich ein Vorhaben in die Eigenart der näheren Umgebung einfügen. Maßstab sind Art und Maß der baulichen Nutzung, die Bauweise und die Fläche, die überbaut werden soll, und die Erschließung muss gesichert sein (§ 34 Abs. 1 BauGB). Im Außenbereich sind vor allem Vorhaben zulässig, die § 35 Abs. 1 BauGB ausdrücklich nennt, etwa für Land- und Forstwirtschaft. Andere Vorhaben sind dort nur im Einzelfall zulässig, wenn sie öffentliche Belange nicht beeinträchtigen (§ 35 Abs. 2 BauGB).

Eine schriftliche Auskunft zu den planungsrechtlichen Grundlagen gibt das Stadtentwicklungsamt des Bezirks auf formlosen Antrag, beantragen kann sie jede Person. Sie kostet nach Angabe des Landes 30 Euro in beplanten und 75 Euro in unbeplanten Gebieten. Weiter reicht ein Vorbescheid: Auf Antrag der Bauherrin oder des Bauherrn entscheidet die Bauaufsicht damit schon vor dem Bauantrag über einzelne Fragen zum Vorhaben (§ 75 Abs. 1 BauO Bln). Er setzt prüffähige Bauvorlagen voraus, die Gebühr richtet sich nach der Baugebührenordnung. Ob Sie diesen Aufwand vor dem Verkauf treiben oder ihn dem Käufer überlassen, hängt vom Grundstück ab.

Der Bodenrichtwert als Anhaltspunkt

Der Bodenrichtwert ist ein durchschnittlicher Lagewert für unbebauten Boden in Euro je Quadratmeter Grundstücksfläche. In Berlin ermittelt ihn der Gutachterausschuss jedes Jahr zum 1. Januar. Abfragen können Sie ihn kostenlos in BORIS Berlin, Auskunft darüber kann jeder verlangen (§ 196 Abs. 3 BauGB). Der Wert gilt für ein fiktives Grundstück mit den typischen Merkmalen seiner Zone; Zuschnitt, Größe, Altlasten oder Rechte Dritter berücksichtigt er nicht. Die Werte für Bauland beziehen sich in Berlin auf erschließungsbeitragsfreie Grundstücke.

Neben dem Wert nennt BORIS die wertrelevante Geschossflächenzahl (WGFZ), also die typische Dichte der Zone. Darf auf Ihrem Grundstück dichter oder weniger dicht gebaut werden, lässt sich der Bodenwert mit den Umrechnungskoeffizienten des Gutachterausschusses anpassen, aber nicht in jedem Fall. Aus dem Richtwert folgt außerdem kein Anspruch auf eine Baugenehmigung. Wie Sie ihn abfragen und lesen, erklärt der Ratgeber Bodenrichtwert in Berlin.

Den Wert eines bestimmten Grundstücks ermittelt erst eine Einzelbewertung. Sie verbindet den Richtwert der Zone mit dem, was auf Ihrem Grundstück zulässig ist, und mit dem, was es belastet. Wie wir dabei vorgehen, steht auf der Seite Immobilienbewertung in Berlin; die Ersteinschätzung ist bei uns kostenlos.

Unterlagen und Erschließung

Käufer, Bank und Notar fragen beim Grundstück nach diesen Unterlagen. Stelle und Kosten nach Angaben des Landes Berlin und der Bezirksämter:

Eine Baulast ist eine Verpflichtung des Eigentümers gegenüber der Bauaufsicht, etwa die Übernahme einer Abstands- oder Stellplatzfläche für den Nachbarn. Sie steht nicht im Grundbuch, sondern im Baulastenverzeichnis, und sie kann die Fläche verkleinern, die ein Käufer bebauen darf. Ein berechtigtes Interesse an der Auskunft haben nach Angabe des Landes Eigentümer und auch Kaufinteressenten.

Ein Eintrag im Bodenbelastungskataster ist ein Hinweis, kein Befund. Bei Bauland zählt die künftige Nutzung, denn für Wohngebiete gelten etwa bei Blei und Arsen strengere Prüfwerte als für Gewerbe. Die Bearbeitungsfrist für die Auskunft beträgt vier Wochen; wie Sie sie beantragen, steht im Ratgeber Altlastenkataster Berlin.

Bauen darf ein Käufer nur, wenn die Erschließung gesichert ist (§ 30 Abs. 1, § 34 Abs. 1 BauGB). Wird eine öffentliche Straße erstmals endgültig hergestellt, tragen die Eigentümer der erschlossenen Grundstücke die umlagefähigen Kosten als Erschließungsbeitrag; Grundlage sind das Baugesetzbuch und das Berliner Erschließungsbeitragsgesetz. Ob für Ihr Grundstück Beiträge gezahlt sind oder später noch fällig werden können, sagt eine Bescheinigung des Straßen- und Grünflächenamts. Ausgestellt wird sie für Eigentümer, Notare, Rechtsanwälte und Bevollmächtigte, nicht für Kaufinteressenten. Das Bezirksamt Steglitz-Zehlendorf nennt 31 Euro ohne und 82 Euro mit Berechnung bei ein bis zwei Wochen Bearbeitung.

