Bewertung
Ratgeber Bewertung
Die Wertermittlung einer Immobilie
Vergleichswert, Ertragswert, Sachwert: wie Gutachter rechnen, welche Berliner Kennzahlen sie nutzen und was das für Ihren Preis heißt.
Seit 1995 in BerlinIVD-Mitglied seit über 20 Jahren4,6 von 5 bei Google, Stand 18. Juli 2026
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Kurz gesagt. Der Verkehrswert ist der Preis, der am Stichtag im gewöhnlichen Geschäftsverkehr zu erzielen wäre (§ 194 BauGB). Ermittelt wird er mit dem Vergleichs-, dem Ertrags- oder dem Sachwertverfahren (§ 6 ImmoWertV). In Berlin liefert der Gutachterausschuss die Kennzahlen dafür: Liegenschaftszinssätze für Mietwohnhäuser zwischen 2,6 und 4,9 Prozent, Sachwertfaktoren für Einfamilienhäuser im Mittel 1,06. Eine Makler-Einschätzung zeigt den Marktpreis, ein Gutachten weist einen Wert nach, zum Beispiel gegenüber dem Finanzamt. Keins ersetzt das andere.
Was der Verkehrswert ist
Das Baugesetzbuch definiert den Verkehrswert als Preis, der zum Stichtag „im gewöhnlichen Geschäftsverkehr nach den rechtlichen Gegebenheiten und tatsächlichen Eigenschaften, der sonstigen Beschaffenheit und der Lage“ zu erzielen wäre, ohne Rücksicht auf ungewöhnliche oder persönliche Verhältnisse (§ 194 BauGB).
Wie gerechnet wird, regelt die Immobilienwertermittlungsverordnung von 2021. Zulässig sind das Vergleichswert-, das Ertragswert- und das Sachwertverfahren, auch mehrere zusammen. Welches passt, richtet sich nach der Art des Objekts, den Gepflogenheiten im Geschäftsverkehr und den verfügbaren Daten; die Wahl ist zu begründen (§ 6 ImmoWertV).
Vergleichswertverfahren
Der Vergleichswert ergibt sich aus einer ausreichenden Zahl von Kaufpreisen ähnlicher Grundstücke, die zeitnah zum Stichtag verkauft wurden (§§ 24, 25 ImmoWertV). Wo genug Verkäufe vorliegen, ist das der direkteste Weg, in der Praxis vor allem bei Eigentumswohnungen.
Berlin hat dafür viele Daten: 2025 zählte der Gutachterausschuss 15.368 verkaufte Eigentumswohnungen, die durchschnittlichen Preise stiegen gegenüber dem Vorjahr um 4 Prozent im Bestand und um 10 Prozent im Neubau. Der Ausschuss veröffentlicht auch Vergleichsfaktoren für Wohnungseigentum (Mittel 2024: 5.234 Euro je m² bei 9.779 Kauffällen), diese sind aber ausdrücklich für steuerliche Zwecke bestimmt und ersetzen keine Verkehrswertermittlung.
Ertragswertverfahren
Beim Ertragswert zählt, was eine Immobilie dauerhaft einbringt (§ 27 ImmoWertV). Vom Rohertrag, also den marktüblichen Jahresmieten, werden die Bewirtschaftungskosten abgezogen: Verwaltung, Instandhaltung, Mietausfallwagnis und nicht umlegbare Betriebskosten (§§ 31, 32 ImmoWertV). Der so ermittelte Reinertrag wird um die Verzinsung des Bodenwerts gemindert, der Rest über die Restnutzungsdauer kapitalisiert und der Bodenwert wieder addiert (§ 28 ImmoWertV).
Entscheidend ist der Liegenschaftszinssatz, der Zins, mit dem Grundstücke dieser Art im Durchschnitt marktüblich verzinst werden (§ 21 Abs. 2 ImmoWertV). Der Gutachterausschuss Berlin hat ihn aus Verkäufen der Jahre 2022 bis 2024 abgeleitet (Liegenschaftszinssätze 2025, Stichtag 31.12.2024):
| Monatliche Objektkaltmiete je m² | City, Ost, West | Südost, Südwest, Nord |
|---|---|---|
| 6,00 € | 3,1 % | 2,9 % |
| 8,00 € | 3,3 % | 3,2 % |
| 10,00 € | 3,6 % | 3,4 % |
| 12,00 € | 3,9 % | 3,7 % |
Die Spanne reicht von 2,6 bis 4,9 Prozent; dazu kommen Zu- und Abschläge, etwa minus 0,6 Prozentpunkte im Altbezirk Mitte und minus 0,3 in Charlottenburg. Die Werte gelten nur für Objekte mit mindestens vier Mieteinheiten, ausdrücklich nicht für Ein- bis Dreifamilienhäuser und nicht für Eigentumswohnungen. Im Mittel zahlten Käufer das 26,6-Fache der Jahresnettokaltmiete; mehr dazu im Kaufpreisfaktor Berlin.
