Das Zweckentfremdungsverbot beim Verkauf

Was das Verbot erfasst

Das Zweckentfremdungsverbot-Gesetz (ZwVbG) ist seit dem 12. Dezember 2013 in Kraft. Angewendet wird es seit dem 1. Mai 2014, als die Verordnung dazu das ganze Stadtgebiet erfasste (§ 1 ZwVbVO). Seitdem darf Wohnraum nur mit Genehmigung des Bezirksamts zu anderen als Wohnzwecken genutzt werden (§ 1 Abs. 1 ZwVbG). Geschützt ist jeder Raum, der zum dauernden Wohnen tatsächlich und rechtlich geeignet ist (§ 1 Abs. 3 ZwVbG). Ausgenommen ist öffentlich geförderter Wohnraum (§ 1 Abs. 2 ZwVbVO). Zwischen Mietwohnung, Eigentumswohnung und Eigenheim unterscheidet das Gesetz nach Auskunft der Senatsverwaltung nicht.

Als Beispiele nennt § 2 Abs. 1 ZwVbG die Vermietung als Ferienwohnung oder an wechselnde Gäste, die Nutzung für gewerbliche oder berufliche Zwecke, Umbauten, nach denen die Räume nicht mehr zum Wohnen taugen, Leerstand von mehr als drei Monaten und den Abriss. Seit der Novelle von 2018 sind das nur Regelbeispiele; erfasst ist jede Nutzung zu anderen als Wohnzwecken (AV-ZwVb Nr. 7).

Ein Verstoß ist eine Ordnungswidrigkeit. Für eine Zweckentfremdung ohne Genehmigung sieht das Gesetz eine Geldbuße bis zu 500.000 Euro vor, für eine unterlassene Leerstandsanzeige bis zu 250.000 Euro (§ 7 Abs. 1 Nr. 1 und 6, Abs. 4 ZwVbG). Geahndet werden kann ein Verstoß auch dann, wenn die Genehmigung später doch erteilt wird (§ 7 Abs. 6 ZwVbG). Hinweise auf mögliche Verstöße nimmt das Land über ein Online-Formular entgegen, von jedem und ohne Gebühr.

Die wichtigsten Grenzen im Überblick:

Leerstand vor dem Verkauf

Drei Monate darf eine Wohnung leer stehen, ohne dass das Gesetz eingreift. Die Frist beginnt, sobald sie rechtlich und tatsächlich frei ist. Möbel ändern daran nichts: Auch eine Wohnung, in der nach dem Auszug nur noch die Einrichtung steht, gilt als frei (AV-ZwVb Nr. 7.4).

Danach ist der Leerstand eine Zweckentfremdung (§ 2 Abs. 1 Nr. 4 ZwVbG). Der Eigentümer muss ihn dem Bezirksamt unverzüglich anzeigen, die Gründe nennen und belegen (§ 5 Abs. 8 ZwVbG), und er braucht eine Genehmigung (AV-ZwVb Nr. 7.4). Seit dem 30. Juli 2026 darf das Amt dafür auch Nachweise über den Gas-, Wärme-, Strom- und Wasserverbrauch der Wohnung erheben (§ 5 Abs. 1 Nr. 3 ZwVbG).

Die Ausnahmen stehen in § 2 Abs. 2 ZwVbG und sind nach den Ausführungsvorschriften eng auszulegen (AV-ZwVb Nr. 8). Eine Ausnahme für die Zeit des Verkaufs sieht das Gesetz nicht vor. Wird die Wohnung zügig umgebaut, instand gesetzt oder modernisiert, darf sie bis zu zwölf Monate leer stehen (§ 2 Abs. 2 Nr. 4 ZwVbG); nach drei Monaten will das Bezirksamt dafür Unterlagen sehen, etwa einen Bauzeitenplan (AV-ZwVb Nr. 7.4). Dass eine Wohnung trotz Bemühungen keinen Mieter findet (§ 2 Abs. 2 Nr. 3 ZwVbG), halten die Ausführungsvorschriften in Berlin für „praktisch kaum vorstellbar“ (AV-ZwVb Nr. 8.3).

Anders liegt es bei einer Zweitwohnung, die Sie selbst nutzen. Das ist Wohnen, und Zeiten Ihrer Abwesenheit zählen nicht als Leerstand, solange die eigene Nutzung echt ist (AV-ZwVb Nr. 7).

