Kostenlose Immobilienbewertung in Berlin: drei Wege im Vergleich

Welche kostenlosen Wege gibt es?

Wer den Wert seiner Wohnung oder seines Hauses in Berlin wissen will, hat drei Möglichkeiten, die nichts kosten: die automatische Online-Schätzung, die Einschätzung durch einen Makler und die öffentlichen Richtwerte der Stadt. Das Gutachten ist die vierte Variante und die einzige, für die Sie bezahlen.

Wie genau ist eine Online-Schätzung?

Online-Rechner arbeiten mit wenigen Angaben und vergleichen Ihre Immobilie mit Datensätzen des Anbieters. Sie sehen weder den Zustand der Küche und der Bäder noch die Qualität der Mietverträge, den Zuschnitt des Grundrisses oder den Zustand des Hauses. Zwei Wohnungen in derselben Straße mit gleicher Fläche können deshalb deutlich auseinanderliegen.

Behandeln Sie das Ergebnis als Spanne, nicht als Preis. Manche Rechner verlangen Ihre Kontaktdaten und leiten sie an Vermittler weiter. Lesen Sie vorher, wofür Sie einwilligen.

Maklereinschätzung: warum sie kostenlos ist und worauf Sie achten

Eine Makler-Einschätzung nennt den Preis, zu dem sich Ihre Immobilie voraussichtlich verkaufen lässt. Sie stützt sich auf vergleichbare Verkäufe, auf die Besichtigung und auf die Lage. Makler bieten sie ohne Honorar an, weil sie hoffen, später mit dem Verkauf beauftragt zu werden. Das ist legitim, sollte aber bekannt sein. Mehr zum Vorgehen steht im Ratgeber Marktpreiseinschätzung in Berlin.

• Verfahren und Vergleichsfälle: Lassen Sie sich zeigen, wie der Preis zustande kommt. Ohne Herleitung lässt sich eine Zahl kaum prüfen.
• Spanne statt Wunschzahl: Ein seriöser Wert hat eine Bandbreite und nennt, was ihn nach oben oder unten verschiebt.
• Keine Bindung: Fragen Sie vorher, ob die Einschätzung an einen Auftrag gebunden ist.
• Mehrere Meinungen: Holen Sie zwei oder drei Einschätzungen ein und fragen Sie bei großen Abweichungen nach den Gründen.

Eine Makler-Einschätzung ist kein Gutachten. Ein Verkehrswertgutachten im Sinne von § 194 BauGB darf sie nicht ersetzen.

Wann ein Gutachten sinnvoll ist

Der Verkehrswert ist der Preis, der zum Stichtag im gewöhnlichen Geschäftsverkehr zu erzielen wäre (§ 194 BauGB). Ein Gutachten weist ihn nach, mit einem Verfahren nach der Immobilienwertermittlungsverordnung und einer schriftlichen Begründung. Erstattet wird es auf Antrag vom Gutachterausschuss (§ 193 BauGB) oder von freien Sachverständigen, die ihr Honorar selbst vereinbaren. Der Gutachterausschuss rechnet nach seiner eigenen Gebührenordnung ab.

Sinnvoll ist ein Gutachten vor allem dann, wenn jemand anderes den Wert prüft: bei einer Erbauseinandersetzung, bei Streit zwischen Miteigentümern, vor Gericht oder wenn Sie bei Erbschaft oder Schenkung gegenüber dem Finanzamt einen niedrigeren Wert nachweisen wollen (§ 198 BewG). Für die Frage, zu welchem Preis Sie verkaufen, reicht meist eine fundierte Markteinschätzung. Wie Gutachter rechnen, steht im Ratgeber Wertermittlung in Berlin.

Was der Bodenrichtwert zeigt und was nicht

Bodenrichtwerte werden aus Kaufpreisen unbebauter Grundstücke abgeleitet und von den Gutachterausschüssen veröffentlicht (§ 196 BauGB). Sie sagen etwas über den Wert des Bodens in Ihrer Umgebung, nicht über den Wert Ihrer Wohnung oder Ihres Hauses. Gebäude, Zustand und Vermietung fehlen darin. Wo Sie ihn abfragen, erklärt der Ratgeber Bodenrichtwert in Berlin.

Was Sie für eine belastbare Einschätzung bereithalten

Je mehr Angaben vorliegen, desto enger wird die Spanne. Hilfreich sind der Grundbuchauszug, bei Eigentumswohnungen die Teilungserklärung und die letzten Wirtschaftspläne, der Energieausweis, bei vermieteten Objekten die Mietverträge samt Mieterliste sowie Belege über Modernisierungen. Welche Papiere Käufer und Bank später sehen wollen und wo Sie sie in Berlin bekommen, listet der Ratgeber Unterlagen für den Immobilienverkauf.

Quellen

• § 194 Baugesetzbuch (BauGB), Verkehrswert
• § 193 BauGB, Aufgaben des Gutachterausschusses
• § 196 BauGB, Bodenrichtwerte
• § 6 Immobilienwertermittlungsverordnung (ImmoWertV), Wahl des Wertermittlungsverfahrens
• § 198 Bewertungsgesetz (BewG), Nachweis des niedrigeren gemeinen Werts
• Gutachterausschuss für Grundstückswerte in Berlin

Häufige Fragen