Rechenbeispiel Ertragswert
Alle Eingangswerte sind Annahmen; die Bewirtschaftungskosten folgen den Modellansätzen des Gutachterausschusses für 2024. Mietwohnhaus in der City, Altbau, normaler Zustand, 10 Wohnungen mit zusammen 800 m², Grundstück 500 m².
| Schritt | Rechnung | Betrag |
|---|---|---|
| Rohertrag | 800 m² × 10,00 € × 12 | 96.000 € |
| Bewirtschaftungskosten | Verwaltung 10 × 351 € + Instandhaltung 800 m² × 13,80 € + Mietausfall 2 % | 16.470 € |
| Reinertrag | Rohertrag minus Kosten | 79.530 € |
| Bodenwert | 500 m² × 2.500 € (angepasster Bodenrichtwert) | 1.250.000 € |
| Bodenwertverzinsung | 1.250.000 € × 3,6 % | 45.000 € |
| Reinertrag der Gebäude | Reinertrag minus Bodenwertverzinsung | 34.530 € |
| Kapitalisierungsfaktor | 40 Jahre Restnutzungsdauer, 3,6 % (§ 34 ImmoWertV) | 21,027 |
| Ertragswert der Gebäude | 34.530 € × 21,027 | rund 726.100 € |
| Vorläufiger Ertragswert | Gebäude plus Bodenwert | rund 1.976.000 € |
Das sind rund 2.470 € je m² Wohnfläche oder das 20,6-Fache des Rohertrags. Wie sich solche Faktoren je Bezirk verteilen, zeigt die Seite Kaufpreisfaktor Berlin. Ein Gutachter prüft danach noch die Marktanpassung und besondere Merkmale wie einen Instandhaltungsrückstau.
Sachwertverfahren
Beim Sachwert wird gerechnet, was die Gebäude neu kosten würden, abzüglich Alterswertminderung, plus Bodenwert (§§ 35, 36 ImmoWertV). Die Alterswertminderung verläuft linear, ihr Faktor ist Restnutzungsdauer geteilt durch Gesamtnutzungsdauer (§ 38 ImmoWertV). Weil Käufer nicht einfach die Baukosten zahlen, wird der vorläufige Sachwert mit einem Sachwertfaktor an den Markt angepasst (§§ 21 Abs. 3, 39 ImmoWertV). Den Bodenwert leitet man in der Regel aus dem Bodenrichtwert ab (§ 40 ImmoWertV).
Für Ein- und Zweifamilienhäuser in Berlin lag der Sachwertfaktor im Mittel bei 1,06 (2.952 ausgewertete Verkäufe 2022 bis 2024). Er sinkt mit steigendem Sachwert: In Treptow, Lichtenberg, Charlottenburg, Spandau, Wilmersdorf, Zehlendorf, Steglitz und Pankow beträgt er 1,01 bei 300.000 Euro, 0,90 bei 700.000 Euro und 0,79 bei 1,1 Millionen Euro vorläufigem Sachwert. Für Villen und Landhäuser ist die Tabelle nicht anwendbar.
Wann Sie ein Gutachten brauchen
Verkehrswertgutachten erstattet der Gutachterausschuss auf Antrag, etwa des Eigentümers oder eines Gerichts; bindend sind sie nur, wenn das bestimmt oder vereinbart ist (§ 193 BauGB). Daneben arbeiten Sachverständige, zum Beispiel nach § 36 der Gewerbeordnung öffentlich bestellte.
Pflicht ist ein Gutachten etwa dann, wenn Sie bei Erbschaft oder Schenkung gegenüber dem Finanzamt einen niedrigeren Wert nachweisen wollen: Das Gesetz nennt dafür regelmäßig ein Gutachten des Gutachterausschusses oder eines bestellten oder zertifizierten Sachverständigen, alternativ einen Kaufpreis innerhalb eines Jahres (§ 198 BewG). Für einen Verkauf genügt meist eine fundierte Markteinschätzung.
Was das für Ihren Verkauf bedeutet
Fragen Sie bei jeder Bewertung, welches Verfahren benutzt wurde und mit welchen Daten; ohne diese Angaben lässt sich ein Preis kaum prüfen. Bei einem Mietwohnhaus verschiebt schon ein halber Prozentpunkt Liegenschaftszins den Wert deutlich, bei einem Einfamilienhaus der Sachwertfaktor.
Wie wir Immobilien einschätzen, beschreibt die Seite Immobilienbewertung in Berlin; aktuelle Faktoren je Bezirk stehen im Marktbericht Kaufpreisfaktor.
Rechtlicher Hinweis. Dieser Beitrag gibt den Stand vom 4. Oktober 2026 wieder und dient der ersten Orientierung. Er ersetzt weder ein Verkehrswertgutachten noch eine Rechts- oder Steuerberatung im Einzelfall. Als Immobilienmakler dürfen und wollen wir keine Rechtsberatung erbringen; unsere Einschätzungen sind keine Gutachten im Sinne von § 194 BauGB.