Ferienwohnung und Registrierungsnummer

Wer Wohnraum wiederholt tage- oder wochenweise an Gäste vermietet, zweckentfremdet ihn (§ 2 Abs. 1 Nr. 1 ZwVbG). Ohne Genehmigung geht das nur in der eigenen Berliner Hauptwohnung, solange das Wohnen mit mehr als 50 Prozent der Fläche überwiegt; Küche und Bad zählen dabei je zur Hälfte (§ 2 Abs. 2 Nr. 5 ZwVbG). Das Land zieht die Grenze für die vermietete Fläche bei 49 Prozent und verlangt vorher eine kostenlose Anzeige.

Für die ganze Hauptwohnung kommt eine Genehmigung im Regelfall in Betracht, wenn Sie sie nur während Ihrer Abwesenheit an Gäste geben und sie Ihre Hauptwohnung bleibt (§ 3 Abs. 4 Nr. 2 ZwVbG). Bei einer Nebenwohnung ist die Genehmigung außer in Härtefällen auf höchstens 90 Tage im Jahr begrenzt, also auf knapp ein Viertel des Jahres. Hat der Antragsteller daneben eine Hauptwohnung oder eine weitere Nebenwohnung in Berlin, soll das Bezirksamt sie nicht erteilen (§ 3 Abs. 4 Nr. 3 ZwVbG). Die Gebühr beträgt 100 Euro für die Hauptwohnung und 150 Euro für die Nebenwohnung.

Beim Verkauf geht diese Genehmigung in der Regel nicht mit. Das Bezirksamt bindet sie grundsätzlich an Person, Raum und Zweck; wechselt der Nutzer, endet sie (AV-ZwVb Nr. 10.4). Die Registriernummer hängt an der Genehmigung und lässt sich nicht übertragen. Wer kauft, beantragt selbst.

Seit dem 20. Mai 2026 gilt die EU-Verordnung 2024/1028 zur Kurzzeitvermietung, Berlin hat sein Gesetz zum 17. Juni 2026 angepasst. Wer eine Unterkunft kurzfristig anbietet, beantragt danach vorab eine Registrierungsnummer, in der Regel digital. Sie ist der Unterkunft und dem Gastgeber fest zugeteilt, steht in einem öffentlichen Register und ersetzt keine Genehmigung (§ 5a Abs. 1 und 5 bis 7 ZwVbG). Nach Angaben der Senatsverwaltung läuft die Technik noch im Test, bis auf Weiteres gelten die bisherigen Registriernummern. Von September 2024 bis September 2025 haben die Bezirke rund 1.450 davon vergeben.

Büro, Praxis und Gewerbe

Auch wer eine Wohnung als Büro, Kanzlei oder Praxis nutzt, braucht eine Genehmigung (§ 2 Abs. 1 Nr. 2 ZwVbG). Das Motiv, mehr Ertrag zu erzielen, reicht dafür nach den Ausführungsvorschriften nicht (AV-ZwVb Nr. 10). Wird sie erteilt, ist sie in der Regel mit einer laufenden Ausgleichszahlung von bis zu 10,55 Euro je Quadratmeter und Monat verbunden (§ 4 Abs. 1 und 3 ZwVbVO). Für 80 Quadratmeter sind das bis zu 844 Euro im Monat oder 10.128 Euro im Jahr.

Bestandsschutz hat eine gewerbliche Nutzung, die schon vor dem 1. Mai 2014 bestand. Er hält aber nur, solange das damalige Nutzungsverhältnis läuft oder der dort eingerichtete Betrieb fortgeführt wird (§ 2 Abs. 2 Nr. 2 ZwVbG). Zieht die Kanzlei aus, muss die Wohnung grundsätzlich wieder zum Wohnen dienen; bleiben darf etwa eine Arztpraxis, die als Ganzes verkauft und mit derselben Fachrichtung weitergeführt wird (AV-ZwVb Nr. 8.2).

Kein Wohnraum im Sinne des Gesetzes sind Räume, die zu anderen Zwecken gebaut wurden und am 1. Mai 2014 auch so genutzt wurden (§ 1 Abs. 3 Satz 2 ZwVbG). Die Ausführungsvorschriften nennen als Beispiel Büroräume mit Koch- und Sanitärbereich (AV-ZwVb Nr. 6.1.6).

