Hausgeld, Sonderumlage und Erhaltungsrücklage beim Wohnungsverkauf

Hausgeld: was es ist und wer es schuldet

Das Hausgeld ist der monatliche Vorschuss, den jeder Wohnungseigentümer an die Gemeinschaft zahlt. Das Wohnungseigentumsgesetz (WEG) regelt die Grundlage: Die Kosten der Gemeinschaft hat jeder Wohnungseigentümer nach dem Verhältnis seines Anteils zu tragen (§ 16 Abs. 2 WEG). Über die Höhe der Vorschüsse und der Zahlungen in die Rücklage beschließen die Eigentümer, dafür stellt der Verwalter für jedes Kalenderjahr einen Wirtschaftsplan auf (§ 28 Abs. 1 WEG). Wann die Beträge fällig werden, können die Eigentümer ebenfalls beschließen (§ 28 Abs. 3 WEG).

Gläubigerin ist die Gemeinschaft der Wohnungseigentümer selbst. Sie kann Rechte erwerben, klagen und verklagt werden (§ 9a Abs. 1 WEG). Ihr gegenüber kommt es darauf an, wer zum jeweiligen Zeitpunkt Mitglied ist, also als Eigentümer im Grundbuch steht.

Zwei Stichtage: Übergabe und Grundbuch

Beim Wohnungsverkauf fallen zwei Termine fast immer auseinander.

• Übergabe (Besitzübergang): Der Käufer bekommt die Schlüssel, meist kurz nachdem der Kaufpreis gezahlt ist. Von der Übergabe an gebühren dem Käufer die Nutzungen und trägt er die Lasten der Sache (§ 446 BGB). Kaufverträge knüpfen deshalb Hausgeld, Grundsteuer und Versicherung im Verhältnis zwischen Verkäufer und Käufer an diesen Tag.
• Eigentumsumschreibung: Eigentümer wird der Käufer erst mit der Eintragung im Grundbuch (§ 873 BGB). Das kann einige Wochen oder Monate nach der Übergabe sein.

Für die Gemeinschaft zählt grundsätzlich der zweite Termin. Bis zur Umschreibung fordert der Verwalter das Hausgeld deshalb in der Regel weiter vom Verkäufer an, obwohl der Käufer schon in der Wohnung ist. Was der Verkäufer für diese Zeit zahlt, erstattet ihm der Käufer, wenn der Vertrag die Lasten ab Übergabe auf ihn verlegt. Wie die Übergabe und die Umschreibung beim Notar ablaufen, beschreibt unser Beitrag Notartermin und Grundbuch.

Beschlossene, aber noch nicht fällige Sonderumlage

Eine Sonderumlage ist eine einmalige Zahlung, mit der die Gemeinschaft eine größere Ausgabe finanziert, etwa ein neues Dach oder eine Heizung. Häufig liegt zwischen Beschluss und Zahlung ein längerer Zeitraum. Genau das macht sie beim Verkauf heikel.

Der Bundesgerichtshof hat dazu im Urteil vom 15. Dezember 2017 (V ZR 257/16) zwei Aussagen getroffen. Erstens haftet der Erwerber einer Wohnung für eine Sonderumlage, die nach dem Eigentumswechsel fällig wird, auch wenn sie vor dem Eigentumswechsel beschlossen wurde. Zweitens werden die Anteile an einer Sonderumlage erst mit dem Abruf durch den Verwalter fällig, nicht schon mit dem Beschluss, es sei denn, der Beschluss regelt ausdrücklich etwas anderes. Für Beträge, die schon vor dem Erwerb beschlossen und fällig waren, haftet der Erwerber nach derselben Rechtsprechung dagegen nicht. Das Urteil erging noch zur Fassung des WEG vor der Reform durch das Wohnungseigentumsmodernisierungsgesetz.

Der Bundesgerichtshof weist in dem Urteil selbst darauf hin, dass der Käufer dieses Risiko über den Kaufvertrag absichern kann. Für Sie als Verkäufer heißt das: Legen Sie jede beschlossene Sonderumlage offen, auch wenn noch kein Euro abgerufen ist, und lassen Sie im Vertrag festhalten, wer sie trägt. Darauf weist auch unser Ratgeber Kaufnebenkosten in Berlin aus Käufersicht hin.

Nachzahlung aus der Jahresabrechnung

Nach Ablauf des Kalenderjahres stellt der Verwalter die Jahresabrechnung auf. Die Eigentümer beschließen dann über die Einforderung von Nachschüssen oder die Anpassung der beschlossenen Vorschüsse (§ 28 Abs. 2 WEG). Abgestimmt wird also nicht mehr über die ganze Abrechnung, sondern über den Betrag, der nachzuzahlen oder zu erstatten ist. In der Praxis heißt dieser Betrag Abrechnungsspitze.

