Die Grundsteuer beim Immobilienverkauf in Berlin

Wer die Grundsteuer im Verkaufsjahr schuldet

Das Grundsteuergesetz knüpft an den Jahresbeginn an. Die Steuer entsteht mit Beginn des Kalenderjahres und wird nach den Verhältnissen zu diesem Zeitpunkt festgesetzt (§ 9 GrStG). Schuldner ist, wem das Grundstück bei der Feststellung des Grundsteuerwerts zugerechnet ist (§ 10 GrStG).

Für den Verkauf heißt das: Verkaufen Sie im Mai, bleiben Sie für das laufende Jahr gegenüber dem Finanzamt Schuldner. Der Wechsel im Grundbuch ändert daran nichts mehr.

Wann der Käufer den Bescheid bekommt

Ändert sich die Zurechnung, schreibt das Finanzamt den Grundsteuerwert fort (§ 222 Abs. 2 BewG). Bei geänderten tatsächlichen Verhältnissen ist Fortschreibungszeitpunkt der Beginn des folgenden Kalenderjahres (§ 222 Abs. 4 BewG). Erst dann geht der Bescheid an den neuen Eigentümer. Liegt die Eintragung im Grundbuch spät im Jahr, kann auch für das Folgejahr noch ein Bescheid an den Verkäufer gehen, bis das Finanzamt den Wechsel verarbeitet hat.

Wie Käufer und Verkäufer teilen

Nach dem Gesetz trägt der Käufer die Lasten der Sache ab der Übergabe (§ 446 BGB). Notarielle Kaufverträge greifen das fast immer auf: Ab dem Besitzübergang übernimmt der Käufer laufende Lasten wie die Grundsteuer und erstattet dem Verkäufer den Anteil, den dieser vorausgezahlt hat.

Praktisch rechnen Sie tagesgenau. Beispiel: Die Jahressteuer beträgt 291,40 Euro, die Übergabe ist am 1. Juli. Der Verkäufer hat die Raten vom 15. Februar und 15. Mai gezahlt, also 145,70 Euro für das erste Halbjahr, und trägt sie selbst. Die Raten vom 15. August und 15. November zahlt er weiter ans Finanzamt, der Käufer erstattet ihm diese 145,70 Euro. Wie und wann erstattet wird, steht im Kaufvertrag.

So rechnen Sie die Grundsteuer in Berlin selbst

Seit dem 1. Januar 2025 gilt in Berlin das neue Recht. Drei Größen bestimmen den Betrag:

• Grundsteuerwert aus dem Bescheid des Finanzamts,
• Steuermesszahl: 0,31 Promille für Wohngrundstücke, 0,45 Promille für Nichtwohngrundstücke und unbebaute Grundstücke,
• Hebesatz: 470 Prozent (bis 2024 waren es 810 Prozent nach altem Recht).

Rechnung: Grundsteuerwert mal Messzahl ergibt den Messbetrag, Messbetrag mal Hebesatz die Jahressteuer. Bei 200.000 Euro Grundsteuerwert: 200.000 × 0,00031 = 62 Euro, 62 × 4,7 = 291,40 Euro im Jahr. Fällig ist sie in vier Raten am 15. Februar, 15. Mai, 15. August und 15. November (§ 28 GrStG).

Was das für Ihren Verkauf bedeutet

Legen Sie den aktuellen Grundsteuerbescheid zu den Verkaufsunterlagen. Käufer fragen nach den laufenden Kosten, und ein Bescheid beantwortet das schneller als eine Schätzung. Bei Eigentumswohnungen gehört die Grundsteuer nicht ins Hausgeld, sie wird für jede Wohnung einzeln festgesetzt.

Klären Sie vor dem Notartermin, ob Ihre Raten per Lastschrift laufen. Die Lastschrift endet nicht von selbst mit dem Verkauf.

Quellen

• § 9 Grundsteuergesetz (GrStG), Stichtag und Entstehung der Steuer
• § 10 GrStG, Steuerschuldner
• § 28 GrStG, Fälligkeit
• § 222 Bewertungsgesetz, Fortschreibungen
• § 446 BGB, Übergang von Nutzungen und Lasten
• Land Berlin, Informationen zur Berliner Grundsteuer (Hebesatz 470 %, Messzahlen 0,31 und 0,45 Promille), abgerufen am 1. Oktober 2026
• Senatsverwaltung für Finanzen, Pressemitteilung 24-007 vom 21.02.2024, Eckpunkte zur neuen Grundsteuer