Abriss und Umbau

Abriss und Umbauten, nach denen Räume nicht mehr zum Wohnen taugen, sind genehmigungspflichtig (§ 2 Abs. 1 Nr. 3 und 5 ZwVbG). Möglich ist eine Genehmigung, wenn vorrangige öffentliche oder schutzwürdige private Interessen überwiegen, etwa wenn Wohnraum nicht mehr erhaltungswürdig ist, oder ausnahmsweise, wenn angemessener Ersatzwohnraum entsteht (§ 3 Abs. 1 und 4 ZwVbG). Der Ersatz muss grundsätzlich in der Nähe oder wenigstens im selben Bezirk liegen (§ 3 Abs. 2 ZwVbG).

Entsteht kein Ersatz, wird in der Regel eine einmalige Ausgleichszahlung von bis zu 4.600 Euro je Quadratmeter Wohnfläche fällig (§ 4 Abs. 3 Nr. 2 ZwVbVO). Dieser Höchstbetrag gilt seit dem 21. März 2026, vorher lag er bei 4.100 Euro. Für ein Haus mit 120 Quadratmetern wären das bis zu 552.000 Euro.

Für Ein- und Zweifamilienhäuser gibt es seit dem 30. Juli 2026 eine Erleichterung. Bei ihrem Abriss sind überwiegende schutzwürdige private Interessen anzuerkennen, wenn dort in angemessener Frist Wohnraum in mindestens gleichem Umfang neu errichtet wird (§ 3 Abs. 4 Satz 1 Nr. 4 ZwVbG). Anders als eine Genehmigung für Feriengäste kann eine Abrissgenehmigung am Grundstück hängen; dann geht sie samt Auflagen auf den Käufer über (AV-ZwVb Nr. 10.4). Befristet wird sie in der Regel auf ein Jahr (AV-ZwVb Nr. 10.5).

Liegt das Grundstück in einem sozialen Erhaltungsgebiet, brauchen Rückbau, Änderung und Nutzungsänderung zusätzlich eine Genehmigung nach § 172 Abs. 1 Satz 1 Nr. 2 BauGB. Ob eine Adresse betroffen ist, zeigt unsere Milieuschutz-Karte.

Anträge, Gebühren und Negativattest

Zuständig ist das Wohnungsamt des Bezirks, in dem die Wohnung liegt. Der Antrag geht schriftlich ein, in der Regel mit dem Formular des Landes; online einreichen lässt er sich nach dessen Angaben nicht. Eigentümer legen einen aktuellen Grundbuchauszug bei, Bevollmächtigte wie Hausverwaltungen eine Vollmacht. Steht die Wohnung leer, verlangt das Amt einen Nachweis, dass sie rechtlich und tatsächlich frei ist.

Ist für eine Nutzung keine Genehmigung nötig, stellt das Bezirksamt auf Antrag ein Negativattest aus (§ 5 ZwVbVO). Es bescheinigt etwa, dass Räume kein geschützter Wohnraum (mehr) sind. Wer darauf verzichtet, trägt nach den Ausführungsvorschriften das Risiko, die Räume rechtswidrig zu nutzen (AV-ZwVb Nr. 18). Die Gebühren nach Angaben des Landes:

Wird ein Antrag nach Beginn der Bearbeitung zurückgenommen oder abgelehnt, fällt ein Zehntel bis die Hälfte der Gebühr an. Für die Registriernummer selbst entsteht keine eigene Gebühr.

Was das für Ihren Verkauf bedeutet

Rechnen Sie die Zeit zwischen Auszug und Übergabe vorher durch. Drei Monate sind kurz. Fehlen Unterlagen oder verschiebt sich der Notartermin, ist die Frist schnell überschritten. Meist einfacher ist es deshalb, mit der Vermarktung zu beginnen, solange noch jemand in der Wohnung wohnt; zeichnet sich trotzdem ein längerer Leerstand ab, zeigen Sie ihn nach Ablauf der drei Monate unverzüglich an und beantragen die Genehmigung. Das gilt auch für geerbte Wohnungen; den übrigen Ablauf beschreibt der Ratgeber Geerbte Immobilie verkaufen. Ob sich der Verkauf mit oder ohne Mieter eher lohnt, vergleicht der Beitrag Vermietete Wohnung verkaufen.

