Vermietete Wohnung verkaufen in Berlin

Wie verkaufe ich eine vermietete Wohnung in Berlin? Der Ablauf in vier Schritten

Was mit dem Mietvertrag passiert

Ein alter Rechtssatz sagt: Kauf bricht nicht Miete. Wer eine vermietete Wohnung kauft, wird der neue Vermieter und übernimmt alle Rechte und Pflichten aus dem Vertrag (§ 566 Abs. 1 BGB). Miethöhe, Laufzeit und Sonderabsprachen gelten unverändert weiter. Vermieter wird der Käufer in dem Moment, in dem er im Grundbuch steht. Ab wann ihm die Miete zusteht, regelt der Kaufvertrag.

Die Kaution geht mit über, der Käufer übernimmt sie samt Pflichten (§ 566a BGB). Achtung: Zahlt der Käufer sie dem Mieter später nicht zurück, müssen Sie das tun. Deshalb gehört die Kaution in den Kaufvertrag, und die Übergabe sollten Sie sich schriftlich bestätigen lassen.

Hält sich der Käufer nicht an den Mietvertrag, haften Sie als alter Vermieter dafür wie ein Bürge (§ 566 Abs. 2 BGB). Sie kommen aus dieser Haftung heraus, wenn Sie dem Mieter den Eigentümerwechsel mitteilen und er daraufhin nicht zum nächstmöglichen Termin kündigt.

Vorkaufsrecht des Mieters

Vorkaufsrecht heißt: Der Mieter darf die Wohnung zu genau denselben Bedingungen selbst kaufen. Er hat dieses Recht nur in einem Fall. Die Wohnung wurde erst nach seinem Einzug zu einer Eigentumswohnung gemacht, oder das ist geplant. Und Sie verkaufen an einen Fremden (§ 577 Abs. 1 BGB). Verkaufen Sie an die eigene Familie oder an jemanden aus Ihrem Haushalt, hat er es nicht.

Sie müssen dem Mieter sagen, was im Kaufvertrag steht, und ihn auf sein Recht hinweisen (§ 577 Abs. 2 BGB). Ab dem Tag, an dem Ihr Brief bei ihm ankommt, hat er zwei Monate Zeit (§ 469 Abs. 2 BGB). Will er kaufen, muss er Ihnen das schriftlich erklären (§ 577 Abs. 3 BGB). Dann gilt der Kaufvertrag mit ihm, zu genau den Bedingungen, die Sie mit dem anderen Käufer vereinbart hatten (§ 464 Abs. 2 BGB).

Was in die Mitteilung gehört und was in Milieuschutzgebieten hinzukommt, steht im Beitrag zum Vorkaufsrecht des Mieters.

Kündigungssperrfrist: in Berlin zehn Jahre

Ein Vermieter darf nur kündigen, wenn er einen guten Grund hat. Ein solcher Grund ist: Er braucht die Wohnung selbst, für die Familie oder für jemanden aus seinem Haushalt (§ 573 Abs. 1 und Abs. 2 Nr. 2 BGB).

Wurde die Wohnung erst nach dem Einzug des Mieters zur Eigentumswohnung gemacht und dann verkauft, muss der Käufer warten. Drei Jahre lang darf er nicht wegen Eigenbedarf oder wirtschaftlicher Verwertung kündigen (§ 577a Abs. 1 BGB).

Wo Wohnungen besonders knapp sind, dürfen die Länder aus den drei Jahren bis zu zehn machen (§ 577a Abs. 2 BGB). Berlin hat das für die ganze Stadt getan. Nach der Kündigungsschutzklausel-Verordnung vom 13. Juni 2023 sind es zehn Jahre. Sie gilt seit dem 1. Oktober 2023 und läuft am 30. September 2033 aus (Stand: 15. September 2026).

Dieselbe Sperre gilt auch ohne Umwandlung. Nämlich dann, wenn eine vermietete Wohnung nach dem Einzug an eine Personengesellschaft oder an mehrere Käufer zusammen geht (§ 577a Abs. 1a BGB). Auch hier macht die Berliner Verordnung zehn Jahre daraus. Ausgenommen sind Käufer aus derselben Familie oder demselben Haushalt und Wohnungen, die schon vor dem Einzug des Mieters Eigentumswohnungen waren.

Wollen Sie als Käufer selbst einziehen, klären Sie vor dem Notartermin drei Daten. Wann ist der Mieter eingezogen? Wann wurde die Wohnung umgewandelt? Und an wen wird verkauft? Daran hängt, ob Sie überhaupt wegen Eigenbedarf kündigen dürfen und ab wann. Prüfen lassen Sie das von einer Rechtsanwältin oder einem Rechtsanwalt.

Vermietet oder leer: was das für den Preis bedeutet

Eine verlässliche Berliner Statistik über den Preisunterschied zwischen vermieteten und leeren Eigentumswohnungen haben wir nicht. Deshalb nennen wir hier auch keine Prozentzahl. Der Unterschied entsteht aus zwei Dingen: wer als Käufer überhaupt in Frage kommt und wie dieser Käufer rechnet.

Der Kaufpreisfaktor sagt, wie viele Jahreskaltmieten ein Käufer für die Wohnung zahlt. Liegt eine alte Miete weit unter dem, was heute erlaubt wäre, rechnet sich die Wohnung für einen Anleger schlechter. Wie hoch die Faktoren in Berlin und den Bezirken gerade liegen, steht auf der Seite zum Kaufpreisfaktor in Berlin. Preise und Mieten im Überblick finden Sie im Report zum Berliner Wohnungsmarkt.