Weil die Abrechnung für ein Jahr erst im Folgejahr beschlossen wird, betrifft sie beim Verkauf oft beide Seiten: Der Verkäufer hat einen Teil des Jahres gewohnt, der Käufer den Rest. Der Bundesgerichtshof hat schon früher entschieden, dass der Erwerber für Nachforderungen aus Abrechnungen früherer Jahre aufkommt, wenn der Beschluss darüber erst nach seinem Eigentumserwerb gefasst wurde (so zusammengefasst im Urteil V ZR 257/16). Gegenüber der Gemeinschaft zahlt also häufig der Käufer. Ob er sich einen Teil vom Verkäufer zurückholen kann, entscheidet der Kaufvertrag. Ein Guthaben aus der Abrechnung verteilt der Vertrag nach derselben Logik.

Die Erhaltungsrücklage bleibt im Haus

Zur ordnungsmäßigen Verwaltung gehört die Ansammlung einer angemessenen Erhaltungsrücklage (§ 19 Abs. 2 Nr. 4 WEG). Früher hieß sie Instandhaltungsrücklage. Den Stand weist der Verwalter jedes Jahr im Vermögensbericht aus, zusammen mit einer Aufstellung des wesentlichen Gemeinschaftsvermögens (§ 28 Abs. 4 WEG).

Die Rücklage ist Vermögen der Gemeinschaft, nicht des einzelnen Eigentümers. Wer verkauft, bekommt seinen rechnerischen Anteil deshalb nicht ausgezahlt. Der Käufer tritt als neues Mitglied in die Gemeinschaft ein und profitiert von dem, was angespart ist. Der Bundesfinanzhof hat das für die Grunderwerbsteuer ausdrücklich festgehalten: Beim Kauf von Teileigentum ist der vereinbarte Kaufpreis nicht um die anteilige Instandhaltungsrückstellung zu mindern (Urteil vom 16. September 2020, II R 49/17). Die Rückstellung sei Teil des Verwaltungsvermögens der Gemeinschaft, über das die einzelnen Eigentümer nicht verfügen können.

Eine gut gefüllte Rücklage ist trotzdem ein Verkaufsargument. Sie zeigt, dass die nächste Reparatur nicht sofort eine Sonderumlage auslöst. Eine dünne Rücklage und ein Haus mit Sanierungsstau fragen Käufer dagegen gezielt nach.

Rechenbeispiel mit Annahmen

Alle Zahlen und Termine sind angenommen und dienen nur der Veranschaulichung. Die Verteilung zwischen Verkäufer und Käufer folgt einer angenommenen Vertragsklausel, kein Gesetz schreibt sie so vor.

• Hausgeld (Annahme): 380 Euro im Monat, fällig jeweils zum Monatsersten
• Übergabe an den Käufer (Annahme): 1. August 2026; Umschreibung im Grundbuch (Annahme): 15. Oktober 2026
• Sonderumlage für das Dach (Annahme): 48.000 Euro für das ganze Haus, beschlossen im Juni 2026, vom Verwalter abgerufen am 1. Dezember 2026; Miteigentumsanteil der Wohnung (Annahme): 25/1.000
• Nachzahlung aus der Jahresabrechnung 2026 (Annahme): 240 Euro, beschlossen im April 2027
• Erhaltungsrücklage des Hauses (Annahme): 120.000 Euro
• Vertragsklausel (Annahme): Lasten ab Übergabe beim Käufer, vor Vertragsschluss beschlossene Sonderumlagen beim Verkäufer, Abrechnungsergebnis nach Monaten geteilt

Hausgeld: Für August, September und Oktober steht der Verkäufer noch im Grundbuch und zahlt an die Gemeinschaft: 3 × 380 Euro = 1.140 Euro. Der Käufer erstattet ihm diesen Betrag, weil er ab Übergabe die Lasten trägt. Ab November zahlt der Käufer direkt.

Sonderumlage: Anteil der Wohnung 48.000 Euro × 25/1.000 = 1.200 Euro. Abgerufen wird sie erst nach der Umschreibung, also schuldet sie gegenüber der Gemeinschaft der Käufer. Nach der Vertragsklausel erstattet ihm der Verkäufer die 1.200 Euro.

Jahresabrechnung: Die 240 Euro fordert die Gemeinschaft im April 2027 vom Käufer. Januar bis Juli entfallen auf den Verkäufer: 240 Euro × 7/12 = 140 Euro. Auf den Käufer entfallen 240 Euro × 5/12 = 100 Euro. Der Verkäufer erstattet 140 Euro.

Ergebnis zwischen den Parteien: Der Verkäufer erstattet 1.200 Euro + 140 Euro = 1.340 Euro, der Käufer erstattet 1.140 Euro. Unter dem Strich zahlt der Verkäufer 200 Euro an den Käufer. Ohne Vertragsklausel zur Sonderumlage bliebe der Käufer auf 1.200 Euro sitzen.