Beschreiben Sie im Exposé die Nutzung, die genehmigt ist. Eine mögliche Ferienvermietung als Argument hilft wenig, wenn der Käufer selbst eine Genehmigung braucht und sie für eine Nebenwohnung nicht bekommen soll, sobald er in Berlin schon eine Hauptwohnung hat.

Wird die Wohnung als Büro oder Praxis genutzt, klären Sie vor dem Inserat, auf welcher Grundlage: Genehmigung, Bestandsschutz aus der Zeit vor Mai 2014 oder kein Wohnraum im Sinne des Gesetzes. Der Bescheid dazu gehört zu den Verkaufsunterlagen. Welche Papiere sonst nötig sind, steht im Ratgeber Unterlagen für den Immobilienverkauf.

Plant ein Käufer, das Haus abzureißen, kann die Ausgleichszahlung in seine Kalkulation eingehen. Was der Kaufvertrag zur bisherigen Nutzung und zu vorhandenen Bescheiden sagt, klären Sie mit dem Notariat; den Ablauf beschreibt Notartermin und Grundbuch.

Quellen

• Senatsverwaltung für Stadtentwicklung, Bauen und Wohnen: Zweckentfremdungsverbot, Inkrafttreten 2014, Novelle 2018, EU-Verordnung seit 20. Mai 2026, Stand der Registrierung
• Senatsverwaltung: Rechtsvorschriften und Vordrucke, Gesetz seit 12. Dezember 2013, Verordnung seit 1. Mai 2014, Vierte Änderungsverordnung
• Senatsverwaltung: Fragen und Antworten, Wohnungen und Eigenheime, Registriernummer nicht übertragbar, Gebühren
• Ausführungsvorschriften über das Verbot der Zweckentfremdung von Wohnraum (AV-ZwVb), Amtsblatt für Berlin Nr. 54 vom 20. Dezember 2024, Nr. 6.1.6, 7, 7.4, 8, 8.2, 8.3, 10, 10.4, 10.5, 18
• Service Berlin: Zweckentfremdung von Wohnraum, Anzeige und Genehmigung, Unterlagen, schriftlicher Antrag, Gebühren
• Service Berlin: Ferienwohnungsvermietung der Haupt- oder Nebenwohnung, Gebühren 100 und 150 Euro, Negativattest
• Service Berlin: Zweckentfremdung von Wohnraum melden, Online-Hinweis, gebührenfrei
• § 1 Zweckentfremdungsverbot-Gesetz (ZwVbG), Genehmigungspflicht, Begriff Wohnraum
• § 2 ZwVbG, Zweckentfremdung und Ausnahmen
• § 3 ZwVbG, Genehmigung, Ersatzwohnraum, Haupt- und Nebenwohnung, Ein- und Zweifamilienhäuser
• § 5 ZwVbG, Daten, Verbrauchsnachweise, Leerstandsanzeige
• § 5a ZwVbG, Registrierungsnummer nach Verordnung (EU) 2024/1028
• § 7 ZwVbG, Ordnungswidrigkeiten, Bußgeldrahmen
• § 1 Zweckentfremdungsverbot-Verordnung (ZwVbVO), gesamtes Stadtgebiet
• § 4 ZwVbVO, Ausgleichszahlungen
• § 5 ZwVbVO, Negativattest
• Viertes Gesetz zur Änderung des Zweckentfremdungsverbot-Gesetzes vom 3. Juni 2026, GVBl. S. 246, § 5a neu, § 7 neu
• Wohnraumsicherungsgesetz vom 16. Juli 2026, GVBl. S. 726, Artikel 3, Änderung von §§ 3, 4, 4a und 5 ZwVbG
• Abgeordnetenhaus Berlin, Drucksache 19/3186, Begründung, rund 1.450 Registriernummern in einem Jahr, Gegenüberstellung der Gesetzestexte
• Abgeordnetenhaus Berlin, Vorlage zur Kenntnisnahme: Vierte Verordnung zur Änderung der ZwVbVO vom 5. März 2026, 4.600 statt 4.100 Euro je Quadratmeter, Wortlaut der Verordnung
• § 172 Baugesetzbuch (BauGB), Erhaltungsgebiete

Alle Quellen abgerufen am 10. Oktober 2026.