Die Unterlagen für den Immobilienverkauf in Berlin

Die Grundausstattung für jeden Verkauf

Käufer, Bank und Notar fragen fast immer nach denselben Papieren. Wer sie vor der ersten Besichtigung beisammen hat, beantwortet Rückfragen am selben Tag statt nach zwei Wochen. Das hält Interessenten, die parallel andere Objekte ansehen.

• Grundbuchauszug, möglichst aktuell. Käufer und finanzierende Banken fragen danach, und das Bauaktenarchiv will für die Einsicht einen Auszug, der höchstens sechs Wochen alt ist.
• Flurkarte (Auszug aus dem Liegenschaftskataster). Sie zeigt Grundstücksgrenzen und Gebäude.
• Grundrisse und Wohnflächenberechnung. Für geförderten Wohnraum schreibt die Wohnflächenverordnung vor, wie gerechnet wird (§ 1 WoFlV). Im freien Verkauf ist sie nicht vorgeschrieben, wird aber häufig als Maßstab genommen. Schreiben Sie dazu, nach welcher Methode die Fläche ermittelt wurde.
• Energieausweis, dazu unten mehr.
• Grundsteuerbescheid und Nachweise über Modernisierungen (Rechnungen, Gewährleistungen, Baujahr von Heizung, Fenstern und Dach).

Grundbuchauszug: wer ihn bekommt und was er kostet

Einsicht ins Grundbuch und eine Abschrift bekommt, wer ein berechtigtes Interesse darlegt (§ 12 GBO). Als Eigentümer haben Sie es immer. Ein Makler oder Kaufinteressent braucht Ihre schriftliche Vollmacht, Neugier allein reicht nicht.

In Berlin sind die Grundbuchämter auf acht Amtsgerichte konzentriert: Charlottenburg, Köpenick, Lichtenberg, Mitte, Neukölln, Schöneberg, Spandau und Tempelhof-Kreuzberg. Welches Gericht Ihr Grundbuch führt, richtet sich nach dem Grundbuchbezirk. Den Antrag können Sie laut Service Berlin bei jedem Berliner Grundbuchamt stellen, schriftlich oder vor Ort, nicht telefonisch.

Ein einfacher Ausdruck kostet 10 Euro, ein amtlicher Ausdruck 20 Euro (Nr. 17000 und 17001 Kostenverzeichnis GNotKG). Die bloße Einsicht ist kostenfrei. Online abrufen können Eigentümer ihr Grundbuch nicht: Das Grundbuch wird zwar elektronisch geführt, der automatisierte Abruf steht aber nur Notaren, Gerichten, Behörden und öffentlich bestellten Vermessungsingenieuren offen.

Flurkarte, Baulasten und Bauakte

Flurkarte. Den Auszug aus dem Liegenschaftskataster gibt das Vermessungsamt des Bezirks aus, in dem das Grundstück liegt. Ein Auszug aus der Flurkarte kostet 16 Euro je Blatt, ein Auszug aus dem Liegenschaftsbuch 16 Euro bis fünf Seiten.

Baulasten. Eine Baulast ist eine öffentlich-rechtliche Verpflichtung, etwa eine Abstandsfläche oder ein Wegerecht zugunsten des Nachbarn. Sie steht nicht im Grundbuch, sondern im Baulastenverzeichnis der Bauaufsicht des Bezirks. Auskunft bekommen Eigentümer und Kaufinteressenten. Eine Negativbescheinigung kostet 17 Euro je Grundstück, Abschriften vorhandener Baulasten 29 Euro.

Bauakte. Baugenehmigungen, genehmigte Pläne und Abnahmen liegen im Bauaktenarchiv des Bezirks. Für die Einsicht brauchen Sie einen Grundbuchauszug, der höchstens sechs Wochen alt ist, und Ihren Ausweis; Bevollmächtigte zusätzlich die Vollmacht des Eigentümers. Die Gebühr richtet sich nach dem Aufwand. Fragen Sie früh an, die Akten müssen oft erst aus dem Archiv geholt werden.

Energieausweis: wann Sie ihn zeigen müssen

Beim Verkauf müssen Sie oder Ihr Makler Kaufinteressenten den Energieausweis spätestens bei der Besichtigung vorlegen. Nach dem Kaufvertrag übergeben Sie ihn dem Käufer (§ 80 Abs. 4 GModG, früher Gebäudeenergiegesetz). Liegt bei Erscheinen einer Anzeige schon ein Ausweis vor, gehören die Pflichtangaben daraus in die Anzeige, unter anderem Art des Ausweises, Energiekennwert, Energieträger der Heizung und bei Wohngebäuden das Baujahr (§ 87 GModG). Für Baudenkmäler gilt die Vorlagepflicht nicht (§ 79 Abs. 4 GModG).

Mehr zu den Angaben im Detail steht in unserem Ratgeber Energieausweis und Pflichtangaben.

Zusätzlich bei einer Eigentumswohnung

Wer eine Wohnung kauft, kauft einen Anteil an einer Gemeinschaft mit. Käufer und Banken wollen deshalb sehen, wie das Haus verwaltet wird und was finanziell ansteht.

• Teilungserklärung mit Aufteilungsplan. Sie teilt das Grundstück in Miteigentumsanteile mit Sondereigentum (§ 8 WEG) und regelt, was zur Wohnung gehört.
• Beschluss-Sammlung und die Protokolle der letzten zwei bis drei Eigentümerversammlungen. Die Sammlung führt der Verwalter (§ 24 Abs. 7 und 8 WEG). Hier stehen beschlossene Sonderumlagen und Sanierungen.
• Wirtschaftsplan und letzte Jahresabrechnung (§ 28 Abs. 1 und 2 WEG). Daraus ergibt sich das monatliche Hausgeld.
• Vermögensbericht mit dem Stand der Erhaltungsrücklage (§ 28 Abs. 4 WEG).
• Verwalterzustimmung, falls die Teilungserklärung sie für einen Verkauf verlangt. Ohne sie ist der Kaufvertrag schwebend unwirksam (§ 12 WEG). Der Notar holt sie in der Regel ein.