Soweit im Kaufvertrag nichts anderes vereinbart ist, trägt der Verkäufer die Erschließungsbeiträge für Maßnahmen, die bis zum Tag des Vertragsschlusses bautechnisch begonnen sind. Das gilt unabhängig davon, wann die Beitragsschuld entsteht (§ 436 Abs. 1 BGB). Den Wortlaut im Vertrag klären Sie mit dem Notariat.

Mit Ihrer schriftlichen Vollmacht kann auch Ihr Makler die meisten dieser Unterlagen anfordern. Fangen Sie mit denen an, die am längsten dauern. Grundbuchauszug und Flurkarte holen Sie zuletzt, damit sie beim Notartermin aktuell sind. Eine Checkliste für alle Objektarten steht im Ratgeber Unterlagen für den Immobilienverkauf.

Vorkaufsrecht des Bezirks

Liegt Ihr Grundstück in einem sozialen Erhaltungsgebiet, auch Milieuschutzgebiet genannt, steht dem Bezirk beim Verkauf grundsätzlich ein Vorkaufsrecht zu (§ 24 Abs. 1 Satz 1 Nr. 4 BauGB). Er darf dann zu denselben Bedingungen kaufen wie Ihr Käufer. Das Bundesverwaltungsgericht hat die Ausübung am 9. November 2021 eingeschränkt (4 C 1.20). Ausgeschlossen ist sie, wenn das Grundstück den Zielen der Verordnung entsprechend bebaut ist und genutzt wird und das Gebäude keine Missstände oder Mängel aufweist (§ 26 Nr. 4 BauGB). Ob eine Adresse in einem solchen Gebiet liegt, zeigt unsere Milieuschutz-Karte.

Das Baugesetzbuch nennt in § 24 Abs. 1 weitere Fälle eines Vorkaufsrechts der Gemeinde. Ob eines besteht und ob der Bezirk es ausübt, fragt der Notar nach der Beurkundung beim Bezirk an. Erst wenn das geklärt ist, darf das Grundbuchamt den Käufer als Eigentümer eintragen (§ 28 Abs. 1 BauGB). Mehr dazu im Beitrag Vorkaufsrecht.

Maklerprovision und Steuerfragen

Die Regeln zur Teilung der Maklerprovision gelten nur für den Kauf einer Wohnung oder eines Einfamilienhauses durch eine Privatperson (§§ 656a bis 656d BGB). Für unbebaute Grundstücke gelten sie nicht. Dort legen Auftraggeber und Makler Höhe und Verteilung der Provision im Maklervertrag fest, vor Beginn der Vermarktung und schwarz auf weiß. Wird ein Einfamilienhaus mit seinem Grundstück an eine Privatperson verkauft, teilen sich Käufer und Verkäufer die Provision (§ 656c, § 656d BGB). Was Ihnen danach bleibt, rechnet der Netto-Erlös-Rechner im Ratgeber Maklerprovision in Berlin.

Steuerfragen rund um den Verkauf klären Sie mit einer Steuerberaterin oder einem Steuerberater; Grundlagen stehen im Beitrag Spekulationsfrist bei Immobilien.

Grundstück verkaufen in fünf Schritten

1. Unterlagen und Baurecht klären. Grundbuchauszug, Flurkarte, Baulasten- und Altlastenauskunft, Erschließungsbescheinigung und, wo nötig, eine planungsrechtliche Auskunft. Die Altlastenauskunft hat eine Bearbeitungsfrist von vier Wochen, beantragen Sie sie deshalb zuerst.
2. Wert einschätzen. Bodenrichtwert der Zone, zulässige Bebauung, Zuschnitt und Lasten ergeben zusammen eine Preisspanne. Unsere Ersteinschätzung ist kostenlos und unverbindlich.
3. Vermarkten. Ein Exposé mit Lageplan, Angaben zum Baurecht und den Unterlagen beantwortet die ersten Fragen der Käufer. Ob zuerst vorgemerkte Interessenten oder gleich die Portale angesprochen werden, entscheiden Sie.
4. Kaufvertrag beim Notar. Der Vertrag wird notariell beurkundet (§ 311b Abs. 1 BGB). Danach fragt der Notar beim Bezirk nach dem Vorkaufsrecht und lässt für den Käufer eine Vormerkung im Grundbuch eintragen.
5. Zahlung und Eigentumswechsel. Der Käufer zahlt, wenn der Notar dazu auffordert; Eigentümer wird er mit der Eintragung im Grundbuch. Zwischen Notartermin und Eintragung liegen meist drei bis vier Monate. Den Ablauf beschreibt der Ratgeber Notartermin und Grundbuch.