Wer später neu vermieten will, muss die Mietpreisbremse einrechnen. Berlin gilt vom 1. Januar 2026 bis zum 31. Dezember 2029 in der ganzen Stadt als Gebiet mit knappem Wohnraum (Mietenbegrenzungsverordnung, Pressemitteilung des Senats vom 11. November 2025).

Zieht dann ein neuer Mieter ein, darf die Miete höchstens zehn Prozent über der üblichen Miete der Gegend liegen. Die Ausnahmen stehen in den §§ 556e und 556f BGB. Mehr dazu im Beitrag zur Mietpreisbremse in Berlin.

Ob ein Verkauf nach dem Auszug mehr bringt, hängt daran, ob der Mieter überhaupt auszieht und wann. Kündigen können Sie ihm dafür nicht: Dass Sie die umgewandelte Wohnung besser verkaufen wollen, lässt § 573 Abs. 2 Nr. 3 BGB als Grund ausdrücklich nicht gelten. Manche Eigentümer einigen sich mit dem Mieter auf einen Auszug gegen Geld. Ob sich das lohnt, sehen Sie erst, wenn beide Fälle durchgerechnet sind.

Unterlagen, die Käufer und Banken sehen wollen

• Der Mietvertrag mit allem, was später ergänzt oder vereinbart wurde
• Alle Mieterhöhungen der letzten Jahre, mit Begründung und der Zustimmung des Mieters
• Die letzte Betriebskostenabrechnung und die aktuelle Vorauszahlung
• Nachweis über die Mietkaution
• Briefe und Mails zu Mängeln, gekürzter Miete oder laufendem Streit
• Die Papiere der Eigentümergemeinschaft: die Teilungserklärung mit den Hausregeln, die Protokolle der Eigentümerversammlungen, die Sammlung der Beschlüsse, der Wirtschaftsplan, die Jahresabrechnung und der Stand der Rücklage für Reparaturen (§ 19 Abs. 2 Nr. 4 WEG)
• Ein aktueller Grundbuchauszug, der Grundriss, die Berechnung der Wohnfläche und der Energieausweis

Können Sie eine Mieterhöhung nicht belegen, rechnet der Käufer mit der niedrigeren Miete. Das kostet Sie am Preis.

Maklerprovision beim Verkauf an Verbraucher

Kauft eine Privatperson die Wohnung, wird die Provision geteilt (§ 656b BGB). Lässt sich der Makler von beiden Seiten bezahlen, zahlen Käufer und Verkäufer denselben Betrag (§ 656c BGB).

Hat nur der Verkäufer den Makler beauftragt, darf der Käufer höchstens so viel übernehmen, wie der Verkäufer selbst zahlt. Und er zahlt erst, wenn der Verkäufer seinen Teil belegt hat (§ 656d BGB). Das gilt nur für Wohnungen und Einfamilienhäuser.

Verbraucher ist jeder Mensch, der nicht überwiegend für sein Gewerbe oder seinen Beruf kauft (§ 13 BGB). Auch wer privat anlegt, ist also Verbraucher. Kauft dagegen eine GmbH, wird nicht geteilt. Mehr dazu im Beitrag zum Halbteilungsprinzip bei der Maklerprovision.

Steuer: die Zehnjahresfrist

Wer vermietet, wohnt nicht selbst darin und kann die Ausnahme dafür in aller Regel nicht nutzen. Es bleibt die zweite Möglichkeit: Liegen zwischen Kauf und Verkauf mehr als zehn Jahre, fällt nach § 23 Abs. 1 Satz 1 Nr. 1 EStG keine Steuer an.

Gerechnet wird ab dem Datum auf dem Kaufvertrag beim Notar. Wer am 3. März 2016 gekauft hat, ist mit einem Verkauf ab dem 4. März 2026 draußen. Was in Ihrem Fall gilt, prüft der Steuerberater. Alles dazu steht im Beitrag zur Spekulationsfrist.

Quellen

• § 566 und § 566a Bürgerliches Gesetzbuch (BGB), Veräußerung vermieteten Wohnraums und Mietsicherheit
• § 577 BGB in Verbindung mit § 464 und § 469 BGB, Vorkaufsrecht des Mieters und Ausübungsfrist
• § 573 und § 577a BGB, Kündigung und Kündigungsbeschränkung bei Wohnungsumwandlung
• Verordnung im Sinne des § 577a Absatz 2 Satz 2 BGB (Kündigungsschutzklausel-Verordnung) vom 13. Juni 2023, in Kraft seit 1. Oktober 2023, gültig bis 30. September 2033; Senatsvorlage an das Abgeordnetenhaus VO 19/155 und Pressemitteilung des Senats vom 13. Juni 2023; Wortlaut in der Berliner Vorschriftendatenbank
• § 556d BGB und Berliner Mietenbegrenzungsverordnung, gültig vom 1. Januar 2026 bis 31. Dezember 2029 (Pressemitteilung des Senats vom 11. November 2025; § 556d BGB)
• § 13 und §§ 656b bis 656d BGB, Verbraucher und Maklerkosten beim Kauf von Wohnung oder Einfamilienhaus
• § 19 Wohnungseigentumsgesetz (WEG), Erhaltungsrücklage
• § 23 Einkommensteuergesetz (EStG), private Veräußerungsgeschäfte
• Investitionsbank Berlin, IBB-Wohnungsmarktbericht 2025, Tabellenband (PDF), Grundlage der Kennzahl rund 30,6, eigene Berechnung
• Gesetzeswortlaut jeweils auf gesetze-im-internet.de, abgerufen am 15. September 2026