Rücklage: Rechnerisch entfallen auf die Wohnung 120.000 Euro × 25/1.000 = 3.000 Euro. Dieser Betrag bleibt bei der Gemeinschaft und fließt weder an den Verkäufer zurück noch mindert er die Grunderwerbsteuer des Käufers.

Unterlagen für Käufer

Käufer und finanzierende Banken prüfen die Lage der Gemeinschaft heute genau. Als Eigentümer können Sie von der Gemeinschaft Einsicht in die Verwaltungsunterlagen verlangen (§ 18 Abs. 4 WEG). Fordern Sie beim Verwalter rechtzeitig an:

• Protokolle der Eigentümerversammlungen der letzten Jahre, damit beschlossene Maßnahmen und Streitpunkte sichtbar sind.
• Beschluss-Sammlung: Der Verwalter muss sie führen (§ 24 Abs. 7 und 8 WEG). Sie enthält den Wortlaut der Beschlüsse und gerichtlichen Entscheidungen, fortlaufend nummeriert, und vermerkt Anfechtungen und Aufhebungen.
• Wirtschaftsplan für das laufende Jahr mit dem aktuellen Hausgeld (§ 28 Abs. 1 WEG).
• Jahresabrechnungen der letzten Jahre (§ 28 Abs. 2 WEG).
• Vermögensbericht mit dem Stand der Erhaltungsrücklage (§ 28 Abs. 4 WEG).
• Teilungserklärung mit Gemeinschaftsordnung, dort stehen Kostenverteilung und gegebenenfalls eine Pflicht zur Zustimmung beim Verkauf.
• Bestätigung des Verwalters, dass keine Hausgeldrückstände bestehen, und eine Aufstellung beschlossener, noch nicht abgerufener Sonderumlagen.

Steht in der Teilungserklärung, dass der Verkauf der Zustimmung anderer Eigentümer oder eines Dritten bedarf, meist des Verwalters, gilt das als vereinbarte Veräußerungsbeschränkung (§ 12 Abs. 1 WEG). Die Zustimmung darf nur aus einem wichtigen Grund versagt werden (§ 12 Abs. 2 WEG). Der Notar holt sie ein, planen Sie dafür etwas Zeit ein. Weitere Unterlagen für den Verkauf einer Wohnung listet unser Ratgeber Immobilie verkaufen in Berlin, für vermietete Wohnungen der Beitrag Vermietete Wohnung verkaufen in Berlin.

Was in den Kaufvertrag gehört

• Stichtag für Lasten: ab wann Hausgeld, Grundsteuer und Versicherung der Käufer trägt, meist ab Übergabe, und dass gezahlte Beträge bis zur Umschreibung erstattet werden.
• Sonderumlagen: welche Umlagen bereits beschlossen sind, mit Betrag und Abrufdatum, und wer sie trägt. Auch für Beschlüsse zwischen Vertragsschluss und Umschreibung braucht es eine Regel.
• Jahresabrechnung: wie Nachzahlungen und Guthaben für das Verkaufsjahr und das Vorjahr verteilt werden.
• Rückstände: die Zusicherung des Verkäufers, dass bis zur Übergabe alle fälligen Hausgelder gezahlt sind.
• Rücklage: den Stand laut letztem Vermögensbericht als Information. Ein eigener Kaufpreisteil für die Rücklage senkt nach dem Urteil des Bundesfinanzhofs die Grunderwerbsteuer nicht.

Der Kaufvertrag verpflichtet den Verkäufer, die Wohnung zu übergeben und das Eigentum frei von Sach- und Rechtsmängeln zu verschaffen, und den Käufer, den Kaufpreis zu zahlen (§ 433 BGB). Alles Weitere, auch die Verteilung der Kosten der Gemeinschaft, müssen die Parteien selbst vereinbaren. Ein Notar formuliert die Klauseln, die Zahlen dazu kommen aus den Unterlagen des Verwalters.

Quellen

• § 9a Wohnungseigentumsgesetz (WEG), Gemeinschaft der Wohnungseigentümer, Gemeinschaftsvermögen
• § 12 WEG, Veräußerungsbeschränkung
• § 16 WEG, Nutzungen und Kosten
• § 18 WEG, Verwaltung und Benutzung, Einsichtsrecht (Abs. 4)
• § 19 WEG, ordnungsmäßige Verwaltung, Erhaltungsrücklage (Abs. 2 Nr. 4)
• § 24 WEG, Beschluss-Sammlung (Abs. 7 und 8)
• § 28 WEG, Wirtschaftsplan, Jahresabrechnung, Vermögensbericht
• § 433 BGB, Pflichten aus dem Kaufvertrag
• § 446 BGB, Gefahr- und Lastenübergang mit der Übergabe
• § 873 BGB, Einigung und Eintragung
• Bundesgerichtshof, Urteil vom 15. Dezember 2017, V ZR 257/16, Haftung des Erwerbers für Sonderumlage
• Bundesfinanzhof, Urteil vom 16. September 2020, II R 49/17, Instandhaltungsrückstellung und Grunderwerbsteuer