Quellen
- § 194 Baugesetzbuch (BauGB), Verkehrswert
- § 193 BauGB, Gutachten des Gutachterausschusses
- § 6 Immobilienwertermittlungsverordnung (ImmoWertV), Wahl des Verfahrens
- §§ 24 und 25 ImmoWertV, Vergleichswertverfahren
- §§ 27, 28, 31, 32 ImmoWertV, Ertragswertverfahren, Reinertrag, Bewirtschaftungskosten
- § 21 ImmoWertV, Liegenschaftszinssätze und Sachwertfaktoren
- § 34 ImmoWertV (amtliches PDF), Kapitalisierungsfaktor
- §§ 35, 36, 38, 39 ImmoWertV, Sachwertverfahren, Alterswertminderung
- § 40 ImmoWertV, Bodenwert
- § 198 Bewertungsgesetz (BewG), Nachweis des niedrigeren gemeinen Werts
- § 36 Gewerbeordnung, öffentlich bestellte Sachverständige
- Gutachterausschuss Berlin: Liegenschaftszinssätze 2025, Stichtag 31.12.2024, Tabellen 6 bis 12, Modellansätze
- Gutachterausschuss Berlin: Sachwertfaktoren 2025, Stichtag 31.12.2024, Tabellen 2 bis 5
- Gutachterausschuss Berlin: Vergleichsfaktoren Wohnungseigentum für steuerliche Zwecke, Stichtag 31.12.2024
- Gutachterausschuss Berlin: Vorläufiger Bericht zum Immobilienmarkt 2025, veröffentlicht 21.04.2026
Alle Quellen abgerufen am 4. Oktober 2026.
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Häufige Fragen
Wertermittlung: häufige Fragen.
Stand der Antworten: 4. Oktober 2026
Welches Verfahren gilt für meine Immobilie?
Die Immobilienwertermittlungsverordnung lässt Vergleichs-, Ertrags- und Sachwertverfahren zu, auch mehrere zusammen. Welches passt, richtet sich nach der Art des Objekts, den Gepflogenheiten am Markt und den verfügbaren Daten, und die Wahl ist zu begründen (§ 6 ImmoWertV). Für vermietete Mehrfamilienhäuser zählt vor allem der Ertrag, für selbstgenutzte Einfamilienhäuser oft der Sachwert, für Eigentumswohnungen der Vergleich mit Verkäufen.
Was ist der Liegenschaftszinssatz?
Der Zinssatz, mit dem Verkehrswerte von Grundstücken je nach Art im Durchschnitt marktüblich verzinst werden (§ 21 Abs. 2 ImmoWertV). Der Gutachterausschuss Berlin leitet ihn aus Kaufpreisen ab; für Mietwohnhäuser in der City liegt er bei 10 Euro Monatsmiete je m² bei 3,6 Prozent. Je niedriger der Zins, desto höher der Ertragswert.
Gibt es in Berlin Liegenschaftszinssätze für Eigentumswohnungen?
Nein. Die Berliner Liegenschaftszinssätze 2025 gelten für Objekte mit mindestens vier Mieteinheiten, ausdrücklich nicht für Ein-, Zwei- oder Dreifamilienhäuser und nicht für Wohnungs- oder Teileigentum.
Was ist ein Sachwertfaktor?
Er gibt das Verhältnis zwischen dem am Markt gezahlten Preis und dem rechnerischen Sachwert an (§ 21 Abs. 3 ImmoWertV). In Berlin lag er bei Ein- und Zweifamilienhäusern im Mittel bei 1,06; bei höheren Sachwerten sinkt er, in mehreren Bezirken etwa auf 0,90 bei 700.000 Euro.
Ist eine Makler-Einschätzung ein Verkehrswertgutachten?
Nein. Verkehrswertgutachten erstellen der Gutachterausschuss auf Antrag (§ 193 BauGB) oder Sachverständige, etwa öffentlich bestellte. Für das Finanzamt, wenn Sie bei Erbschaft oder Schenkung einen niedrigeren Wert nachweisen wollen, verlangt das Gesetz regelmäßig ein solches Gutachten (§ 198 BewG). Eine Makler-Einschätzung zeigt den Marktpreis für den Verkauf.
Wo finde ich die Berliner Kennzahlen?
Beim Gutachterausschuss für Grundstückswerte in Berlin: Liegenschaftszinssätze, Sachwertfaktoren, Vergleichsfaktoren und Bodenrichtwerte stehen als kostenlose Veröffentlichungen auf berlin.de/gutachterausschuss.
Was bringt Ihre Immobilie heute?
Wir legen offen, mit welchem Verfahren und welchen Daten wir Ihre Immobilie einschätzen.