Geerbte Immobilie verkaufen in Berlin

Wie verkaufe ich eine geerbte Immobilie in Berlin? Der Ablauf in vier Schritten

Schritt 1 dauert meist am längsten. Haben Sie schon einen Käufer, kann der Notar den Vertrag trotzdem vorbereiten. Auf den Käufer überschrieben wird die Immobilie aber erst, wenn Ihr Erbrecht belegt ist.

Erbschein oder Testament: was das Grundbuchamt verlangt

Das Grundbuch ist das amtliche Verzeichnis, in dem steht, wem eine Immobilie gehört. Das Grundbuchamt trägt Sie dort nur ein, wenn Sie belegen, dass Sie geerbt haben. § 35 der Grundbuchordnung lässt zwei Wege zu. Der erste ist der Erbschein. Das ist das Papier vom Nachlassgericht, das schwarz auf weiß sagt, wer Erbe ist (§ 2353 BGB). Wer im Ausland geerbt hat, nutzt das Europäische Nachlasszeugnis.

Der zweite Weg ist kürzer. Wurde das Testament oder der Erbvertrag beim Notar gemacht, reichen diese Urkunde und das Protokoll über ihre Eröffnung. Das ist das Blatt, mit dem das Gericht den Umschlag geöffnet und den Inhalt festgehalten hat. Ein handschriftliches Testament zählt hier nicht. Und wenn das Grundbuchamt Zweifel hat, darf es trotzdem einen Erbschein verlangen.

Wer handschriftlich geerbt hat oder ohne Testament nach dem Gesetz, braucht für den Verkauf fast immer einen Erbschein. Stellen Sie den Antrag früh. Er ist der Grund, warum Verkäufe in Erbfällen liegen bleiben.

Grundbuch berichtigen: zwei Jahre ohne Gebühr

Nach einem Todesfall steht im Grundbuch weiter der Name des Verstorbenen. Sie umschreiben zu lassen kostet nichts, solange der Antrag innerhalb von zwei Jahren beim Grundbuchamt ankommt. Gerechnet wird ab dem Todestag.

So steht es in der Anmerkung zu Nummer 14110 des Kostenverzeichnisses zum Gerichts- und Notarkostengesetz (GNotKG). Die zwei Jahre gelten auch dann, wenn Sie sich als Erben erst untereinander aufteilen und danach eintragen lassen.

Für den Verkauf müssen Sie nicht in jedem Fall zuerst selbst im Grundbuch stehen. § 40 der Grundbuchordnung macht für Erben eine Ausnahme. Ob der Notar diesen kurzen Weg geht oder Sie vorher einträgt, hängt vom Kaufvertrag ab und davon, wie der Käufer seinen Kredit absichert. Die zwei kostenlosen Jahre laufen davon unabhängig weiter.

Erbengemeinschaft: verkaufen nur gemeinsam

Erben mehrere Personen, gehört der Nachlass ihnen allen zusammen. Über die Immobilie können sie nur gemeinsam entscheiden (§ 2040 Abs. 1 BGB). Beim Notar unterschreibt deshalb jeder, auch wer nur ein Zehntel geerbt hat.

Allein verkaufen kann ein Erbe nur seinen Anteil am gesamten Nachlass, also seinen Platz in der Erbengemeinschaft. Das geht, und auch dieser Vertrag muss zum Notar (§ 2033 Abs. 1 BGB). Was nicht geht: seinen Anteil an der Wohnung allein zu verkaufen. Das verbietet § 2033 Abs. 2 BGB.

Wie Erbengemeinschaften zu einer Einigung kommen und welche Wege es neben dem gemeinsamen Verkauf gibt, beschreibt unser Beitrag zur Immobilie in der Erbengemeinschaft.

Teilungsversteigerung als letzter Weg

Jeder Erbe kann jederzeit verlangen, dass der Nachlass aufgeteilt wird (§ 2042 Abs. 1 BGB, Ausnahmen in den §§ 2043 bis 2045). Ein Haus lässt sich aber nicht mit der Säge teilen. Deshalb sieht das Gesetz die Versteigerung vor, und geteilt wird dann das Geld (§ 753 Abs. 1 BGB). Wie das abläuft, regelt § 180 des Zwangsversteigerungsgesetzes. Der Fachbegriff dafür heißt Teilungsversteigerung.

Rechnen tut sich das selten. Den Preis machen im Gerichtssaal die Gebote, die an dem Tag abgegeben werden. Es gibt kein Exposé, keine Besichtigungen und kein Verhandeln. Solange das Verfahren läuft, laufen Grundsteuer, Hausgeld und Reparaturen weiter, und die zahlen alle Erben.

Berliner Testament: wer verkaufen darf

Beim Berliner Testament schreiben Eheleute ein gemeinsames Testament. Darin setzen sie sich gegenseitig als Erben ein und legen fest, wer erbt, wenn auch der Zweite stirbt. Meist sind das die Kinder. Im Zweifel erben die Kinder dann vom zuletzt Verstorbenen (§ 2269 Abs. 1 BGB). Der überlebende Ehepartner ist also zuerst Alleinerbe und darf verkaufen, sobald er sein Erbrecht belegt.