Sie leben nicht in Berlin? Wie Sie Vollmacht und Notartermin aus der Ferne regeln, steht im Ratgeber Immobilie in Berlin verkaufen, wenn Sie im Ausland leben.

Quellen

• Senatsverwaltung für Stadtentwicklung, Bauen und Wohnen: Bebauungspläne im Geoportal, Suche nach Adresse, Pläne im Verfahren und festgesetzt, Scan, nur Erstinformation, Auskunft beim Stadtplanungsamt
• Geoportal Berlin, Bebauungspläne und Baunutzungsplan online
• Service Berlin: Bebauungsplan und Fluchtlinien, Auskunft, Festsetzungen, Bebaubarkeit, Online-Auskunft kostenlos
• Service Berlin: Stellungnahme zu städteplanerischen und planungsrechtlichen Aspekten, formloser Antrag, 30 und 75 Euro
• Service Berlin: Erteilung eines Bauvorbescheids, Bauvorlagen, Gebühr nach Baugebührenordnung
• § 75 Bauordnung für Berlin (BauO Bln), Vorbescheid
• Bezirksamt Reinickendorf: Planungsrechtliche Beratung, Baunutzungsplan vom 28. Dezember 1960 als übergeleiteter Bebauungsplan
• Service Berlin: Grenzvermessung beauftragen, Teilung zum Verkauf einer Teilfläche, Öffentlich bestellte Vermessungsingenieure, Übernahme ins Kataster
• Service Berlin: Grundbuch, Abschrift, Antrag, 10 und 20 Euro
• Service Berlin: Liegenschaftskataster, Auskunft und Auszug, Flurkarte 16 Euro je Blatt, Antrag online oder schriftlich
• Service Berlin: Baulastenverzeichnis, Auskunft, Baulast, berechtigtes Interesse, 17 und 29 Euro
• Service Berlin: Bauaktenarchiv, Einsicht in Bauakten, Mindestgebühr 36 Euro
• Service Berlin: Auskunft aus dem Bodenbelastungskataster, 5 bis 500 Euro, Bearbeitungsfrist vier Wochen
• Bezirksamt Steglitz-Zehlendorf: Erschließungsbeiträge und Beitragsbescheinigungen, Rechtsgrundlagen, Antragsberechtigte, 31 und 82 Euro, ein bis zwei Wochen
• Bezirksamt Tempelhof-Schöneberg: Erschließungsbeiträge und Beitragsbescheinigungen, 31 Euro
• Gutachterausschuss für Grundstückswerte in Berlin: Bodenrichtwerte, BORIS Berlin, kostenfreie Abfrage
• Gutachterausschuss: Erläuterungen zu den Bodenrichtwerten 01.01.2026, Bauland erschließungsbeitragsfrei, WGFZ
• Kostenverzeichnis GNotKG, Nr. 17000 und 17001, Ausdrucke aus dem Grundbuch
• § 94 Bürgerliches Gesetzbuch (BGB), Gebäude als wesentlicher Bestandteil
• § 311b BGB, Beurkundung des Grundstückskaufvertrags
• § 436 BGB, Erschließungsbeiträge beim Grundstückskauf
• § 656a BGB, Maklervertrag über Wohnung oder Einfamilienhaus
• § 656c BGB, Provision bei Tätigkeit für beide Seiten
• § 656d BGB, Vereinbarungen über die Maklerkosten
• § 19 Baugesetzbuch (BauGB), Teilung von Grundstücken
• § 24 BauGB, Vorkaufsrecht der Gemeinde
• § 26 BauGB, Ausschluss des Vorkaufsrechts
• § 28 BauGB, Mitteilung, Eintragung im Grundbuch
• § 30 BauGB, Vorhaben im Geltungsbereich eines Bebauungsplans
• § 34 BauGB, Vorhaben innerhalb der im Zusammenhang bebauten Ortsteile
• § 35 BauGB, Bauen im Außenbereich
• § 196 BauGB, Bodenrichtwerte, Auskunft für jedermann
• § 2 Zweckentfremdungsverbot-Gesetz (ZwVbG), Abriss als Zweckentfremdung
• § 3 ZwVbG, Erleichterung beim Abriss von Ein- und Zweifamilienhäusern
• Bundesverwaltungsgericht, Urteil vom 9. November 2021, 4 C 1.20, Vorkaufsrecht im Erhaltungsgebiet

Alle Quellen abgerufen am 10. Oktober 2026.