Diese Unterlagen bekommen Sie vom Verwalter. Jeder Eigentümer kann Einsicht in die Verwaltungsunterlagen verlangen (§ 18 Abs. 4 WEG).

Vermietet, finanziert oder geerbt

Vermietet. Der Käufer tritt in den Mietvertrag ein (§ 566 BGB) und übernimmt auch die Mietsicherheit (§ 566a BGB). Legen Sie deshalb alle Mietverträge mit Nachträgen, die letzten Mieterhöhungen, die Nebenkostenabrechnungen und einen Nachweis über die Kaution bereit. Mehr dazu im Ratgeber Vermietete Wohnung verkaufen.

Noch ein Kredit eingetragen. Eine Grundschuld wird im Grundbuch gelöscht, wenn die Bank die Löschung bewilligt und Sie als Eigentümer zustimmen (§§ 19, 27 GBO). Fragen Sie Ihre Bank früh nach der Restschuld und ob sie eine Löschungsbewilligung gegen Zahlung aus dem Kaufpreis erteilt. Der Notar regelt die Abwicklung im Kaufvertrag.

Geerbt. Gegenüber dem Grundbuchamt weisen Sie die Erbfolge mit Erbschein oder Europäischem Nachlasszeugnis nach, bei einem notariellen Testament genügt dieses mit der Eröffnungsniederschrift (§ 35 GBO). Die Umschreibung auf die Erben ist gebührenfrei, wenn der Antrag binnen zwei Jahren nach dem Erbfall eingeht (Nr. 14110 Kostenverzeichnis GNotKG). Bei mehreren Erben hilft der Ratgeber Immobilie in der Erbengemeinschaft.

Ausweis. Makler und Notar müssen ihre Vertragspartner nach dem Geldwäschegesetz identifizieren (§ 2 Abs. 1 Nr. 10 und 14, § 11 GwG). Halten Sie Personalausweis oder Reisepass bereit, bei Gesellschaften einen aktuellen Registerauszug.

Milieuschutz. Liegt das Haus in einem sozialen Erhaltungsgebiet, braucht die Aufteilung in Eigentumswohnungen eine Genehmigung des Bezirks (§ 172 BauGB). Ob Ihre Adresse betroffen ist, zeigt unsere Milieuschutz-Karte.

Checkliste mit Stelle und Kosten

Gebühren nach den Angaben des Landes Berlin und dem Kostenverzeichnis des GNotKG, abgerufen am 3. Oktober 2026.

Was das für Ihren Verkauf bedeutet

Fangen Sie mit den Unterlagen an, die am längsten dauern: Bauakte, Erbschein und bei Eigentumswohnungen die Papiere vom Verwalter. Grundbuchauszug und Flurkarte holen Sie zuletzt, damit sie beim Notartermin noch aktuell sind.

Mit Ihrer schriftlichen Vollmacht kann auch Ihr Makler Grundbuchauszug, Baulastenauskunft, Bauakte und die Unterlagen vom Verwalter für Sie anfordern. Den Ablauf des ganzen Verkaufs beschreibt der Ratgeber Immobilie in Berlin verkaufen, die Kosten beim Notar der Ratgeber Notartermin und Grundbuch.

Quellen

• § 12 Grundbuchordnung (GBO), Einsicht und Abschriften
• § 35 GBO, Nachweis der Erbfolge
• §§ 19, 27 GBO, Bewilligung und Zustimmung des Eigentümers zur Löschung
• Kostenverzeichnis GNotKG, Nr. 17000 und 17001 (Ausdrucke), Nr. 14110 mit Anmerkung (Eintragung von Erben)
• Service Berlin: Grundbuch, Abschrift, wer den Auszug bekommt, Gebühren
• Service Berlin: Führung des Grundbuchs, elektronisches Grundbuch, Abruf nur für Notare und Behörden
• Kammergericht: Zuständigkeit in Grundbuchsachen, acht Gerichtsstandorte (Stand Februar 2024)
• Service Berlin: Auszug aus dem Liegenschaftskataster, Flurkarte, Gebühren
• Service Berlin: Baulastenverzeichnis, Auskunft, Gebühren
• Service Berlin: Bauaktenarchiv, Einsicht in die Bauakte
• § 80 Gebäudemodernisierungsgesetz (GModG), Vorlage und Übergabe des Energieausweises
• § 87 GModG, Pflichtangaben in Immobilienanzeigen
• § 79 GModG, Ausnahme für Baudenkmäler
• § 24 Wohnungseigentumsgesetz (WEG), Beschluss-Sammlung
• § 28 WEG, Wirtschaftsplan, Jahresabrechnung, Vermögensbericht
• § 18 WEG, Einsicht in die Verwaltungsunterlagen
• § 12 WEG, Veräußerungszustimmung
• § 1 Wohnflächenverordnung (WoFlV), Anwendungsbereich
• §§ 566, 566a BGB, Kauf bricht nicht Miete, Mietsicherheit
• § 11 Geldwäschegesetz (GwG), Identifizierung durch Makler und Notar
• Senatsverwaltung für Stadtentwicklung: soziales Erhaltungsrecht, Umwandlungsgenehmigung

Alle Quellen abgerufen am 3. Oktober 2026.