Anders ist es bei einer Vor- und Nacherbschaft. Da erbt einer die Immobilie nur auf Zeit und muss sie später an den Nächsten weitergeben. Verkauft dieser Erste, kann der Verkauf später hinfällig werden. Nämlich dann, wenn der Zweite an der Reihe ist und der Verkauf ihm sein Recht nimmt (§ 2113 Abs. 1 BGB).

Was in Ihrem Fall gilt, steht im Testament selbst und nirgendwo sonst. Lassen Sie es von einem Notar oder einer Rechtsanwältin lesen, bevor die Wohnung inseriert wird. Danach ist es teurer.

Spekulationsfrist und Erbschaftsteuer

Auf den Gewinn kann Einkommensteuer anfallen, und zwar dann, wenn zwischen Kauf und Verkauf nicht mehr als zehn Jahre liegen (§ 23 EStG). Diese zehn Jahre heißen Spekulationsfrist. Erben zählt dabei nicht als Kauf. Die Uhr läuft weiter ab dem Tag, an dem die verstorbene Person gekauft hat. Ein Beispiel: Die Mutter kaufte 2012. Verkaufen die Kinder heute, sind die zehn Jahre längst vorbei, und es fällt nichts an.

Liegt der Kauf kürzer zurück, kann der Verkauf trotzdem steuerfrei sein. Dann nämlich, wenn in der Wohnung selbst gewohnt wurde statt sie zu vermieten. Ob dabei das Wohnen der verstorbenen Person zählt oder Ihr eigenes, klären Sie vor dem Notartermin mit dem Steuerberater. Es geht dabei schnell um fünfstellige Beträge. Alles dazu steht im Beitrag zur Spekulationsfrist.

Die Erbschaftsteuer ist eine andere Steuer. Sie fällt dafür an, dass Sie geerbt haben, nicht dafür, dass Sie verkaufen. Das Erbe müssen Sie dem Finanzamt binnen drei Monaten melden, gerechnet ab dem Tag, an dem Sie davon erfahren (§ 30 Abs. 1 ErbStG). Hat ein Gericht oder Notar das Testament eröffnet, sparen Sie sich die Meldung. Gehört eine Immobilie zum Erbe, melden Sie trotzdem (§ 30 Abs. 3 ErbStG). Wie viel Steuer herauskommt, rechnet der Steuerberater aus.

Bewertung und Unterlagen

Unter Erben gibt es um kaum etwas so oft Streit wie um den Preis. Jeder hat eine andere Zahl im Kopf. Eine Bewertung aus Lage, Zustand und echten Verkäufen aus der Nachbarschaft bringt alle auf denselben Stand. Wie wir dabei vorgehen, steht auf der Seite zur Immobilienbewertung in Berlin. Aktuelle Preise und Mieten stehen im Report zum Berliner Wohnungsmarkt.

• Erbschein oder Notartestament mit dem Eröffnungsprotokoll des Gerichts
• Ein aktueller Grundbuchauszug, also ein Ausdruck der Grundbuchseite zu Ihrer Immobilie
• Flurkarte, Grundrisse und die Berechnung der Wohnfläche
• Energieausweis
• Bei einer Eigentumswohnung: die Teilungserklärung, also das Papier, das das Haus in einzelne Wohnungen aufteilt und sagt, was Ihnen allein gehört. Dazu die Protokolle der Eigentümerversammlungen, der Wirtschaftsplan, die letzte Jahresabrechnung und der Stand der Erhaltungsrücklage, also des gemeinsamen Sparkontos für Reparaturen
• Wenn vermietet ist: Mietverträge, alle Mieterhöhungen und die letzte Betriebskostenabrechnung (mehr dazu im Beitrag Vermietete Wohnung verkaufen)
• Papiere zu Krediten, die noch auf der Immobilie liegen, und zu den Grundschulden im Grundbuch
• Rechnungen und Nachweise über alles, was modernisiert wurde

Quellen

• § 35 und § 40 Grundbuchordnung (GBO), Nachweis der Erbfolge und Voreintragung des Erben
• Gerichts- und Notarkostengesetz (GNotKG), Anlage 1, Kostenverzeichnis Nr. 14110 mit Anmerkung
• § 2353 Bürgerliches Gesetzbuch (BGB), Erbschein
• § 2033, § 2040 und § 2042 BGB, Erbteil, gemeinschaftliche Verfügung, Auseinandersetzung
• § 753 BGB und § 180 Zwangsversteigerungsgesetz (ZVG), Teilungsversteigerung
• § 2269 und § 2113 BGB, gemeinschaftliches Testament und Vorerbschaft
• § 23 Einkommensteuergesetz (EStG), private Veräußerungsgeschäfte
• § 30 Erbschaftsteuer- und Schenkungsteuergesetz (ErbStG), Anzeigepflicht
• Gutachterausschuss für Grundstückswerte in Berlin, Kaufpreise nach Teilmärkten, Kaufverträge 2024 (Kennzahl oben)
• Gesetzeswortlaut jeweils auf gesetze-im-internet.de, abgerufen am 15. September 2026